재개발·재건축

지역주택조합장이 업무대행사 쪽 사람이면 조합장 자격이 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 조합장이 해당 조합 업무대행사의 임직원이면 임원 결격으로 당연히 퇴직합니다. 두 조합장이 서로 상대 조합 업무대행사 대표를 맡은 교차 구조를 결격으로 본 울산지방법원 2018가합27115 판결과 조합원의 대응을 정리했습니다.

네, 조합장이 해당 조합 업무대행사의 임직원이면 임원이 될 수 없고, 맡고 있어도 당연히 퇴직합니다. 법원은 두 조합 조합장이 서로 상대 조합 업무대행사의 대표를 맡은 교차 구조도 이 규정을 피해 간 것이라며 조합장 지위를 부정했습니다. 다만 퇴직 전 관여한 행위가 곧바로 효력을 잃지는 않습니다. 조합장을 몰아내려고 해임 총회 정족수부터 모을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지역주택조합 조합원으로, 사업이 지지부진하자 2026. 3. 조합장 C씨의 경력을 알아보았습니다. C씨는 다른 지역주택조합의 업무대행사인 회사의 대표이사였고, 그 다른 조합의 조합장 D씨는 우리 조합 업무대행사의 대표이사였습니다. 두 회사는 본점 주소가 같고 겹치는 임원도 있었습니다. C씨는 조합 청산 절차를 미루면서 업무대행사에 대금을 계속 지급하고 있습니다. A씨는 2026. 5. C씨가 우리 조합 업무대행사 직원은 아니지만 조합장 자격이 있는지, 조합원들이 어떻게 문제 삼을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

울산지방법원은 어떻게 판단했나요?

법원은 교차 구조로 결격 규정을 피해 간 조합장은 결격사유가 있어 조합장 지위를 당연히 잃는다고 보고, 조합장 지위 부존재를 확인했습니다. 사안의 조합장은 다른 지역주택조합 업무대행사의 대표이사였고, 그 조합의 조합장은 이 조합 업무대행사의 대표이사였습니다. 법원은 두 회사의 본점이 같고 임원이 겹친다는 사정만으로 같은 회사라고 단정하기는 어렵다고 했습니다.

그러면서도 결격 규정의 취지는 조합원 이익을 대표할 임원과 업무대행사 사이의 유착을 막는 데 있다고 보았습니다. 두 조합장이 서로 상대 조합 업무대행사의 대표를 맡은 것은 그 규정을 잠탈한 것이고, 이런 사람이 조합장을 맡으면 “조합임원이 개인 또는 업무대행사의 이익을 위한 직무집행을 할 위험, 이로 인해 조합원들에게 손해가 발생할 위험이 존재한다.”라고 판단했습니다. 조합원들은 직무유기와 선임 총회의 하자도 주장했지만, 법원은 결격만으로 결론을 내고 나머지는 판단하지 않았습니다. 이 판결은 그대로 확정됐습니다. 현행 주택법 제13조 제1항 제7호와 제2항도 같은 내용이어서 이 판단은 지금도 참고가 됩니다.

결격 조합장이 이미 한 계약이나 결의는 무효가 되나요?

아니요, 당연퇴직한 임원이 퇴직 전에 관여한 행위는 그 사유만으로 효력을 잃지 않습니다. 주택법은 결격사유로 지위를 잃거나 퇴직한 발기인·임원이 그 전에 관여한 행위의 효력은 유지된다고 정합니다. 업무대행사와 맺은 계약이나 총회 안건 상정을 결격 하나만으로 모두 되돌리기는 어렵습니다.

그래서 이미 생긴 손해는 별도의 근거로 다퉈야 합니다. 총회 결의 없이 한 계약인지, 업무대행사에 과다한 대금을 지급했는지 같은 사정을 따로 봅니다. 업무대행사와의 계약 해지 문제는 「지역주택조합은 업무대행사 비리를 이유로 약정에 없는 해지를 할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 반대로 결격이 확인된 뒤 조합장 이름으로 새로 한 행위는 대표권이 없는 사람의 행위로 다툴 여지가 생깁니다. 결격사유가 생긴 때부터 당연퇴직이므로, 그날 이후 조합장 이름으로 맺은 계약과 지급을 날짜별로 나누어 보아야 합니다. 거래 상대방이 결격 사실을 알았는지도 효력 다툼에서 따져질 수 있습니다.

