감면·공제

상속받은 집의 대출을 제 명의로 갈아타면 이자 소득공제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

법정 요건을 갖추면 가능합니다. 국세청은 주택과 기존 장기주택저당차입금을 상속받고 소유권이전등기일부터 3개월 안에 상속인 명의 적격 대출로 대환한 경우, 기존 대출 잔액 한도에서 이자 공제를 인정할 수 있다고 답했습니다. 추가 차입분은 구분해야 합니다.

법정 요건을 갖추면 가능합니다. 국세청은 주택과 기존 장기주택저당차입금을 상속받고 소유권이전등기일부터 3개월 안에 상속인 명의의 적격 대출로 대환한 사안에서, 기존 대출 잔액 한도 내 이자 공제를 인정할 수 있다고 답했습니다. 피상속인이 공제를 받지 못했다는 사실만으로 상속인도 배제되는 것은 아닙니다. 다만 새 대출에 상속과 무관한 추가 자금이 섞이면 구분해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 1. 12. 아버지가 돌아가시면서 아파트 한 채와 그 아파트에 설정된 장기주택저당차입금 잔액 2억 4천만원을 함께 물려받았습니다. 아버지는 소득이 없어 이자 공제를 받은 적이 없습니다. A씨는 2026. 2. 23. 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 2026. 4. 27. 자기 명의로 새 대출 2억 8천만원을 받아 기존 대출을 갚았습니다. 상속 당시 아파트의 기준시가는 5억 2천만원이었고, A씨는 다른 집이 없는 근로소득자 세대주입니다. A씨는 새 대출이자를 연말정산에서 공제받을 수 있는지, 늘어난 4천만원 부분은 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님이 공제를 못 받았어도 자녀는 가능한가요?

상속인 자신의 요건을 확인해야 합니다. 회신의 사실관계에서는 피상속인은 소득공제 대상자 요건을 충족하지 못했지만, 상속인은 근로소득자·세대주·주택 수 등 요건을 갖췄습니다. 그 차이를 고려하여 상속인에 대한 공제 가능성을 판단했습니다.

따라서 부모가 연말정산을 하지 않았거나 기존 이자 공제를 받지 않았다는 이유만으로 공제를 포기할 필요는 없습니다. 반대로 부모가 오랫동안 공제를 받았다고 상속인에게 같은 자격이 자동 이전되는 것도 아닙니다.

상속인이 실제로 어떤 주택을 소유하는 세대에 속하는지, 근로소득과 세대주 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 기존 채무의 승계와 납세자 개인의 공제 자격은 별개 문제입니다.

어떤 기존 대출과 새 대출이어야 하나요?

회신은 시행령 제112조 제8항의 장기주택저당차입금이 설정된 주택과 그 차입금을 상속한 사안입니다. 단순한 생활자금 대출이나 신용대출을 상속받았다는 사실만으로 같은 결론이 되는 것은 아닙니다.

상속인 명의로 실행한 신규 대출도 법정 장기주택저당차입금 요건을 충족해야 합니다. 주택에 저당권을 설정했는지, 채무자와 소유자 관계, 상환기간과 차입 시기 등을 확인해야 합니다. 은행 상품명에 주택담보라는 글자가 있다고 요건이 모두 충족되는 것은 아닙니다.

기존 대출을 상속인이 갚은 뒤 얼마 후에 자유롭게 새 대출을 받은 경우와, 적격 대환으로 기존 잔액을 승계하는 경우는 사실관계가 다를 수 있습니다. 상환과 실행 자금이 어떻게 연결됐는지 금융자료를 남겨 두어야 합니다.

새 대출이 더 크면 전체 이자를 공제하나요?

회신은 기존 장기주택저당차입금 잔액의 한도 내에서 공제를 적용할 수 있다고 설명합니다. 대환과 함께 생활비나 다른 자산 취득자금을 추가로 빌렸다면 그 증액분까지 자동 공제된다고 볼 수 없습니다.

대환일의 기존 원금 잔액, 새 대출의 실행액과 기존 채무 상환액을 연결하십시오. 은행이 이자를 한 금액으로 청구하더라도 세법상 공제 가능한 부분을 구별할 필요가 있습니다. 잔액의 한도와 연간 소득공제 한도는 서로 다른 제한입니다.

또한 공제 대상은 이자상환액이며 대출 원금을 갚은 금액을 이 공제에서 그대로 빼는 것은 아닙니다. 다른 주택자금 공제와 합산 한도에 관한 규정도 확인해야 합니다. 회신이 새 대출금 전액에 대한 환급액을 보장한 것은 아닙니다.

주택의 가격은 언제 기준으로 보나요?

