공유·경계

옛 매매계약을 이유로 공유 토지를 지분보다 많이 가져갈 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

등기된 지분이 그대로라면 옛 매매계약이나 건물이 있다는 이유만으로 지분보다 훨씬 넓은 땅을 한 공유자에게 줄 수 없습니다. 대법원 2022다229219 판결로 지분비율에 맞는 분할 원칙, 구분소유적 공유와의 차이, 금전 정산 방법을 정리했습니다.

아니요, 등기된 지분이 그대로인데 옛 매매계약이 있었다는 이유만으로 지분비율보다 훨씬 넓은 땅을 한 공유자에게 나눠 줄 수는 없습니다. 대법원은 공유물분할에서는 나눈 부분의 경제적 가치가 지분비율에 맞아야 한다며, 건물이 있는 부분을 통째로 피고에게 준 원심을 파기했습니다. 처음부터 특정 부분을 따로 소유하기로 한 구분소유적 공유라면 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구해야 합니다. 상대방 건물이 서 있다는 사정만으로 그 부분을 내줘야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 아버지에게서 물려받은 토지 200㎡를 이웃 C씨와 절반 조금 넘는 지분 대 나머지 지분으로 공유하고 있습니다. 1980년대에 아버지가 C씨에게 땅 일부를 팔았다는 이야기만 전해질 뿐 어느 부분인지 정한 서류는 없습니다. C씨는 땅의 3분의 2쯤에 미등기 주택을 지어 살고 있고, 2026. 3. B씨가 공유물분할 소송을 내자 주택이 있는 부분은 옛 매매로 자기 것이 되었다며 그 부분 전부를 달라고 했습니다. B씨는 지분은 자기가 더 많은데 3분의 1만 받고 끝나야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 지분과 다른 현물분할을 어떻게 판단했나요?

대법원은 지분비율과 현저히 다르게 땅을 나눈 원심판결을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 사안에서 원고 아버지는 1976년 대지 일부 43평을 피고에게 팔았지만 분할이나 이전등기를 하지 않았습니다. 그 뒤 1995년 피고 앞으로 지분등기가 되어 토지 178㎡를 원고 105/201, 피고 96/201 지분으로 공유하게 되었고, 땅 위에는 피고의 미등기 건물이 122㎡에 걸쳐 있었습니다.

원심은 피고에게 매매계약상 이전등기청구권이 있다며 건물 부분 122㎡를 피고에게, 나머지 56㎡를 원고에게 주었습니다. 대법원은 공유관계로 보아 분할을 허용한다면 “각 분할 부분의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할을 명하여야 한다.”라고 판단했습니다. 함께 심리된 피고의 소유권이전등기 소송도 받아들여지지 않았다는 점을 지적했습니다. 피고 지분은 절반에 못 미치는데 땅의 3분의 2 넘게 가져가는 결과가 된 것입니다.

구분소유적 공유라면 공유물분할을 구할 수 없나요?

네, 땅의 특정 부분을 각자 소유하기로 하고 등기만 편의상 지분으로 해 둔 구분소유적 공유라면 공유물분할 청구는 허용되지 않습니다. 이때는 자기 몫인 특정 부분에 대해 상대방 명의 지분을 명의신탁 해지를 원인으로 넘겨 달라고 청구해야 합니다. 따라서 상대방이 특정 부분 소유를 주장한다면, 법원은 먼저 그 관계가 구분소유적 공유인지 일반 공유인지 가려야 합니다.

사안에서 원심은 일반 공유로 보면서도 매매계약을 근거로 특정 부분을 피고 몫처럼 다루었는데, 대법원은 이 점이 원칙과 맞지 않는다고 보았습니다. 매수한 부분이 여러 필지에 걸쳐 있을 수 있고 토지가 여러 번 분할되며 모양이 바뀐 점도 들었습니다. 위치와 면적을 정하지 않은 약정의 성격은 「건물을 나눠 쓰기로 했지만 위치와 면적을 정하지 않았다면 구분소유적 공유인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

건물 때문에 지분대로 나누기 어려우면 어떻게 하나요?

