세금

매도인이 계약금 배액을 돌려주면 매수인이 받은 돈에도 세금이 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 매도인이 계약금 배액을 돌려주면 원래 낸 계약금을 넘는 부분은 기타소득으로 과세될 수 있습니다. 넘는 부분은 위약금·배상금에 해당하고, 원래 계약금은 내 돈을 돌려받은 것이어서 소득이 아닙니다. 매수인이 포기한 계약금과 달리 이 경우에는 매도인에게 원천징수 의무가 생깁니다.

네, 매도인이 계약금 배액을 돌려주면 원래 낸 계약금을 넘는 부분은 기타소득으로 과세될 수 있습니다. 넘는 부분은 위약금·배상금에 해당하고, 원래 계약금은 내 돈을 돌려받은 것이어서 소득이 아닙니다. 매수인이 포기한 계약금과 달리 이 경우에는 매도인에게 원천징수 의무가 생깁니다.

돌려받은 돈 중 얼마가 소득이 되나요?

원래 지급한 계약금을 넘는 금액만 기타소득입니다. 소득세법 시행령은 위약금·배상금을 본래 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해를 배상하는 금전이라고 정합니다. 반환받은 금액이 당초 지급한 총금액을 넘지 않으면 위약금으로 보지 않습니다.

예를 들어 계약금 5천만원을 낸 매수인이 배액 1억원을 돌려받았다면 5천만원이 기타소득 대상입니다. 중도금까지 낸 뒤 해제됐다면 계약금과 중도금 합계를 넘는 부분만 따집니다. 명목이 위약금, 해약금, 손해배상금 무엇이든 이 기준으로 계산합니다.

조세심판원 2008. 6. 19. 조심 2008서0884 결정도 같은 방향입니다. 매도인이 일방적으로 계약을 해지하며 매수인에게 준 해약금을 기타소득으로 본 처분을 유지했습니다. 매수인은 다른 집을 비싸게 사 손해를 봤다고 주장했지만 그 손실은 필요경비로 인정되지 않았습니다. 배액상환을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 해약금은 해제권 행사의 대가일 뿐 손해배상이 아니라는 반론이 있습니다. 그러나 시행령이 명목을 묻지 않으므로 초과분은 기타소득으로 볼 수 있습니다.

계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 그 약정 금액이 기준이 됩니다. 약정보다 더 받은 돈이 있다면 그 성격을 따로 검토해야 합니다. 지연이자를 함께 받은 경우에도 원금과 이자를 나눠 정리해 두는 편이 좋습니다. 합의서와 계좌 기록에 금액별 명목이 적혀 있으면 초과분 계산을 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 반대로 한 번에 뭉뚱그려 받으면 전액이 위약금이라는 주장에 대응하기 어려워집니다.

매도인이 원천징수를 해야 하나요?

네, 기타소득을 지급하는 사람은 원칙적으로 원천징수의무자입니다. 소득세법은 위약금·배상금 중 계약금이 위약금으로 대체되는 경우만 원천징수 대상에서 뺍니다. 매도인이 새로 돈을 내어 배액을 지급하는 것은 대체가 아니어서 원천징수 대상으로 볼 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 개인 간 거래라 원천징수를 기대하기 어렵다는 반론도 있지만, 법문은 계약금 대체 외에 예외를 두지 않습니다.

원천징수세율은 20%입니다. 앞의 예에서 매도인은 5천만원의 20%인 1천만원을 원천징수하고 나머지를 지급하게 됩니다. 원천징수한 세액은 징수한 달의 다음 달 10일까지 납부합니다. 사업자가 아닌 개인 매도인도 이 의무를 집니다. 원천징수의무에는 사업자 한정이 원천징수대상 사업소득에만 붙어 있기 때문입니다. 매도인은 원천징수영수증을 매수인에게 주고 지급명세서도 제출해야 합니다.

원천징수를 빠뜨리면 매도인에게 원천징수 등 납부지연가산세가 부과될 수 있습니다. 미납세액의 3%에 기간 이자를 더하는 구조이고, 상한이 있습니다. 매도인과 매수인이 세후 금액으로 합의했다면 원천징수세액까지 포함한 총액이 기준이 될 수 있으니 합의서에 적어 두어야 합니다.

받은 위약금은 언제, 어떻게 신고하나요?

배액상환으로 받은 위약금은 지급을 받은 날이 수입시기입니다. 원천징수가 이루어졌고 필요경비를 뺀 기타소득금액이 300만원 이하라면 분리과세로 끝낼 수 있습니다. 300만원을 넘으면 다음 해 5월 1일부터 31일까지 다른 소득과 합산해 신고합니다.