법은 취득 당시의 주택 기준시가 요건을 둡니다. 회신은 상속인이 취득할 당시 상속주택의 기준시가가 6억원 이하인 경우를 전제로 설명했습니다. 실거래 예상가격이나 은행 감정가를 같은 개념으로 혼동하지 마십시오.

상속 이후 시세가 올랐다는 이유만으로 취득 당시 기준시가가 바뀌지는 않습니다. 반대로 부모가 예전에 싸게 샀다는 사실만으로 상속인의 취득 당시 요건을 충족했다고 단정할 수도 없습니다. 해당 취득과 공제 적용시점의 법령을 확인해야 합니다.

공동상속이라면 지분과 대출 승계, 저당권과 채무자 관계가 더 복잡할 수 있습니다. 상속인 한 명에게 인정된 회신을 공동상속인 전원에게 일률적으로 적용해서는 안 됩니다. 각자의 권리·채무와 공제요건을 확인해야 합니다.

상속세에서도 이 대출을 놓치지 마십시오. 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 증명되는 대출 잔액은 상속재산의 가액에서 뺍니다. 연말정산의 이자 공제와는 별개의 절차입니다.

근로소득공제 대응 순서

상속 관련 등기사항, 기존 대출 계약과 상속 승계 자료, 대환 실행·상환내역과 신규 저당권 자료를 함께 준비하십시오. 대출 명의만 바꾼 것인지 새 차입으로 상환한 것인지도 문서에서 확인해야 합니다.

본인과 세대원의 주택 현황, 취득 당시 기준시가 자료, 해당 연도의 이자 납입증명도 필요합니다. 회사에서 공제를 거절했다면 어떤 요건을 확인하지 못한 것인지 먼저 물어보고 부족한 자료를 보완해야 합니다. 단순히 상속받은 대출이라 안 된다는 설명과 개별 요건 미충족은 다른 문제이므로 거절 사유를 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.

기존 대출이 여러 개라면 대환 대상이 무엇인지 하나씩 표시해야 합니다. 주택 취득 차입금과 다른 용도의 차입금이 섞인 채 일괄 상환됐다면 해당 회신의 잔액 한도를 확인하기가 어려워질 수 있습니다.

납입증명서에 기재된 이자 전액과 법정 공제대상 이자가 다르면 그 차액의 이유를 기록해 두십시오. 원금 잔액과 차입 용도의 변동을 함께 남겨야 다음 연도의 공제도 일관되게 확인할 수 있습니다.

오피스텔이 함께 있을 때 이 공제의 주택 수 판단은 「주거용 오피스텔이 있어도 주택담보대출 이자 소득공제를 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 상속세 신고 뒤 피상속인의 채무가 판결로 확정된 경우는 「상속세를 낸 뒤 아버지 보증채무를 갚으라는 판결이 나왔다면 상속세를 다시 계산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 피상속인이 근로소득자가 아니었어도 가능한가요?
  상속인 자신의 공제 자격과 주택·차입금 요건을 확인해야 합니다. 피상속인의 공제 여부 하나로 결론을 내리지 않습니다.
• 상속등기 뒤 3개월이 지나 대환해도 같나요?
  회신은 3개월 이내라는 전제입니다. 기간을 넘긴 다른 사실관계에는 그대로 적용할 수 없습니다. 상속일, 소유권이전등기일, 새 대출 실행일을 각각 적고 은행 서류와 맞추어 기간 계산의 기준일을 확인하십시오.
• 대환액 중 추가 생활자금도 포함되나요?
  기존 잔액 한도를 구별해야 합니다. 추가 차입분이 자동으로 같은 공제 대상이 되지는 않습니다. 대환일의 기존 원금 잔액과 새 대출 실행액, 기존 채무 상환액을 연결해 공제 가능한 부분을 나누어 두십시오.
• 원금 상환액도 공제하나요?
  이 공제는 장기주택저당차입금의 이자상환액에 관한 것입니다. 원금과 이자를 구분해야 합니다. 대출 원금을 갚은 금액을 이 공제에서 그대로 빼지는 않으며, 다른 주택자금 공제와의 합산 한도도 함께 확인해야 합니다.
• 부모가 산 당시 가격이 6억원 이하이면 되나요?
  회신은 상속인의 취득 당시 기준시가를 전제로 합니다. 과거 매입가격과 같은 것으로 보지 마십시오. 회신 사안은 상속인이 취득할 당시 기준시가가 6억원 이하였으며, 실거래 예상가격이나 은행 감정가와도 다른 개념입니다.
• 은행 이자 납입증명서만 제출하면 되나요?
  이자 지급 외에 주택 취득·명의·차입 시기와 상속인 요건이 필요합니다. 대환과 상속을 연결하는 자료도 함께 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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