자금출처조사에서 다른 사람 돈으로 산 내 명의 부동산이 드러나도, 토지와 건물에는 명의신탁 증여의제가 적용되지 않으므로 명의신탁이 인정되면 증여세 대신 부동산실명법 과징금과 형사처벌이 따릅니다. 다만 조사팀은 명의자가 취득자금을 증여받은 것으로 추정하므로, 명의신탁이라는 점은 명의자가 대금과 관리 자료로 보여야 합니다.
기한
자금출처조사 결과통지에서 부동산 취득자금을 증여받은 것으로 보았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.
자금출처조사에서 내 이름으로 된 부동산의 대금을 다른 가족이 냈다는 사실이 드러나면 결론은 둘 중 하나입니다. 그 돈을 증여받은 것으로 보면 증여세가 나오고, 이름만 빌려준 명의신탁으로 보면 증여세 대신 부동산실명법 제재가 따릅니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 법령으로 두 길을 나누어 설명합니다.
이런 상담이 많습니다
H씨는 2020. 4. 형이 대금 7억원을 모두 낸 상가를 H씨 명의로 등기했습니다. 형은 사업 실패로 채권자가 많았고, 임대료는 처음부터 형이 받아 써 왔습니다.
2026. 7. H씨는 자금출처조사 사전통지를 받았고, 조사팀은 상가 취득자금 7억원을 형에게서 증여받은 것으로 보겠다고 했습니다. H씨는 실제로는 형 상가라고 설명하면 증여세가 없어지는지, 그렇게 말하면 다른 문제가 생기는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
이름만 빌려준 부동산에도 증여세가 나오나요?
명의신탁재산을 증여로 보는 규정은 토지와 건물에는 적용되지 않습니다. 부동산 명의신탁은 부동산실명법으로 따로 규율하기 때문입니다. 그래서 부동산이 명의신탁이라는 점이 인정되면 명의자에게 증여세를 매길 근거가 없어집니다.
문제는 조사팀이 처음부터 명의신탁으로 보지 않는다는 점입니다. 명의자 이름으로 등기된 부동산은 명의자가 취득한 것으로 보고, 그 대금을 명의자가 마련하지 못했다면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 명의신탁이라는 주장은 명의자 쪽에서 자료로 보여야 합니다.
H씨 사례라면 대금 7억원이 형의 계좌에서 매도인에게 바로 나갔는지, 임대차계약을 누가 맺고 임대료가 누구 계좌로 들어갔는지, 재산세와 종합소득세를 누가 신고·납부했는지가 핵심 자료입니다. 임대 소득을 H씨 이름으로 신고해 왔다면 그 자체가 명의신탁 주장과 어긋나는 사정이 됩니다.
하급심은 명의자가 등기 뒤 그 부동산으로 사업자등록을 하고 직접 영업하며 소득세를 낸 사건에서 명의수탁자에 불과하다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 가족끼리 다툰 민사판결에서 명의신탁을 인정받았더라도 그 판결이 가족의 주장과 진술에 기초했다면 세금 소송에서 그대로 원용하기 어렵다고도 보았습니다(광주고등법원(전주) 2016. 6. 27. 선고 2015누1057 판결).
명의신탁이 인정되면 어떤 제재가 남나요?
명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효이고, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 제재를 받습니다.
부동산 명의신탁 제재
대상
제재
부과·처리 기관
명의신탁자 (핵심 행)
부동산 가액 30% 범위 과징금
부동산 소재지 시장·군수·구청장 등
5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
수사기관·법원
명의수탁자
3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금
수사기관·법원
배우자 등 특례
목적 없으면 위 규정 적용 안 함
해당 없음
과징금 가액은 부과일 현재 기준시가가 원칙입니다.