필요경비는 실제로 든 비용을 증빙해야 합니다. 위약금에는 받은 금액의 일정 비율을 경비로 보아 주는 규정이 없습니다. 예외는 주택입주 지체상금으로, 받은 금액의 80%를 필요경비로 봅니다. 해제 과정에서 낸 중개보수나 소송비용이 위약금과 직접 관련된다면 증빙을 갖춰 경비로 주장할 수 있습니다. 경비를 빼고 나니 기타소득금액이 300만원 이하로 내려가면 분리과세 대상이 될 수도 있습니다.

분리과세는 원천징수가 된 소득에만 허용됩니다. 개인 매도인이 원천징수를 하지 않고 배액을 그대로 주는 일이 흔합니다. 이때는 기타소득금액이 300만원 이하여도 분리과세로 끝낼 수 없습니다. 매수인이 다음 해 5월 확정신고에 넣어야 합니다. 신고하지 않으면 무신고납부세액의 20%가 무신고가산세로 붙을 수 있습니다. 지급받을 때 원천징수영수증을 받았는지부터 확인해야 하는 이유입니다.

매수인이 계약금을 포기한 경우와 무엇이 다른가요?

매수인이 낸 계약금을 매도인이 위약금으로 갖는 경우에는 원천징수를 하지 않습니다. 그 대신 매도인이 직접 다음 해 5월 확정신고를 해야 합니다. 수입시기도 돈을 받은 날이 아니라 계약의 위약이나 해약이 확정된 날입니다.

배액상환은 반대로 매수인이 받는 쪽이고, 지급하는 매도인이 원천징수를 합니다. 같은 계약금 해제라도 누가 돈을 받느냐에 따라 신고 방식과 원천징수 의무가 달라집니다. 매도인이라면 몰취한 계약금은 직접 신고하고, 배액을 줄 때는 원천징수를 한다는 점을 함께 기억해야 합니다. 몰취한 계약금의 신고 시기는 「매수인이 잔금을 안 내 몰취한 토지 계약금은 언제 소득으로 신고하나요?」에서 다뤘습니다.

계약금 배액상환 세금 대응 순서

• 지급 총액 확인 - 매수인이 낸 계약금·중도금과 돌려받은 총액을 계좌 기록으로 맞춥니다.
• 초과분 계산 - 당초 지급액을 넘는 금액을 위약금 대상으로 따로 계산합니다.
• 원천징수 처리 - 매도인은 초과분의 20%를 원천징수하고 다음 달 10일까지 납부합니다.
• 합의서 정리 - 세전·세후 기준과 원천징수 부담 주체를 합의서에 적습니다.
• 신고 여부 판단 - 매수인은 기타소득금액이 300만원을 넘으면 다음 해 5월 신고에 넣습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 당초 지급액과 위약금 약정, 원천징수 처리 방식에 따라 과세되는 금액과 신고 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 계약 해제에 따른 위약금 과세와 원천징수 문제 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 원천징수 없이 배액 전부를 보냈다면 매수인은 어떻게 하나요?
  원천징수가 되지 않았다면 분리과세 요건을 갖추지 못합니다. 매수인은 초과분을 기타소득으로 다음 해 5월 종합소득세 신고에 넣어야 하고, 매도인에게는 가산세 문제가 남습니다.
• 배액이 아니라 계약금만 돌려받았다면 세금이 있나요?
  아니요, 낸 계약금을 그대로 돌려받은 것은 소득이 아니어서 세금이 없습니다. 당초 지급한 총금액을 넘는 부분이 없으면 위약금으로 보지 않습니다.
• 해제하면서 받은 지연이자도 기타소득인가요?
  위약이나 해약으로 받는 손해배상에 해당하면 기타소득이 될 수 있습니다. 부당이득을 돌려받으며 받는 이자도 기타소득 항목에 들어 있으므로 성격을 나눠 확인해야 합니다.
• 매수인이 사업자라면 받은 위약금은 사업소득인가요?
  부동산매매업자처럼 사업과 관련해 받은 위약금이라면 사업소득으로 볼 여지가 있습니다. 개인이 자기 거주용으로 산 부동산이라면 기타소득으로 보는 것이 일반적입니다.
• 원천징수세액은 매수인이 부담하나요?
  원천징수세액은 소득자인 매수인의 세금을 매도인이 떼어 내는 것입니다. 세후 금액을 보장하기로 합의했다면 매도인이 그만큼 더 부담하게 되므로 합의서에 분명히 적어야 합니다.
• 중개보수를 냈다면 위약금 소득에서 뺄 수 있나요?
  위약금을 얻는 데 직접 든 비용이라면 필요경비로 주장할 수 있습니다. 위약금에는 일정 비율 의제 경비가 없어 영수증 등 실제 지출 증빙이 필요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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