분양·청약

공개모집 없이 들어간 임대아파트 입주자도 선착순으로 분양전환을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공개모집 절차 없이 임대사업자와 바로 계약해 들어간 입주자는 선착순 입주자로 우선 분양전환을 받기 어렵습니다. 대법원 2020다239823 판결로 선착순 입주의 요건과 무주택 거주자 기준, 현행 공공주택 특별법을 정리했습니다.

아니요, 공개모집 절차를 거치지 않고 들어갔다면 선착순 입주자로 보기 어렵습니다. 대법원은 선착순 입주자란 정해진 모집 절차를 거치고도 남은 주택을 선착순으로 공급받은 사람을 말한다고 보았습니다. 모집해도 신청자가 없을 것이 분명했다는 사정만으로는 예외가 인정되지 않습니다. 선착순 입주 여부는 입주 당시 공고와 공급 절차로 판단합니다. 다만 입주 때부터 무주택자였다면 일반 우선 분양전환 대상으로 다툴 수 있으므로 그 요건부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2015. 3. 공공건설임대아파트에 들어갔습니다. 미분양 세대와 기존 임차인이 나간 세대가 섞여 있었는데, 임대사업자는 현수막 광고를 보고 찾아온 사람과 바로 계약했습니다. C씨는 당시 지방에 작은 집이 한 채 있었고 입주 2년 뒤 그 집을 팔았습니다. 2026. 5. 새 임대사업자는 C씨가 선착순 입주자도 무주택자도 아니어서 우선 분양전환 대상이 아니라고 통보했습니다. 그동안 10년 넘게 살았는데 분양전환을 받을 방법이 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

공개모집 절차를 생략해도 된다는 예외를 인정한 원심을 파기했습니다. 사안의 아파트는 2008. 10.경 입주가 시작됐지만 전 세대 입주가 끝나지 않은 채 명도 세대가 계속 생겼습니다. 임대사업자는 미분양 세대와 명도 세대를 구분하지 않고 광고로 입주자를 모았습니다. 2017. 11. 27. 아파트를 사들여 지위를 이어받은 새 임대사업자는 2018. 3. 26. 분양전환승인을 받은 뒤 이들의 자격을 다투었습니다. 원심인 서울고등법원은 공개모집을 해도 선순위 자격자가 청약하지 않을 것이 분명했다며, 이렇게 입주한 임차인도 선착순 입주자로서 우선 분양전환 대상이라고 보았습니다.

대법원은 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원이고, 그렇지 않은 사람을 입주자로 정하려면 먼저 공개모집 절차를 거쳐야 한다고 보았습니다. 그러면서 판결요지에서 이러한 경우 “공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다.”라고 밝혔습니다. 예외를 인정하면 임대사업자가 마음대로 유주택자에게 먼저 공급해 무주택자의 기회를 빼앗을 수 있다는 이유입니다. 우선 분양전환 대상인지가 불명확한 요건에 좌우되면 법률관계가 불안정해진다는 점도 들었습니다.

선착순 입주자로 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

입주 당시 모집 절차가 규칙대로 진행됐다는 점이 필요합니다. 당시 규칙은 입주자를 공개모집하고 청약 순위에 따라 선정한 뒤에도 남은 주택이 있을 때만 선착순 선정을 허용했습니다. 명도 세대는 무주택 요건을 그대로 적용해 별도로 공급하되, 일정 호수 이상이 남으면 공개모집을 거쳐야 하고 그 뒤에도 남아야 선착순으로 공급할 수 있었습니다.

그래서 선착순 입주를 주장하는 쪽은 입주자모집공고, 청약 결과, 남은 세대에 대한 선착순 공급 공고를 갖추어야 합니다. 같은 판결에서 입주 때부터 분양전환 때까지 무주택으로 거주한 임차인들은 일반 우선 분양전환 대상으로 인정됐습니다. 무주택 요건과 관련해서는 「임대아파트 계약 때 집이 있었다면 나중에 팔아도 분양전환을 못 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

현행 공공주택 특별법에서도 같은가요?

같은 구조가 유지되고 있다고 볼 수 있습니다. 판결이 적용한 구 임대주택법은 2015년 전부 개정됐지만, 현행 공공주택 특별법도 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 사람을 우선 분양전환 대상으로 따로 둡니다. 현행법은 여기에 입주일부터 분양전환 때까지 계속 거주하고, 분양전환 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 갖출 것을 요구합니다.

선착순 입주자에 해당하지 않으면 입주한 뒤부터 분양전환할 때까지 계속 거주한 무주택자인지가 다음 기준입니다. 상속이나 혼인으로 집이 생겼다가 분양전환 전까지 처분한 경우도 별도로 정하고 있습니다. 어느 규정이 적용되는지는 단지의 사업계획승인 시점과 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다.

임대아파트 우선 분양전환 대응 순서

• 입주 경위 확인 - 입주자모집공고, 계약 당시 광고, 계약서로 어떤 절차로 들어갔는지 정리합니다.
• 주택 소유 이력 확인 - 입주 시점부터 지금까지 세대원의 주택 소유 이력을 발급받습니다.
• 적용 조항 선택 - 무주택 계속 거주, 선착순 입주, 상속·혼인 처분 중 해당 조항을 고릅니다.
• 통보 기한 관리 - 자격 통보를 받은 날부터 계약 기한을 계산합니다.
• 분쟁 절차 선택 - 자격 부인 시 지위 확인과 소유권이전등기 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 당시 모집 공고와 공급 절차, 입주 이후 주택 소유 이력에 따라 우선 분양전환 대상인지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공건설임대주택 우선 분양전환 자격 분쟁과 수분양권 지위 확인, 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명도 세대에 들어간 입주자는 선착순 입주자가 될 수 없나요?
  원칙적으로 명도 세대는 무주택 요건을 적용해 별도로 공급합니다. 다만 일정 호수 이상 남아 공개모집을 거쳤는데도 남은 세대를 선착순으로 공급받았다면 선착순 입주자가 될 수 있습니다.
• 임대사업자가 광고로 모집한 것도 공개모집 아닌가요?
  광고를 했다는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 대법원은 당시 규칙이 정한 공개모집과 청약 순위에 따른 선정을 거친 뒤 남은 주택에 대해서만 선착순 선정을 인정했습니다. 공고 내용과 절차가 규칙에 맞았는지가 쟁점입니다.
• 선착순 입주자는 무주택자가 아니어도 되나요?
  입주 때는 무주택 요건이 적용되지 않을 수 있지만, 현행법은 분양전환 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족할 것을 요구합니다. 계속 거주 요건도 함께 갖추어야 합니다.
• 자격이 없다고 통보받으면 바로 나가야 하나요?
  곧바로 퇴거 의무가 생기는 것은 아닙니다. 자격을 다투는 소송을 낼 수 있고, 임대사업자는 자격자가 없거나 기한 안에 계약하지 않을 때 제3자에게 매각할 수 있으므로 기한 관리가 중요합니다.
• 상속으로 집이 생기면 분양전환 자격을 잃나요?
  상속이나 판결, 혼인으로 다른 주택을 소유하게 됐더라도 입주 후 계속 거주하면서 분양전환 이전까지 처분했다면 무주택자로 우선 분양전환 대상이 될 수 있습니다.
• 분양전환 자격을 소송으로 다투면 무엇을 청구하나요?
  이 사건 임차인들은 수분양권자 지위 확인과 소유권이전등기를 청구했습니다. 분양전환 가격 산정과 계약 이행 문제까지 함께 정리해야 하므로 청구 구조를 미리 설계해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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