양도소득세

새집을 사 둔 상태에서 집 있는 사람과 결혼하면 옛집 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

단정하기 어렵습니다. 혼인 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 적용한다는 조문은 없고, 법원은 일시적 2주택 특례를 다른 특례와 겹쳐 세 채 상태에 적용하는 데 엄격한 태도를 보였습니다. 지금은 새집 잔금일을 기준으로 옛집 처분기한이 얼마나 남았는지와 과세될 경우의 세액부터 확인하십시오.

혼인신고를 미루는 것으로는 주택 수 문제가 정리되지 않습니다. 세 채 상태에서 어느 특례가 걸리는지와 옛집 처분기한을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

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E씨는 2020년에 산 아파트에 살다가 2025년 3월 출퇴근 문제로 다른 아파트를 새로 샀습니다. 옛 아파트를 정리하기 전인 2025년 10월, 본인 명의 아파트 한 채가 있는 배우자와 결혼해 혼인신고를 했습니다. 부부 합쳐 세 채가 되자 옛 아파트를 팔아도 비과세가 안 될까 봐 매도를 망설였습니다. 옛 아파트를 새집 취득일부터 3년 안에 판다면 혼인 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 검토할 수는 있지만, 두 특례를 겹쳐 적용한다는 조문이 없어 결론을 장담하기는 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

혼인으로 3주택이 되면 옛집 비과세는 어떻게 판단하나요?

혼인 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 적용할 수 있는지가 쟁점이고, 조문은 이 조합을 직접 정하지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택을 가진 사람끼리 혼인해 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대1주택으로 봅니다.

이 조항은 「1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우」를 정하고, 같은 조 제1항도 「국내에 1주택을 소유한 1세대」가 일시적으로 2주택이 된 경우를 정합니다. 법원은 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례에 대해 모두 양도 당시 2주택만 가진 경우를 전제한다며 세 채 상태에서 함께 적용하지 않았고, 이 판단은 대법원 상고기각으로 확정됐습니다.

혼인 특례와의 조합을 직접 다룬 판결은 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 구분은 두 특례를 함께 적용하는 견해에 따른 판단 틀이고, 실제 신고 전에는 세 채의 취득일과 혼인일을 놓고 과세될 경우의 세액도 함께 계산해 두어야 합니다.

• 배우자의 집 - 혼인 특례로 혼인일부터 10년간 따로 판단
• 내 옛집과 새집 - 일시적 2주택 특례로 처분기한 안 옛집 양도
• 옛집 자체 요건 - 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년

혼인 특례 기간은 2024. 11. 12. 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따른 내용입니다.

옛집 처분기한은 결혼한 날부터 세나요?

아니요, 옛집 처분기한은 결혼한 날이 아니라 새집을 취득한 날부터 셉니다. 혼인으로 3주택이 되었다고 기한이 늘거나 다시 시작되지 않으므로, 새집 잔금일을 기준으로 남은 기간을 먼저 계산해야 합니다.

새집 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 새집을 취득했거나 매매계약 후 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 조정대상지역이라도 3년이 적용됩니다.

옛집을 판 뒤 남은 두 채는 어떻게 되나요?

옛집을 판 뒤에는 내 새집과 배우자의 집 두 채가 남고, 이 두 채는 혼인으로 2주택이 된 경우에 해당해 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 비과세로 검토할 수 있습니다. 먼저 파는 집이 보유기간 등 1세대1주택 요건을 갖추어야 하는 것은 같습니다.

부부가 각자 집을 보유한 채 10년이 지나면 혼인 특례는 끝나고 일반적인 2주택 세대로 판단합니다. 남은 두 채 가운데 어느 집을 언제 팔지는 혼인일, 각 집의 보유·거주기간, 조정대상지역 여부를 함께 놓고 정하는 것이 좋습니다.

어떤 경우에는 비과세가 어려워지나요?

옛집을 처분기한 안에 팔지 못하면 두 특례를 함께 적용하는 견해에 따르더라도 비과세를 받기 어렵습니다. 혼인 특례는 1주택자끼리 혼인한 경우를 전제로 하는데, 혼인 당시 두 채를 가진 쪽은 일시적 2주택 처분기한 안에 옛집을 정리해야 그 전제와 맞춰지기 때문입니다.