조합원은 결격 조합장을 어떻게 멈출 수 있나요?

조합을 상대로 조합장 지위 부존재 확인 소송을 낼 수 있고, 급하면 직무집행정지 가처분을 함께 검토합니다. 이 사건 조합원 23명도 조합을 피고로 소를 냈습니다. 법원은 결격으로 지위를 잃었는데도 조합장이 청산 사무 등 직무를 계속하고 있어 조합원들에게 확인의 이익이 있다고 보았습니다. 소송 중 조합장이 스스로 물러나면 확인의 이익이 다시 문제 될 수 있습니다.

판결까지 시간이 걸리는 동안 조합 재산 처분이나 대금 지급이 이어진다면, 임시의 지위를 정하는 가처분으로 직무집행을 멈추는 방법이 있습니다. 이때는 계속되는 손해나 급박한 위험을 소명해야 합니다. 현행 주택법은 조합 임원이 다른 주택조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸하지 못하게 하는 규정도 두고 있습니다. 결격과 겸직 금지는 조합 규약에도 같은 내용이 있는 경우가 많아 함께 확인합니다. 조합원 여럿이 함께 원고가 되면 조합 내부 자료를 모으기도 쉬워집니다.

지역주택조합장 결격 대응 순서

• 등기부 확인 - 조합장과 임원이 이사로 있는 회사, 업무대행사와 그 관계 회사의 법인등기부를 뗍니다.
• 관계도 정리 - 조합장, 업무대행사, 다른 조합과 그 업무대행사의 임원 관계를 표로 만듭니다.
• 규약 대조 - 조합 규약의 임원 결격·겸직 금지 조항과 자격상실 절차를 확인합니다.
• 소송·가처분 - 조합을 상대로 지위 부존재 확인 소송을 내고, 필요하면 직무집행정지 가처분을 신청합니다.
• 후속 정리 - 결격 이후 조합장 명의로 한 계약과 지급 내역을 따로 정리해 효력을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합장과 업무대행사 사이의 실제 관계와 규약 내용, 결격 이후 조합장이 한 행위에 따라 다툴 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 임원 지위 확인 소송과 직무집행정지 가처분, 조합원 손해 회복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합장이 결격이면 해임 총회를 따로 열어야 하나요?
  열지 않아도 됩니다. 주택조합 임원이 결격사유에 해당하게 되면 당연히 퇴직합니다. 다만 조합장이 직무를 계속한다면 지위 부존재 확인 소송 등으로 그 상태를 확정받아야 실무가 정리됩니다.
• 지역주택조합 발기인도 업무대행사 직원이면 안 되나요?
  네, 결격사유는 주택조합의 발기인과 임원에 모두 적용됩니다. 해당 조합의 공동사업주체인 등록사업자나 업무대행사의 임직원은 발기인이 될 수 없고, 해당하게 되면 발기인 지위를 잃습니다.
• 조합장이 다른 지역주택조합 임원을 겸해도 되나요?
  안 됩니다. 현행 주택법은 주택조합의 임원이 다른 주택조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없다고 정합니다. 겸직이 확인되면 규약의 자격상실 조항과 함께 대응 방법을 검토합니다.
• 조합장 지위 부존재 확인 소송은 누구를 상대로 내나요?
  조합을 피고로 냅니다. 이 사건 조합원들도 조합장 개인이 아니라 조합을 상대로 조합장 지위에 있지 않다는 확인을 구했고, 법원은 조합장이 직무를 계속하고 있어 확인의 이익이 있다고 보았습니다.
• 결격 조합장이 조합장으로 받은 보수도 돌려받을 수 있나요?
  지급 근거와 시점에 따라 다릅니다. 당연퇴직 뒤 받은 보수는 지급 근거가 없다고 다툴 여지가 있지만, 총회 결의나 규약상 근거가 있었는지와 실제 업무 수행 여부를 함께 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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