권리금

재개발 사업시행인가를 이유로 상가 권리금 회수를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

재개발 사업시행인가 고시만으로는 건물주가 상가 갱신을 거절하거나 권리금 회수를 막을 사유가 되지 않습니다. 관리처분계획인가 시점이 기준이라는 대법원 2019다249831 판결과 현행법, 손해배상 범위를 정리했습니다.

아니요, 재개발 사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 건물주가 갱신을 거절하거나 권리금 회수를 막을 정당한 사유가 되지 않습니다. 대법원은 임대차가 끝날 때 관리처분계획인가가 이미 고시되었거나 곧 고시될 것이 객관적으로 예상되어야 철거를 위한 갱신거절 사유가 된다고 보았습니다. 그 증명책임도 건물주에게 있습니다. 건물주가 재개발을 이유로 나가라고 한다고 해서 신규임차인 주선을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 재개발 예정 구역 안 1층 상가에서 6년째 식당을 운영하고 있습니다. 구역은 2025년 말 사업시행인가가 고시되었지만, 관리처분계획 수립 일정은 아직 나오지 않았습니다. 계약 만료를 4개월 앞둔 2026. 6. 15. G씨가 권리금 3,000만 원에 가게를 넘길 사람을 데려가자, 건물주는 재개발이 확정됐으니 새 임차인과는 계약하지 않겠다고 했습니다. G씨는 이대로 권리금 없이 나가야 하는지, 건물주에게 손해배상을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 상가 임차인으로 신규임차인을 주선했지만 임대인이 계약을 거부해 권리금을 받지 못했다며 손해배상을 청구했습니다. 그 일대에는 주택재개발정비사업시행인가가 고시되어 있었고, 임대인은 다른 법령에 따라 철거가 이루어지는 경우에 해당해 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 다투었습니다. 원심은 손해배상 책임을 인정했고 대법원은 상고를 기각했습니다.

대법원은 관리처분계획인가가 고시되면 임차권자는 이전고시까지 건물을 쓸 수 없고 임대인은 이주기간 안에 세입자를 내보내야 하므로, 그때는 갱신거절 사유가 있다고 보았습니다. 반면 사업시행인가 고시부터 관리처분계획인가까지는 기간이 정해져 있지 않고 건물 사용에 법률적 제한도 없다고 했습니다. 그래서 “구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어” 갱신거절 사유가 없다고 판단했습니다.

현행 법에서도 같은 기준이 적용되나요?

같다고 볼 수 있습니다. 판결은 2018. 10. 16. 개정 전 상가임대차법과 2017. 2. 8. 전부개정 전 도시정비법을 적용했지만, 현행 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다목도 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우를 갱신거절 사유로 두고 있습니다.

현행 도시정비법 제81조 제1항도 관리처분계획인가 고시가 있으면 임차권자 등이 이전고시가 있는 날까지 종전 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 그러므로 기준 시점은 지금도 관리처분계획인가입니다. 달라진 점은 권리금 회수기회 보호 기간입니다. 판결 당시에는 임대차 종료 3개월 전부터였지만, 2018년 개정으로 6개월 전부터로 늘었고 이 개정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

관리처분이 곧 난다는 건물주 주장은 어떻게 판단하나요?

건물주가 증명해야 하고, 막연한 예정만으로는 부족합니다. 대법원은 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 안에 관리처분계획인가가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 특별한 사정이 있을 때만 예외를 인정했습니다.

객관적 예상을 뒷받침하는 자료로는 관리처분계획 수립 총회 개최 공고, 인가 신청 접수 사실, 조합의 이주 일정 공지 등을 생각할 수 있습니다. 반대로 조합 내부 분쟁이나 시공사 교체로 일정이 계속 늦어지고 있다면 예상이 객관적이라고 보기 어렵습니다. 임차인은 구청과 조합 홈페이지의 공고를 출력해 두고, 건물주가 거절한 날짜와 비교해 두는 것이 좋습니다.

건물주가 방해했다면 얼마를 배상받나요?

권리금 회수를 방해한 건물주는 임차인에게 생긴 손해를 배상해야 합니다. 다만 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그래서 신규임차인과의 권리금 계약서와 종료 당시 권리금을 보여 줄 감정 자료가 함께 필요합니다.

이 사건에서 임대인은 원고가 3기 이상 차임을 연체했으니 보호 대상이 아니라는 주장도 했지만, 원심은 해지 통보가 도달할 무렵 합의해지된 것으로 보아 받아들이지 않았고 대법원도 유지했습니다. 연체와 권리금 보호의 관계는 「월세를 밀린 적이 있으면 권리금 회수를 보호받지 못하나요?」에서 자세히 설명했습니다. 손해배상 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.

재개발 구역 상가 권리금 대응 순서

• 사업 단계 확인 - 구역이 사업시행인가 단계인지, 관리처분계획인가까지 고시되었는지 확인합니다.
• 신규임차인 주선 - 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 계약을 맺은 신규임차인을 건물주에게 소개합니다.
• 거절 사유 기록 - 건물주가 거절한 이유를 문자나 내용증명으로 남깁니다.
• 권리금 자료 확보 - 권리금 계약서와 시설·영업 자료로 종료 당시 권리금을 뒷받침합니다.
• 손해배상 청구 - 임대차 종료일부터 3년 안에 소송이나 조정을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차가 끝날 때 관리처분계획인가가 고시되었거나 곧 고시될 것이 객관적으로 예상되었는지에 따라 건물주의 권리금 배상 책임이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 정비구역 상가 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분계획인가가 나면 상가 임차인은 바로 나가야 하나요?
  관리처분계획인가 고시가 있으면 임차권자는 이전고시가 있는 날까지 건물을 사용·수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받았거나 토지보상법상 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외입니다.
• 사업시행인가 뒤 관리처분이 곧 날 예정이면 어떻게 되나요?
  임대차 종료 시 단기간 안에 관리처분계획인가가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 특별한 사정이 있으면 갱신거절 사유가 인정될 수 있습니다. 그 사정은 건물주가 증명해야 합니다.
• 권리금 회수 보호 기간은 계약 만료 몇 개월 전부터인가요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 2018. 10. 16. 개정으로 3개월에서 늘었고, 개정 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.
• 권리금 배상액은 어떻게 정해지나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 감정으로 다투는 경우가 많습니다.
• 재개발 계획을 계약 때 미리 알려 주었다면 달라지나요?
  임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우는 별도의 갱신거절 사유가 됩니다. 계약서 특약 문구를 확인해야 합니다.
• 권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 청구권이 소멸하므로, 협의가 길어지면 기간 안에 소송이나 조정을 제기해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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