분양·청약

임대아파트 우선 분양전환 자격은 신청할 때 기준인가요, 소송할 때 기준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

임대사업자가 분양전환승인을 받아 신청을 받았다면 선착순 입주자의 우선 분양전환 자격은 신청한 때를 기준으로 봅니다. 대법원 2021다279712 판결로 매도청구권 행사 요건과 개정 공공주택 특별법 적용, 대응 순서를 정리했습니다.

임대사업자가 분양전환승인을 받아 분양전환 신청을 받은 경우, 선착순 입주자의 자격은 우선 분양전환을 신청한 때를 기준으로 봅니다. 대법원은 소장을 보내 매도청구를 한 때를 기준으로 본 원심을 파기했습니다. 소송 중에 집을 팔아 무주택 요건을 갖추면 된다고 기대하실 일은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2012. 4. 선착순으로 공공건설임대아파트에 입주해 계속 살았습니다. 임대의무기간이 지나 임대사업자가 2025. 3. 분양전환 신청을 받았고, A씨도 서류를 냈습니다. 당시 A씨의 배우자 명의로 지방에 작은 집이 한 채 있었고, 임대사업자는 무주택 요건을 갖추지 못했다며 분양계약을 거절했습니다. A씨는 2025. 8. 그 집을 팔고 분양전환 소송을 준비하고 있습니다. 2026. 1. A씨는 지금 무주택자가 되었으니 매도청구로 아파트를 넘겨받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고들은 선착순으로 입주자로 선정되어 2010년 공공건설임대아파트 임대차계약을 맺었습니다. 임대의무기간이 지난 뒤 단지를 사들인 임대사업자는 2019. 2. 11.부터 17.까지 우선 분양전환 신청을 공고했고, 원고들은 2019. 2. 18.과 19. 신청서를 냈습니다. 임대사업자는 2019. 5. 22. 시장의 분양전환승인을 받았지만 원고들이 요건을 갖추지 못했다며 계약하지 않았습니다. 원심은 원고들이 소장 송달로 매도청구권을 행사할 때 요건을 갖추었다며 매매 성립을 인정했습니다. 대법원은 원고들이 “우선 분양전환 대상자 요건을 갖추었는지는 이때를 기준으로 판단하여야 한다”며, 여기서 이때는 공고에 따라 우선 분양전환을 신청한 때라고 보아 원심을 파기했습니다.

임차인의 매도청구권은 언제 쓸 수 있나요?

구 임대주택법의 매도청구권은 임차인이 직접 분양전환승인을 신청해 승인을 받았는데도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 않는 경우에 쓰는 수단입니다. 임대사업자가 임대의무기간이 지난 뒤 6개월 이상 승인 신청을 하지 않으면, 임차인은 임차인 총수의 3분의 2 이상 동의를 받아 직접 승인을 신청할 수 있습니다. 이 사건처럼 임대사업자가 스스로 승인을 신청해 받은 주택에서는 임차인이 매도청구권을 행사할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 그래서 이때 자격 판단 시점은 매도청구 때가 아니라 신청 때가 됩니다. 임차인이 직접 승인을 신청하는 절차는 「임대사업자가 부도났는데 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있나요?」에서 설명했습니다.

아직 분양전환이 끝나지 않았다면 어떤 법이 적용되나요?

분양전환이 완료되지 않은 채 임대사업자 소유로 남아 있다면 개정 공공주택 특별법 제50조의3이 적용될 수 있습니다. 대법원도 2020. 12. 22. 개정 공공주택 특별법 부칙에 따라 구 임대주택법 대신 이 조항이 적용될 수 있다고 덧붙였습니다. 이 조항은 선착순 입주자에게 입주일부터 분양전환할 때까지 계속 거주하고, 분양전환하는 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족할 것을 요구합니다. 결국 환송 후 원심은 이 요건을 다시 심리하게 됩니다. 배우자 주택 문제는 「선착순 임대아파트 입주자인데 배우자 집이 있으면 분양전환을 못 받나요?」에서 자세히 다루었습니다.

임대사업자는 자격 심사를 어떻게 해야 하나요?

임대사업자는 신청 공고에서 정한 기간에 받은 서류를 기준으로, 신청일 현재의 거주와 주택 소유 상태를 심사하는 것이 출발점입니다. 다만 아직 분양전환이 끝나지 않은 주택이라면 개정 공공주택 특별법에 따라 분양전환하는 시점의 주택소유기준도 함께 봐야 할 수 있습니다. 심사 결과는 우선 분양전환 자격과 가격을 임차인에게 통보하고, 자격이 있다고 통보받은 임차인은 6개월(10년 임대 12개월) 안에 계약해야 합니다. 자격이 없다고 판단했다면 거절 사유와 근거 자료를 서면으로 남겨 두어야 뒤의 소송에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

공공임대 우선 분양전환 대응 순서

• 입주 경위 확인 - 일반공급인지 선착순인지, 입주자모집 공고와 계약서로 확인합니다.
• 기준 시점 정리 - 분양전환 신청 공고일, 신청서 제출일, 승인일, 자격 통보일을 표로 만듭니다.
• 주택소유 점검 - 그 시점마다 세대원 전원의 주택 소유 여부를 등기부와 소유현황으로 확인합니다.
• 기한 준수 - 자격 통보를 받았다면 6개월(10년 임대 12개월) 안에 계약하고, 거절되면 사유서를 받아 둡니다.
• 소송 검토 - 거절 사유가 기준 시점이나 요건 해석을 잘못한 것이면 소유권이전등기 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 분양전환승인을 신청했는지와 신청 당시 세대원의 주택 소유 여부에 따라 우선 분양전환 자격이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환 소송과 임대사업자 상대 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선착순 입주자는 무주택이 아니어도 분양전환을 받을 수 있나요?
  현행 공공주택 특별법은 선착순 입주자에게 분양전환하는 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족할 것을 요구합니다. 그 기준이 무엇인지는 입주 당시 공급 조건을 확인해야 합니다.
• 임대사업자가 바뀌어도 우선 분양전환 자격은 그대로인가요?
  이 사건도 임대의무기간이 지난 뒤 단지를 사들여 임대사업자 지위를 승계한 회사가 분양전환을 진행했습니다. 승계한 임대사업자를 상대로 자격을 주장하는 구조였습니다.
• 임대사업자가 분양전환승인 신청을 미루면 임차인이 할 수 있는 일은?
  구 임대주택법은 임대의무기간이 지난 뒤 6개월 이상 신청하지 않으면 임차인 총수의 3분의 2 이상 동의로 임차인이 직접 승인을 신청할 수 있게 했습니다. 현행법 적용 여부는 주택별로 확인해야 합니다.
• 자격 통보를 받고 6개월 안에 계약하지 않으면 어떻게 되나요?
  공공주택사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다. 임대의무기간 10년 주택은 12개월이 기준입니다.
• 소송 중에 집을 팔면 자격이 생기나요?
  이 판결 기준에 따르면 구 임대주택법 적용 사안에서 임대사업자가 승인을 받은 경우 신청 때 요건을 봅니다. 개정법이 적용되면 분양전환하는 시점의 주택소유기준을 보므로 사안별로 달라집니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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