세금

미국 거주자가 한국 법인에 부동산을 팔면 대금에서 세금을 떼나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 매수인이 법인이면 대금을 줄 때 세금을 뗍니다. 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 가운데 적은 금액을 원천징수합니다. 매수인이 개인이면 원천징수가 없습니다. 미리 양도소득세를 신고·납부하고 세무서 확인을 받아 법인에 내면 원천징수를 하지 않습니다.

네, 매수인이 법인이면 대금을 줄 때 세금을 뗍니다. 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 가운데 적은 금액을 원천징수합니다. 매수인이 개인이면 원천징수가 없습니다. 미리 양도소득세를 신고·납부하고 세무서 확인을 받아 법인에 내면 원천징수를 하지 않습니다.

한국 부동산을 판 미국 거주자는 한국에 양도소득세를 내나요?

네, 한국에 있는 부동산의 양도소득은 한국이 과세합니다. 한·미 조세조약도 부동산 양도소득은 소재지국이 과세할 수 있다고 정합니다. 주식 양도소득과 달리 조약상 면제가 없습니다. 그해 한국에 머문 날이 183일 미만이어도 결론은 같습니다.

신고는 비거주자의 납세지 관할 세무서에 합니다. 국내사업장이 없으면 국내원천소득이 생긴 곳, 곧 부동산 소재지가 납세지가 됩니다. 한국에 오지 않고 팔 때는 납세관리인을 정해 신고와 서류 수령을 맡기는 경우가 많습니다.

비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 분류과세됩니다. 예정신고와 확정신고 의무도 거주자와 같습니다. 다만 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제는 원칙적으로 받지 못합니다. 해외이주 등으로 출국 후 2년 안에 판 주택은 예외입니다.

매수인이 법인일 때만 원천징수하는 이유는 무엇인가요?

소득세법은 비거주자에게 국내원천소득을 지급하는 자에게 원천징수의무를 지웁니다. 그런데 부동산등양도소득을 지급하는 거주자와 비거주자는 이 의무에서 뺐습니다. 그래서 매수인이 개인이면 원천징수가 없고, 내국법인이나 외국법인이면 원천징수합니다.

원천징수액은 양도가액의 10%입니다. 취득가액과 양도비용이 확인되면 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액을 뗍니다. 예를 들어 10억원에 팔았고 양도차익이 2억원이면 양도가액 기준 1억원, 양도차익 기준 4천만원입니다. 취득가액을 확인시켜 주면 4천만원만 떼게 됩니다. 여기에 원천징수 소득세의 10%인 400만원이 지방소득세로 함께 떼입니다.

매수 법인은 다음 달 10일까지 원천징수세액을 납부하고 원천징수영수증을 발급해야 합니다. 법인이 이를 빠뜨리면 법인에 원천징수세액과 가산세가 부과될 수 있습니다. 가산세는 미납세액의 3%에 미납 기간 이자 상당액을 더하는 구조입니다. 이 두 부분의 합계는 미납세액의 10%를 넘지 않습니다. 그래서 매수 법인은 매도인에게 취득가액 증빙을 미리 요구하는 경우가 많습니다. 증빙이 없으면 법인은 가산세를 피하려고 양도가액의 10%를 그대로 뗍니다.

원천징수된 세금은 최종 세금과 어떻게 정산하나요?

원천징수는 세금을 미리 걷는 절차입니다. 비거주자는 예정신고나 확정신고 때 실제 세액을 계산하고, 원천징수된 금액을 이미 낸 세금으로 뺍니다. 원천징수액이 실제 세액보다 많으면 차액을 돌려받고, 적으면 더 냅니다.

반대로 먼저 신고·납부한 뒤 법인이 원천징수하는 경우도 있습니다. 이때 법인은 양도자가 이미 낸 세액을 뺀 금액만 원천징수합니다. 같은 세금을 두 번 내지 않도록 순서를 맞추어 둔 것입니다.

