재개발·재건축

아파트 사업 중 짓지 않은 도로·공원 예정부지도 시에 무상귀속되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공공시설을 실제로 설치하지 않고 주택사업이 중단됐다면 도로·공원 예정부지만 따로 지자체에 무상귀속되지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 2019다210307 판결로 귀속 시점과 기부채납 약정과의 관계를 정리했습니다.

아니요, 공공시설을 실제로 설치하지 않은 채 사업이 중단됐다면 그 예정부지만 따로 관리청에 무상귀속된다고 볼 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 무상귀속은 시설을 실제로 설치하고 준공검사를 받아 사업이 완료될 때 생깁니다. 다만 별도 기부채납 약정이 있으면 그 약정에 따른 이전 의무는 따로 남을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2010. 4. 시에서 아파트 건설 사업계획승인을 받으면서 단지 옆 진입도로와 어린이공원을 조성하기로 했습니다. 2013. 6. 아파트는 동별 사용검사를 받아 분양을 마쳤지만, 자금 사정으로 도로 일부와 공원은 끝내 만들지 못했고, 예정부지는 지금도 A사 명의로 남아 있습니다. 2026. 1. 시는 미조성 도로·공원 예정부지가 사용검사일에 이미 시에 귀속됐다며 소유권이전등기 소송을 냈습니다. A사 대표는 그 땅이 이미 시 소유가 된 것인지, 아직 회사 땅인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택사업의 공공시설은 언제 지자체로 넘어가나요?

사업주체가 공공시설을 실제로 설치하고 사업이 준공검사를 받아 완료된 때 관리청으로 넘어갑니다. 주택법은 사업계획승인을 받은 사업지구에 새로 공공시설을 설치하는 경우 국토계획법 제65조를 준용하게 합니다.

행정청이 아닌 사업주체가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 준공검사를 받음으로써 귀속된 것으로 봅니다. 대법원은 이 조항을 개별 계약이 아니라 준공 시점에 법률 규정으로 소유권 변동이 직접 생기게 하는 강행규정으로 보았습니다. 판결이 적용한 구 주택법 제30조는 현행 주택법 제29조로 옮겨졌고, 국토계획법 제65조 제2항·제6항과 함께 같은 구조가 유지되고 있습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

공공시설을 설치하지 않고 사업을 중단했다면 예정부지가 동별 사용검사일에 시에 무상귀속됐다고 볼 수 없다며 원심을 파기했습니다. 사업주체는 2004년쯤 아파트 사업계획승인을 받아 2007. 9. 28. 동별 사용검사를 받고 2008. 1. 2.까지 분양자들에게 이전등기를 마쳤습니다. 그러나 승인 때 약속한 도로, 완충녹지, 어린이공원 일부를 조성하지 않았습니다.

원심은 사업을 끝내지 못해 동별 사용검사를 받은 경우에는 시설이 없어도 부지가 귀속된다고 보았습니다. 대법원은 시설을 실제로 설치하고 준공검사를 받아야 토지와 시설 소유권이 관리청에 원시적으로 귀속된다고 하면서, “사업주체가 사업지구 내 공공시설을 설치하지 않은 채로 사업이 중단되었다면 그러한 이유로 공공시설의 설치가 예정된 부지만이 관리청에 무상귀속된다고 볼 수는 없다.”라고 판시했습니다. 그리고 원심이 시의 주위적 청구를 배척한 뒤 기부채납 약정에 기한 예비적 청구를 심리했어야 한다고 했습니다.

무상귀속이 안 되면 사업주체는 땅을 그대로 갖나요?

무상귀속이 부정되어도 기부채납 약정이 있으면 그 약정에 따라 토지를 넘겨야 할 수 있습니다. 판결도 시의 청구를 바로 기각하지 않고, 기부채납 약정에 기한 예비적 청구를 다시 심리하라며 환송했습니다.

그래서 실제 다툼은 승인 조건과 약정서의 문구로 옮겨 갑니다. 승인 조건에 「기부채납」이라는 표현만 있는지, 사업주체가 별도로 기부채납 의사를 표시한 약정서를 냈는지, 그 약정이 시설 설치를 전제로 한 것인지를 보아야 합니다. 약정이 시설 설치와 함께 토지를 넘기는 내용이라면, 사업 중단 경위와 약정 해제 사유도 함께 따져 볼 수 있습니다. 사업이 무산된 뒤 기부채납 예정 토지를 지자체가 도로로 쓰고 있는 문제는 「사업이 무산됐는데 기부채납하기로 한 땅을 도로로 계속 쓰면 사용료를 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

미설치 공공시설 부지 분쟁 대응 순서

• 승인 조건 확인 - 사업계획승인서와 변경승인서의 공공시설 조성·귀속 조건을 정리합니다.
• 설치 현황 확인 - 시설별로 실제 설치 여부와 준공·사용검사 범위를 현장과 도면으로 대조합니다.
• 약정서 검토 - 기부채납 약정서, 확약서의 존재와 조건, 시설 설치 전제 여부를 확인합니다.
• 등기 상태 점검 - 예정부지의 현재 등기명의와 담보·압류 여부를 확인합니다.
• 소송 대응 - 무상귀속 주장과 약정에 기한 청구를 나누어 각각의 요건을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공시설의 실제 설치 여부와 사용검사 범위, 기부채납 약정의 내용에 따라 토지 소유권의 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 주택·개발사업의 공공시설 귀속과 기부채납 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공시설 무상귀속에 별도 등기나 계약이 필요한가요?
  행정청이 아닌 사업주체가 새로 설치한 공공시설은 준공검사를 받음으로써 관리청에 귀속된 것으로 봅니다. 대법원은 이를 법률 규정에 따른 소유권 변동으로 보며, 등기 때는 준공검사 증명서면이 등기원인 서면을 갈음합니다.
• 동별 사용검사를 받으면 준공검사를 받은 것으로 보나요?
  원심은 동별 사용검사일에 부지가 귀속됐다고 보았지만, 대법원은 공공시설을 실제로 설치하지 않았다면 그날 예정부지가 무상귀속된다고 볼 수 없다고 했습니다. 시설 설치 여부가 먼저입니다.
• 공공시설을 일부만 설치했다면 어떻게 되나요?
  판결 취지대로라면 실제로 설치되고 준공검사를 받은 시설과 그 토지는 관리청에 귀속되고, 설치되지 않은 시설의 예정부지는 그 이유만으로 귀속되지 않습니다. 시설별로 나누어 보아야 합니다.
• 기존 도로를 없애고 새 도로를 내면 옛 도로 땅은 누구 것이 되나요?
  사업주체가 행정청이 아니면 용도가 폐지되는 공공시설은 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 사업주체에게 무상으로 양도할 수 있습니다. 양도 범위는 설치비용이 한도입니다.
• LH나 지방공사가 사업주체면 귀속이 다른가요?
  주택법은 한국토지주택공사와 지방공사를 행정청인 시행자로 보고, 그 공사에 귀속되는 공공시설을 해당 국민주택사업 목적 외로는 사용하거나 처분하지 못하게 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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