재개발·재건축

도시개발구역이 재정비촉진지구로 바뀌면 이주대책 기준일도 바뀌나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

도시개발사업이 재정비촉진지구로 지정된 것으로 보게 되어도 법정 이주대책기준일은 원칙적으로 종전 구역 지정 공람공고일입니다. 대법원 2014다72715 판결로 유보지 주민, 상속인의 대상자 판단과 생활기본시설비 반환을 정리했습니다.

종전 도시개발구역 지정 공람공고일이 그대로 기준일입니다. 대법원은 도시개발사업이 뒤에 재정비촉진지구로 지정된 것으로 보게 되었어도, 종전 구역에 있던 지역의 법정 이주대책기준일은 원칙적으로 종전 공람공고일이라고 보았습니다. 재정비촉진지구 지정일이나 지구별 보상계획 공고일 전까지만 전입하면 된다고 기대할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 대규모 도시개발구역 안 주택을 2004. 3. 샀고 그달 전입했습니다. 구역 지정 공람공고는 같은 해 1월에 있었고, 그 뒤 사업지구는 재정비촉진지구로 지정되었습니다. A씨는 이주대책으로 아파트를 특별공급받았는데, 이웃들이 분양대금에 들어간 생활기본시설비를 돌려받았다는 이야기를 들었습니다. 사업시행자는 A씨가 기준일 뒤에 집을 사서 은혜적으로 대상자가 되었을 뿐이라고 합니다. 2026. 9. 22. A씨는 재정비촉진지구 지정일을 기준으로 보면 자신도 청구할 수 있지 않느냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대규모 뉴타운 도시개발사업 지역에서 이주대책으로 아파트를 공급받은 주민들이 사업시행자인 지방공사를 상대로 분양대금에 포함된 생활기본시설 설치비용을 돌려 달라고 한 사건입니다. 구역 지정 공람공고는 2004. 1. 15., 구역 지정 고시는 같은 해 2. 25.에 있었고, 2006. 10. 19. 재정비촉진지구로 지정되었습니다. 원심은 지구별 보상계획 공고일을 기준으로 원고 11명 모두를 법정 대상자로 보았습니다.

대법원은 2004. 1. 15. 전부터 집을 소유하며 거주한 원고들 부분은 유지했지만, 그 뒤 전입한 원고 등 5명 부분은 파기환송했습니다. 이유는 “종전 도시개발구역에 포함되어 있던 지역에 관한 법정 이주대책기준일은 특별한 사정이 없는 한 여전히 종전 도시개발구역의 지정에 관한 공람공고일이다.”라는 것입니다.

재정비촉진지구 지정일을 기준으로 볼 수는 없나요?

원칙적으로 어렵습니다. 도시재정비법 부칙(2005. 12. 30.) 제2조는 이미 주민공람 등 절차를 거친 기존 사업지구를 재정비촉진지구로 지정한 것으로 보았습니다. 대법원은 이 특례가 사업의 연속성을 지키고 같은 절차를 되풀이하지 않게 하려는 것이라고 보았습니다. 사업이 이어지는 것이므로 기준일도 새로 생기지 않는다는 취지입니다.

기준일을 늦추면 공람공고 뒤 들어온 사람까지 대상자가 되어 투기적 거래를 막으려는 취지가 흐려집니다. 그래서 기준일 뒤에 전입하거나 집을 산 사람은 사업시행자가 이주대책에 넣어 주었더라도 은혜적 대상자로 보아, 생활기본시설비 부담 규정이 적용되지 않습니다. 현행법도 생활기본시설 비용을 사업시행자가 부담하고, 고시 등이 있은 날부터 계속 거주하지 않은 소유자를 대상자에서 빼는 구조가 같습니다.

개발 용도가 정해지지 않은 유보지의 집도 같은가요?

같습니다. 이 사건 구역에는 토지이용계획상 개발 용도만 정하지 않은 유보지가 포함되어 있었고, 그 용도는 2007. 10. 18. 재정비촉진계획 변경으로 비로소 확정되었습니다. 유보지 주민 원고는 용도 확정 전에 전입했으니 대상자라고 주장했습니다.