미국 시민권자나 영주권자는 한국에서 낸 양도소득세를 미국 신고 때 외국납부세액으로 공제받을 수 있는지도 함께 봐야 합니다. 이때 원천징수영수증과 한국 신고서가 증빙이 됩니다.

원천징수를 아예 받지 않으려면 어떻게 하나요?

비거주자가 미리 양도소득세를 신고·납부했거나 비과세 또는 과세미달임을 증명하면 원천징수하지 않습니다. 납세지 관할 세무서장에게 양도소득세 신고납부(비과세 또는 과세미달) 확인 신청서를 냅니다. 등기사항증명서와 매매계약서를 첨부해 확인을 받습니다.

이 확인서를 매수 법인에 제출하면 법인은 원천징수 없이 대금을 줄 수 있습니다. 양도차익이 작거나 비과세 대상이라면 이 절차를 밟는 편이 대금을 온전히 받는 방법입니다. 해외이주로 출국한 뒤 2년 안에 파는 1주택처럼 비과세 요건을 갖춘 경우가 대표적입니다. 이때는 비과세 확인을 받아 법인에 내면 원천징수 없이 대금 전액을 받을 수 있습니다. 잔금일 전에 확인서가 나와야 하므로 일정을 넉넉히 잡아야 합니다. 확인서를 받으려면 세액 계산이 먼저 끝나 있어야 하므로 취득 당시 계약서와 필요경비 증빙을 미리 찾아 둡니다.

미국 거주자의 한국 부동산 법인 매각 대응 순서

• 매수인 확인 - 매수인이 개인인지 법인인지 확인해 원천징수 대상인지 정합니다.
• 세액 계산 - 취득가액과 필요경비 자료로 실제 양도소득세를 먼저 계산합니다.
• 방식 선택 - 원천징수 후 정산할지, 미리 신고·납부하고 확인서를 낼지 정합니다.
• 확인서·영수증 확보 - 확인서를 잔금 전에 제출하거나, 원천징수영수증을 받습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 원천징수세액을 공제합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 법인인지와 취득가액 증빙, 신고 순서에 따라 원천징수액과 정산 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 비거주자의 국내 부동산 양도에 따른 원천징수와 양도소득세 신고 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 개인이면 아무 세금도 떼지 않나요?
  네, 부동산등양도소득을 지급하는 개인은 원천징수의무가 없습니다. 대신 양도자인 비거주자가 예정신고와 납부를 직접 해야 합니다. 신고를 빠뜨리면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 취득가액 자료를 주지 않으면 어떻게 되나요?
  취득가액과 양도비용이 확인되지 않으면 양도가액의 10%를 원천징수합니다. 실제 세액보다 많이 떼일 수 있어 정산 때까지 자금이 묶입니다. 계약 전에 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다.
• 원천징수액이 실제 세액보다 많으면 언제 돌려받나요?
  예정신고나 확정신고 때 원천징수세액을 기납부세액으로 빼고 남는 금액을 환급받습니다. 신고를 하지 않으면 환급도 받을 수 없습니다. 원천징수영수증을 꼭 받아 두어야 합니다.
• 외국법인이 매수해도 원천징수하나요?
  네, 거주자와 비거주자인 지급자만 제외되므로 외국법인도 원천징수의무를 집니다. 국내에 사업장이 없는 지급자는 납세관리인을 정해 신고해야 합니다.
• 부동산이 많은 비상장법인 주식을 법인에 팔아도 같나요?
  부동산 비율이 50% 이상인 비상장법인 주식은 국내원천 부동산등양도소득으로 분류됩니다. 그래서 매수인이 법인이면 같은 방식으로 원천징수 대상이 됩니다.
• 확인서를 받으려면 어디에 신청하나요?
  비거주자의 납세지를 관할하는 세무서장에게 신청합니다. 국내사업장이 없으면 원칙적으로 국내원천소득이 생기는 곳, 곧 부동산 소재지 관할 세무서가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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