분양·청약

입주 전 해지된 임대아파트에 새로 들어갔다면 선착순 입주자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

먼저 당첨된 사람이 입주 전에 해지한 공공임대주택에 새로 들어간 임차인은 선착순 입주자로 보지 않아 선착순 우선 분양전환 특례를 받을 수 없습니다. 대법원 2022다224740 판결로 선착순의 의미와 다른 분양전환 요건을 정리했습니다.

아니요, 먼저 당첨된 사람이 입주 전에 계약을 해지한 집에 새로 들어간 임차인은 선착순 입주자로 보지 않습니다. 대법원은 선착순 입주자란 정식 공급 절차 뒤 남은 주택을 선착순으로 받은 사람만을 뜻한다고 했습니다. 선착순 특례를 전제로 바로 소송부터 내실 일은 아니고, 일반 요건을 갖추었는지부터 보시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015. 5. 공공건설임대아파트에 들어갔습니다. 원래 당첨자가 입주 전에 계약을 해지한 집이었고, 관리사무소 안내를 받아 그날 바로 계약했습니다. 당시 A씨 세대에는 아버지 명의 주택이 있었지만, 관리사무소는 선착순 물량이라 문제없다고 했습니다. 2026. 3. 임대의무기간이 지나 분양전환이 시작되자 임대사업자는 세대원의 주택 소유를 이유로 A씨를 대상에서 뺐습니다. A씨는 선착순으로 들어왔으니 주택소유기준만 맞으면 되는 것 아닌지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원래 임차인은 2012. 8. 6.경 공공건설임대아파트 임대차계약을 맺었다가 입주 전인 2014. 8. 5. 해지했고, 원고가 같은 날 그 집을 빌려 입주했습니다. 2018. 1. 5. 단지를 사들인 임대사업자는 분양전환을 진행하면서, 원고와 같은 세대인 부친의 주택 소유 등을 이유로 원고와 분양계약을 맺지 않았습니다. 원심은 원고를 선착순 입주자로 보아 우선 분양전환 대상자라고 판단했습니다. 대법원은 “입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여” 선착순 조항의 적용을 받을 수 없다며 원심을 파기했습니다.

선착순 입주자란 정확히 누구인가요?

정식 공급 절차로 입주자를 뽑고도 신청자가 적어 남은 주택을, 사업주체가 공급대상 기준을 적용하지 않고 선착순으로 공급했을 때 선정된 사람입니다. 대법원은 구 임대주택법의 선착순 의미를 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 이렇게 해석하고, 현행 공공주택 특별법의 선착순도 같게 해석해야 한다고 했습니다. 입주 전 해지된 주택은 이미 절차를 거쳐 계약까지 맺은 사람이 해지한 것이라 남은 주택이 아닙니다. 그래서 이런 주택의 새 입주자는 예비입주자 선정 규정에 따라야 했던 사람으로 봅니다. 남은 주택 선착순 공급은 원래 무주택 등 공급대상 기준을 적용하지 않고 이루어지므로, 그렇게 들어온 사람에게만 완화된 요건을 준다는 취지로 읽힙니다. 선착순 입주자의 주택 소유 문제는 「선착순 임대아파트 입주자인데 배우자 집이 있으면 분양전환을 못 받나요?」에서 다루었습니다.

선착순이 아니면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

선착순 특례를 받지 못하면 다른 우선 분양전환 요건을 갖춰야 합니다. 대표적인 것이 입주한 후부터 분양전환할 때까지 계속 거주한 무주택자인 경우입니다. 입주 후 상속, 판결, 혼인으로 다른 주택을 갖게 되었다면 분양전환 전까지 처분해 무주택자가 되어야 합니다. 선착순 특례는 분양전환 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준만 충족하면 되므로, 이 차이로 결론이 갈릴 수 있습니다. 계약 당시 주택 보유 문제는 「임대아파트 계약 때 집이 있었다면 나중에 팔아도 분양전환을 못 받나요?」에서 설명했습니다.

임대사업자가 바뀌어 다시 계약했다면 달라지나요?

아니요, 새 임대사업자와 같은 내용으로 계약을 다시 맺었다고 입주 경위가 바뀌지는 않습니다. 이 사건에서도 2018년 단지를 사들인 임대사업자가 임차인들과 기존과 같은 내용의 계약을 새로 맺었지만, 대법원은 처음 입주자로 선정된 방법을 기준으로 선착순 여부를 판단했습니다. 분양전환이 끝나지 않은 주택에는 2020. 12. 22. 개정된 공공주택 특별법 제50조의3이 적용될 수 있다는 점은 원심과 같은 전제였습니다. 그러니 재계약서만으로 다투기보다 최초 계약 당시의 공급 기록을 확보하는 것이 먼저입니다.

공공임대 분양전환 자격 대응 순서

• 입주 경위 확인 - 모집 공고, 계약서, 관리사무소 안내문으로 남은 주택 선착순인지, 해지 세대 재공급인지 확인합니다.
• 해당 조항 선택 - 선착순 특례와 무주택 계속 거주 요건 중 어디에 해당하는지 정합니다.
• 세대원 주택 점검 - 입주일부터 분양전환 시점까지 세대원 전원의 주택 소유 이력을 등기부로 확인합니다.
• 기한 준수 - 자격 통보를 받았다면 6개월(10년 임대 12개월) 안에 계약하고, 거절되면 사유서를 받아 둡니다.
• 다툼 검토 - 거절 사유가 입주 경위나 조항 적용을 잘못 본 것이면 소유권이전등기 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음 입주할 때 남은 주택을 선착순으로 받았는지와 입주 이후 세대원의 주택 소유 이력에 따라 우선 분양전환 자격이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환 자격 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선착순 입주자는 일반 입주자보다 무엇이 유리한가요?
  일반 요건은 입주 후 분양전환까지 계속 거주한 무주택자여야 하지만, 선착순 입주자는 분양전환 시점에 입주 시 자격요건 중 주택소유기준만 충족하면 됩니다. 그래서 선착순 해당 여부가 결론을 가를 수 있습니다.
• 관리사무소가 선착순이라고 안내했으면 선착순 입주자인가요?
  안내 문구보다 실제 공급 경위가 기준입니다. 정식 공급 뒤 신청자가 적어 남은 주택을 선착순으로 받았는지가 핵심이므로 모집 공고와 공급 기록을 확인해야 합니다.
• 계약 후 입주까지 했다가 나간 집을 받은 경우는요?
  이 판결은 입주 전 해지 세대를 다루었습니다. 입주 뒤 해지된 주택도 정식 절차로 공급된 주택이라는 점은 같아 남은 주택으로 보기 어려울 것으로 보이나, 사안별 검토가 필요합니다.
• 임차권을 정식으로 양도받아 들어간 경우는 어떤가요?
  법이 허용하는 임차권 양도를 받은 사람은 양도일부터 분양전환할 때까지 거주한 무주택자이면 우선 분양전환 대상이 됩니다. 선착순과는 별개의 요건입니다.
• 임대사업자가 바뀌었는데 새 사업자와 다시 계약하면 입주 경위도 바뀌나요?
  이 사건에서 임대사업자가 바뀌며 같은 내용의 계약을 새로 맺었지만, 대법원은 처음 입주할 때의 선정 경위를 기준으로 선착순 여부를 판단했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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