땅을 지분대로 나누기 어렵다면 한쪽이 더 넓게 갖고 그 차이를 돈으로 정산하는 방법도 현물분할의 하나로 허용됩니다. 대법원도 다른 합리적인 분할 방법이 없다면 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하는 방안을 함께 고려할 수 있다고 했습니다. 면적이 같아도 도로에 접한 부분과 안쪽 부분은 값이 다르므로, 면적이 아니라 가치를 기준으로 비교해야 합니다.

현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매로 팔아 대금을 나누는 방법도 있습니다. 상대방 건물이 걸려 있다면 경매보다 금전 정산이 양쪽에 유리한 경우가 많으므로, 감정을 통해 부분별 가치를 확인한 뒤 분할안을 내는 것이 좋습니다. 정산금을 주고받는 쪽이 누구인지, 금액을 언제까지 지급할지도 분할안에 함께 적어야 다툼이 줄어듭니다.

공유 토지 분할 방법 대응 순서

• 등기 확인 - 등기부에서 각자 지분비율과 지분 취득 원인, 시기를 확인합니다.
• 관계 성격 판단 - 특정 부분을 따로 소유하기로 한 약정이 있었는지, 위치와 면적이 정해졌는지 봅니다.
• 상대방 권리 점검 - 상대방이 매매나 시효취득을 주장하면 그 소송 결과나 근거 자료를 확인합니다.
• 가치 감정 - 측량과 감정으로 부분별 면적과 가치를 확인합니다.
• 분할안 제출 - 지분 가치에 맞는 현물분할안이나 금전 정산안을 법원에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음에 특정 부분을 나눠 갖기로 한 약정이 있었는지, 상대방의 이전등기나 시효취득 주장이 받아들여졌는지, 부분별 가치가 어떻게 다른지에 따라 분할 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 구분소유적 공유 토지의 지분이전등기, 점유취득시효 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유 토지를 나눌 때 면적만 지분대로 나누면 되나요?
  원칙은 지분비율에 따른 면적이지만, 모양이나 위치, 이용 상황에 따라 가치가 다르면 가치가 지분비율에 맞도록 나눌 수 있습니다. 그래서 면적보다 부분별 가치가 기준이 됩니다.
• 공유자 땅 위에 상대방 미등기 건물이 있으면 그 부분은 상대방 몫이 되나요?
  아닙니다. 건물이 있다는 사정만으로 그 부분을 상대방에게 주어야 하는 것은 아닙니다. 다만 분할안을 정할 때 건물 위치를 고려하고 차액을 금전으로 정산하는 방법이 검토될 수 있습니다.
• 구분소유적 공유인지 일반 공유인지는 어떻게 가리나요?
  공유자들이 땅의 특정 부분을 각자 소유하기로 약정하고 등기만 지분으로 했는지를 봅니다. 위치와 면적이 특정된 약정과 그에 맞는 점유가 있었는지가 핵심 자료입니다.
• 상대방이 20년 넘게 점유했다며 시효취득을 주장하면 어떻게 되나요?
  점유취득시효가 인정되면 상대방이 그 부분의 이전등기를 받을 수 있으므로 분할 방법에 영향을 줍니다. 소유의 의사로 평온·공연하게 20년 점유했는지 별도로 다투게 됩니다.
• 지분대로 나누기 어려우면 경매로 팔 수밖에 없나요?
  아닙니다. 한쪽이 더 갖고 차액을 돈으로 정산하는 방법도 현물분할로 허용됩니다. 현물로 나눌 수 없거나 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 공유물분할에서 반대하는 나머지 공유자들을 계속 공유로 묶어 둘 수 있나요?
• 건물을 나눠 쓰기로 했지만 위치와 면적을 정하지 않았다면 구분소유적 공유인가요?
• 구분소유적 공유 토지 중 한 사람 몫을 20년 점유했으면 공유자 모두에게 청구해야 하나요?
• 구분소유적 공유지분을 경매로 낙찰받으면 특정 부분도 그대로 가져오나요?
• 상속받은 땅, 형제를 상대로 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?
• 공유물분할로 이웃 소유가 된 땅을 계속 써 왔는데 시효취득이 되나요?

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