결혼 전부터 부부 각자가 두 채 이상을 장기간 보유하던 경우, 분양권이나 조합원입주권이 섞인 경우도 결론이 달라질 수 있습니다. 분양권과 입주권은 주택 수 계산과 특례 규정이 따로 있으므로 이 글의 결론을 그대로 적용하지 말고 별도로 따져야 합니다.

혼인 후 일시적 2주택 비과세 대응 순서

• 세 채 일정 정리 - 옛집, 새집, 배우자 집의 취득일과 혼인신고일을 한 표에 적습니다. 처분기한과 혼인 10년이 이 표에서 계산됩니다.
• 옛집 매도 일정 확정 - 새집 취득일부터 3년(조정대상지역 신규 취득은 2년) 안에 잔금까지 끝나도록 매도 일정을 잡습니다. 매수인 사정으로 잔금이 늦어질 수 있으니 여유를 둡니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 냅니다. 혼인관계증명서와 배우자 주택 등기사항증명서를 함께 준비합니다.
• 해명 안내 대응 - 세무서가 3주택으로 보고 해명자료를 요구하면 혼인일과 새집 취득일을 정리한 표로 특례 적용 이유를 설명합니다.
• 과세된 경우 - 과세예고통지는 30일 안에 과세전적부심사, 고지는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구가 가능합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 배우자 쪽에도 두 채 이상이 있거나 분양권·입주권이 섞여 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 혼인으로 주택 수가 늘어난 세대의 양도소득세 비과세 판단과 경정청구, 조세심판 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼인 특례 기간은 5년인가요, 10년인가요?
  현행 소득세법 시행령은 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대1주택으로 봅니다. 2024. 11. 12. 개정 전에는 5년이었으므로 예전 자료의 5년 기준을 그대로 따르지 않도록 주의하십시오.
• 혼인 날짜는 결혼식 날인가요, 혼인신고일인가요?
  세법상 혼인한 날은 가족관계등록부에 기재된 혼인신고일을 기준으로 보는 것이 일반적입니다. 결혼식은 했지만 신고 전이라면 아직 별도 세대로 판단될 수 있으므로 신고일과 주민등록 세대 구성을 함께 확인해야 합니다.
• 배우자 집을 먼저 팔면 비과세되나요?
  세 채를 가진 상태에서 배우자 집을 먼저 팔면 일시적 2주택과 혼인 특례가 함께 성립하는지 별도로 따져야 해 결론이 달라질 수 있습니다. 내 옛집을 처분기한 안에 먼저 파는 경우와 세액을 비교한 뒤 순서를 정하는 것이 안전합니다.
• 옛집 처분기한이 지나면 어떻게 되나요?
  처분기한이 지나면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 옛집 비과세를 장담하기 어렵습니다. 기한을 넘긴 사정이 경매·공매 진행 같은 법정 사유에 해당하는지 먼저 확인하고, 해당하지 않으면 사실관계를 놓고 따로 따져야 합니다.
• 배우자가 분양권을 가지고 있어도 같나요?
  분양권은 주택과 별도의 주택 수 규정과 특례가 적용되므로 이 글의 결론을 그대로 적용할 수 없습니다. 분양권 취득 시기와 혼인일, 완공 예정일을 놓고 분양권 특례 규정에 따라 따로 계산해야 합니다.
• 옛집이 조정대상지역이면 거주 요건도 필요한가요?
  옛집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 2년 외에 보유기간 중 거주기간 2년도 채워야 1세대1주택 비과세가 됩니다. 혼인이나 일시적 2주택 특례가 이 거주 요건을 면제해 주지는 않습니다.
• 3주택으로 보고 과세예고가 오면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 혼인 특례와 일시적 2주택 특례를 함께 적용해야 한다고 주장할 수 있습니다. 다만 법원이 세 채 상태의 중첩 적용에 엄격하므로 다툴 실익을 먼저 따지고, 고지를 받은 뒤라면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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