재개발·재건축

재개발 조합이 이사비도 안 주고 그동안 산 집 사용료를 내라면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 조합이 이사비 등 주거이전비를 지급하지 않았다면 현금청산대상자에게 거주 기간 사용료를 부당이득으로 청구할 수 없습니다. 대법원 2019다300484 판결로 보상금 공탁과 손실보상 완료의 차이, 소유권 이전 뒤 사용 문제, 소송 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 조합이 이사비 같은 주거이전비 등을 지급하지 않았다면 그동안 산 기간의 사용료를 부당이득으로 청구할 수 없습니다. 대법원은 토지·건물 보상금을 공탁했더라도 이사비 지급절차가 끝나기 전까지 현금청산대상자가 집을 쓰는 것은 정당하다고 보았습니다. 수용개시일이 지났다는 이유만으로 사용료를 물어 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발구역 안 다가구주택 4층에 30년 넘게 살다가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었습니다. 수용재결에서 보상금이 정해졌고, 조합은 수용개시일 하루 전에 보상금을 공탁했습니다. A씨는 이사할 곳을 구하느라 넉 달 뒤에야 집을 비웠고, 이사비는 그 뒤 따로 신청해 받았습니다. 2026. 4. 조합은 수용개시일부터 집을 비운 날까지의 임대료 상당액을 부당이득으로 돌려 달라는 소장을 보냈습니다. A씨는 이 돈을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

사업시행자인 한국토지주택공사는 재개발구역 안 토지와 건물을 소유하며 4층에 살던 현금청산대상자와 보상 협의가 되지 않자 수용재결을 받았습니다. 손실보상금은 7억 3,208만 4,000원, 수용개시일은 2018. 3. 28.로 정해졌고, 공사는 그 전날 보상금을 공탁했습니다. 피고는 2018. 7. 21.경 집을 비웠고, 공사는 2018. 10. 18. 이사비 149만 2,600원을 지급했습니다. 공사는 수용개시일 이후 사용에 대한 부당이득을 청구했습니다.

대법원은 공사의 상고를 기각했습니다. 판결은 “주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 주택재개발정비사업의 시행자가 종전 토지나 건축물을 사용․수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 것은 허용되지 않는다.”라고 밝혔습니다. 보상금을 공탁했어도 이사비에 대해 재결 신청이나 지급을 하지 않은 이상 손실보상이 완료되지 않았다는 것입니다.

보상금을 공탁했는데 왜 보상이 끝나지 않은 건가요?

정비법은 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전 소유자 등이 집을 쓰지 못하게 하면서도, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 예외로 둡니다. 대법원은 주거이전비, 이주정착금, 이사비도 여기서 말하는 손실보상에 해당한다고 보았습니다.

그래서 손실보상이 완료되려면 토지·건물 보상금의 지급이나 공탁에 더해 주거이전비 등의 지급절차까지 이루어져야 합니다. 그 전까지 현금청산대상자는 종전 집을 계속 쓸 수 있고, 그 사용은 법이 허용한 것이므로 부당이득이 아닙니다. 이 판결은 구 정비법 제49조 제6항에 관한 것이지만, 현행 정비법 제81조 제1항도 손실보상이 완료되지 않은 경우를 같은 예외로 두고 있어 지금도 같은 기준이 적용됩니다. 「재개발 관리처분계획 인가 뒤 현금청산자인데 보상 전에도 집을 비워야 하나요?」에서 인도 거부 문제를 자세히 설명했습니다.

수용개시일에 소유권이 넘어갔는데도 사용료를 안 내도 되나요?

네, 소유권 이전과 사용 권한은 따로 봅니다. 토지보상법상 사업시행자는 수용개시일에 소유권을 취득하므로, 그날부터 집은 조합이나 사업시행자의 것이 됩니다. 그러나 정비법은 손실보상이 완료되기 전까지 종전 권리자의 사용을 허용하므로, 소유자가 바뀌었다는 사실만으로 사용료가 생기지는 않습니다.