대법원은 유보지로 지정되었다는 사정만으로 사업구역에서 빠진 것과 같다고 볼 수 없다고 했습니다. 용도가 나중에 정해지는 곳에도 투기적 거래를 막을 필요는 똑같으므로, 기준일도 나머지 구역과 같은 공람공고일이라고 보았습니다.

기준일 전에 부모님이 돌아가셨다면 자녀는 어떻게 되나요?

상속 관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 사건 한 원고는 1990년부터 아버지와 함께 무허가 주택에 살았고, 아버지는 기준일 전에 숨진 것으로 보였습니다. 대법원은 아버지의 사망 시점과 그 원고가 상속재산분할협의 등으로 집을 단독 상속했는지를 심리한 뒤 대상자인지 판단하라며 파기환송했습니다.

기준일 당시 자녀가 집의 소유자였다고 인정되면 소유와 거주 요건을 함께 갖출 수 있습니다. 상속인이 여럿이면 분할협의서와 상속등기 시점이 중요합니다. 1989. 1. 24. 전에 지어진 무허가 건물을 그 뒤에 취득했다는 이유만으로 대상자에서 빠지지 않는다는 점도 이 판결에서 다시 확인되었습니다. 시효 계산은 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

생활기본시설비 반환 청구 대응 순서

• 기준일 확정 - 사업 근거 법령과 고시 연혁을 보고 종전 구역 지정 공람공고일을 찾습니다.
• 소유·거주 증빙 - 기준일 당시 소유를 보여 주는 등기·건축물대장과 계속 거주를 보여 주는 주민등록 초본을 모읍니다.
• 상속·취득 경위 정리 - 상속이나 무허가 건물 취득이 있으면 사망일, 분할협의, 건축 시점을 정리합니다.
• 분양대금 내역 확인 - 공급계약서와 분양가 산정 자료에서 생활기본시설비 해당 금액을 특정합니다.
• 반환 청구 - 시효를 따져 내용증명이나 소송으로 부당이득반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종전 공람공고일 당시의 소유·거주 사실과 상속 관계에 따라 반환을 받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책과 생활기본시설비 반환 등 공익사업 보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 은혜적으로 이주대책대상자가 된 사람은 아무것도 돌려받지 못하나요?
  생활기본시설비 부담 규정은 법정 대상자에게만 적용되므로 그 비용을 돌려받기는 어렵습니다. 다만 공급계약 자체의 효력이나 다른 약정 위반은 별개로 다툴 수 있습니다.
• 공람공고 전에 집을 샀는데 전입은 그 뒤에 했다면 어떻게 되나요?
  법정 대상자는 기준일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주한 소유자여야 합니다. 기준일에 거주하지 않았다면 질병 요양, 입영, 공무, 취학 같은 예외 사유가 있는지 따져 보아야 합니다.
• 이주자 지위를 산 사람에게서 반환채권을 넘겨받아 소송해도 되나요?
  이 사건에서 대법원은 수분양자 지위를 넘겨받은 승계인에게서 반환채권을 다시 양도받은 원고의 청구를 소송신탁이 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 다만 소송을 주된 목적으로 한 양도라면 무효가 될 수 있습니다.
• 사업시행자가 국가에서 무상으로 받은 도로 부지 면적은 빼고 계산하나요?
  이 사건에서 사업시행자는 무상으로 취득한 도로 부지를 빼고 용지비를 계산해야 한다고 주장했지만, 대법원은 이를 배척한 원심을 유지했습니다. 구체 산정은 사업별 자료로 다시 확인해야 합니다.
• 무허가 주택을 1989년 이후에 샀는데 대상자가 될 수 있나요?
  1989. 1. 24. 전에 지어진 무허가 건물이라면 그 뒤에 취득했다는 이유만으로 대상자에서 빠지지 않습니다. 이 경우에도 기준일 당시 소유와 계속 거주 요건은 갖추어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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