출처 - 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조, 제7조, 제8조
과징금 - 명의신탁자에게 부동산 가액의 30% 범위에서 부과, 가액은 부과일 현재 기준시가
명의신탁자 형사처벌 - 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금
명의수탁자 형사처벌 - 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
공무원은 직무 중 명의신탁 사실을 알게 되면 국세청장과 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다. 국세청 지침도 자금출처조사에서 실권리자명의 등기의무 위반을 확인하면 증빙을 붙여 관계 기관에 통보하도록 합니다. 증여세 대신 과징금과 형사 절차가 시작될 수 있다는 뜻입니다.
과징금은 부과하는 날 현재의 기준시가로 계산합니다. 상가의 기준시가가 5억원이라면 과징금 상한은 1억5천만원입니다. 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명으로 등기를 옮겼다면 그 시점의 가액을 기준으로 합니다.
명의신탁약정이 무효라는 점은 실제 소유자에게도 위험입니다. 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 명의자가 부동산을 팔거나 담보로 제공하면 그 상대방은 보호받습니다. 또 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이라면 명의자가 소유권을 유효하게 취득하므로, 실제 소유자의 권리는 부동산이 아니라 명의자에게 낸 돈을 청구하는 문제로 바뀔 수 있습니다.
배우자 이름으로 산 부동산도 같은가요?
배우자 명의로 등기한 부동산은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 명의신탁약정의 무효와 과징금, 형사처벌 규정이 적용되지 않습니다. 종중과 종교단체도 같은 특례가 있습니다.
배우자에게 실제로 증여한 것으로 보면 배우자 증여재산공제 6억원이 문제 됩니다. 다만 출처를 대지 못해 추정으로 과세되는 금액은 합산배제 증여재산이어서 3천만원만 공제하므로, 누가 준 돈인지 밝혀지는지에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 남편이 낸 4억원으로 아내 명의 아파트를 샀고 그 돈이 남편 소득에서 나왔다는 점이 분명하다면, 위탁인지 증여인지를 등기 당시 사정으로 따져 보아야 합니다.
조사에서 명의신탁이라고 말하면 무엇이 달라지나요?
명의신탁 주장은 증여세를 피하는 대신 다른 위험을 함께 드러내는 선택입니다. H씨 사례처럼 형의 채권자를 피하려는 목적이 있었다면 강제집행 면탈 목적이 문제 되고, 과징금과 형사처벌은 형과 H씨 모두에게 미칠 수 있습니다.
증여로 볼 때와 명의신탁으로 볼 때
취득자금 증여로 판단
(불리)명의자에게 증여세
추정 과세분은 3천만원만 공제
무신고가산세 추가
부동산은 명의자 소유로 남음
명의신탁으로 판단
(불리)증여세 대신 실명법 제재
신탁자 과징금 가액 30% 범위
신탁자·수탁자 형사처벌 규정
배우자는 목적 없으면 특례
출처 - 상속세 및 증여세법 제45조, 제45조의2, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조·제7조
그래서 조사 단계에서 말하기 전에 사실관계를 먼저 정리해야 합니다. 누가 대금을 냈는지, 임대료와 세금은 누가 부담했는지, 등기 당시 어떤 약속이 있었는지를 계좌와 문서로 확인하고, 그 사실에 맞는 주장을 일관되게 하는 것이 원칙입니다. 사실과 다른 확인서나 진술은 나중에 불복 단계에서 불리한 증거가 됩니다.
명의신탁 부동산 자금출처 대응 순서
자금 흐름 확인 - 매매대금, 취득세, 대출 이자를 누구 계좌에서 냈는지 정리합니다.
관리 주체 확인 - 임대차계약, 임대료 수령, 재산세 납부를 누가 했는지 확인합니다.
법적 효과 비교 - 증여세 세액과 명의신탁 과징금·형사 위험을 금액과 사람별로 비교합니다.
진술 방향 결정 - 사실관계에 맞는 주장을 정하고 확인서 서명 전에 내용을 점검합니다.
과세전적부심사 - 결과통지에서 증여로 보았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 대금을 낸 사람과 부동산을 관리해 온 사람, 명의를 빌린 목적에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산이 드러난 자금출처조사에서 증여세와 부동산실명법 제재를 함께 검토하고 과세전적부심사를 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