다만 이 보호는 주거이전비 등의 지급절차가 이루어질 때까지입니다. 이사비를 받은 뒤에도 계속 머물렀다면 그 뒤 기간은 부당이득이 될 수 있습니다. 또 주거이전비 등의 대상이 아닌 사람, 예를 들어 실제로 거주하지 않은 소유자나 지급 요건을 갖추지 못한 사람은 판단이 달라질 수 있습니다. 조합이 이사비를 공탁하거나 재결로 지급절차를 마친 날짜를 정확히 확인해야 하는 이유입니다.

조합이 집을 비우라는 소송도 함께 내면 어떻게 되나요?

주거이전비 등이 지급되지 않았다면 인도 청구도 그대로 받아들여지기 어렵습니다. 대법원은 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게서 집을 넘겨받으려면 협의나 재결로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 한다고 보았습니다.

협의가 성립했다면 주거이전비 등의 지급과 집을 넘겨주는 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 재결절차에 따를 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 인도보다 먼저 이루어져야 합니다. 따라서 조합이 인도와 사용료를 함께 청구해 오면, 아직 받지 못한 보상 항목이 무엇인지부터 특정해 답변하는 것이 좋습니다. 다만 받을 돈이 남아 있다는 이유로 지급절차가 끝난 뒤까지 버티면 그 기간에는 사용료와 지연 책임이 생길 수 있습니다.

재개발 사용료 부당이득 청구 대응 순서

• 보상 내역 정리 - 재결서, 공탁 통지서, 이사비·주거이전비 지급 내역을 날짜순으로 정리합니다.
• 지급절차 완료일 확인 - 주거이전비 등이 언제 지급되거나 공탁되었는지 확인합니다.
• 거주 사실 증명 - 주민등록, 공과금 납부 내역으로 실제 거주와 이사 날짜를 증명합니다.
• 답변서 제출 - 지급절차 완료 전 기간은 부당이득이 아니라는 주장을 30일 안에 냅니다.
• 미지급 보상 청구 - 받지 못한 주거이전비 등이 있으면 별도로 청구할지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주거이전비 등의 지급절차가 끝난 날짜와 실제로 집을 비운 날, 거주자로서 보상 대상인지에 따라 부당이득 인정 기간이 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산대상자의 보상금, 주거이전비와 조합의 인도·부당이득 소송 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이사비를 받은 뒤에도 계속 살았다면 사용료를 내야 하나요?
  그 뒤 기간은 부당이득이 될 수 있습니다. 대법원이 허용한 것은 주거이전비 등의 지급절차가 이루어질 때까지의 사용이므로, 지급 뒤에는 집을 비워 주어야 합니다.
• 주거이전비만 받고 이사비를 못 받았어도 보상이 끝난 건가요?
  아닙니다. 대법원은 주거이전비, 이주정착금, 이사비를 모두 손실보상에 포함되는 것으로 보았습니다. 이사비 지급절차가 이루어지지 않았다면 손실보상이 완료되었다고 볼 수 없습니다.
• 세입자도 같은 보호를 받나요?
  주거이전비 등을 받을 세입자라면 같은 구조로 볼 수 있습니다. 대법원은 현금청산대상자나 세입자 모두 주거이전비 등이 지급되어야 인도 의무가 생긴다고 판단한 바 있습니다.
• 조합이 이사비를 공탁하면 그때부터 사용료가 생기나요?
  재결에서 정한 이사비를 적법하게 공탁하면 지급절차가 이루어진 것으로 볼 여지가 있습니다. 공탁일 이후에도 집을 비우지 않으면 부당이득과 인도 청구가 문제 될 수 있습니다.
• 조합의 부당이득 소장에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  소장을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내지 않으면 변론 없이 조합 청구대로 판결이 날 수 있습니다. 보상 지급 일자 자료를 붙여 기간 안에 다투어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 재개발에서 분양신청을 안 한 집주인도 주거이전비와 이사비를 받나요?
• 재개발 조합과 협의해 집을 넘긴 사람과 수용당한 사람 모두 이사비를 받나요?
• 재개발 현금청산 협의가 결렬되면 조합이 수용하고 보상금은 언제 가격인가요?
• 주거이전비를 늦게 청구했는데 지연손해금은 언제부터 붙나요?

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