분양·청약

입주 전 해지된 세대에 들어간 임차인도 우선 분양전환을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

처음 계약자가 입주 전에 해지한 세대에 새로 들어간 임차인은 공공주택 특별법상 선착순 입주자가 아니어서 그 조항으로는 우선 분양전환을 받기 어렵습니다. 대법원 2022다285127 판결과 다른 우선 분양전환 요건, 6개월 계약 기한을 정리했습니다.

아니요, 먼저 뽑힌 입주자가 입주 전에 계약을 해지한 세대에 새로 들어간 임차인은 법에서 말하는 「선착순 입주자」에 해당하지 않습니다. 대법원은 이런 임차인을 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 우선 분양전환 대상자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 입주 후 계속 무주택으로 살아왔다면 (가)목 요건은 따로 따져 볼 수 있습니다. 사업자가 거절했다는 이유만으로 바로 이사 준비를 할 필요는 없고, 통보서의 제외 사유부터 확인하시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015. 3. 민간 건설사가 지은 공공건설임대 아파트에 들어갔습니다. 그 집은 처음 당첨된 사람이 입주 전에 계약을 해지한 세대였고, A씨는 관리사무소 안내를 받아 계약했습니다. A씨는 입주 당시 무주택이었지만 2021년에 지방의 작은 주택을 상속받았습니다. 2026. 4. 임대사업자는 분양전환을 진행하면서 A씨가 선착순 입주자가 아니라며 우선 분양전환 대상에서 뺐습니다. A씨는 10년 넘게 산 집을 분양받을 방법이 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고가 사는 아파트는 처음 임차인이 2012년에 계약했다가 입주 전인 2014년에 해지한 세대였고, 원고는 2015년에 계약하고 입주했습니다. 임대의무기간이 지나 분양전환이 진행되었지만 사업자는 원고와 분양계약을 맺지 않았습니다. 사업자는 임차인대표회의와 분양전환에 합의하고 자격이 있다고 본 임차인들과만 계약했습니다. 원심은 원고가 계속 거주했고 분양전환 시점에 주택소유기준도 충족했다며, 원고를 선착순 입주자로 보아 우선 분양전환 대상자라고 판단했습니다.

대법원은 이를 법리오해로 보고 파기환송했습니다. 먼저 2020. 12. 22. 개정 공공주택 특별법 부칙에 따라, 분양전환이 끝나지 않은 민간 공공건설임대주택에도 현행 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용된다고 보았습니다. 그리고 “입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다.”라고 했습니다.

법에서 말하는 선착순 입주자는 누구인가요?

처음 공급 절차에서 신청자가 모자라 남은 주택을, 사업자가 무주택 요건을 적용하지 않고 선착순으로 공급할 때 뽑힌 사람입니다. 대법원은 「선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우」를 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선정으로 한정해 왔고, 이 해석을 현행 (라)목에도 그대로 적용했습니다.

그 조항은 정해진 공급 방법으로 입주자를 뽑고 「남은 주택」이 있을 때 선착순으로 입주자를 정할 수 있게 했습니다. 입주 전 해지 세대는 이미 정식 절차로 뽑혀 계약까지 끝난 주택이 다시 빈 경우여서 남은 주택이 아니라는 것입니다. 실제로 관리사무소에서 먼저 온 순서대로 계약했더라도, 법적 의미의 선착순 입주자와는 다를 수 있습니다. 결국 입주 당시 그 세대가 최초 공급에서 남은 주택이었는지가 결론을 가릅니다. 무주택 요건 해석은 「선착순 임대아파트 입주자인데 배우자 집이 있으면 분양전환을 못 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

선착순 입주자가 아니면 우선 분양전환 길은 없나요?

있습니다. 제50조의3 제1항 제1호는 분양전환 시점에 그 집에 사는 임차인 가운데 우선 분양전환 대상을 여러 유형으로 나눕니다. 입주 후 분양전환 때까지 계속 산 무주택자, 입주 후 상속·판결·혼인으로 다른 주택이 생겼지만 분양전환 전까지 처분한 무주택자가 여기에 들어갑니다. 적법하게 임차권을 양도받아 산 무주택자, 전용면적 85제곱미터를 넘는 주택의 임차인도 포함됩니다.

이 판결은 원고가 (라)목에 해당하지 않는다는 데까지만 판단했습니다. 그래서 입주 전 해지 세대 입주자라도 다른 목의 요건을 갖추었다면 그 목으로 우선 분양전환을 구할 여지가 있다고 볼 수 있습니다. 상속으로 집이 생긴 경우라면 분양전환 전에 그 집을 처분했는지가 결론을 가를 수 있습니다. 반대로 입주 당시부터 집이 있었다면 (가)목이나 (나)목은 쓰기 어려워, 사업자와의 협의나 일반 매수를 함께 검토해야 합니다.

공공건설임대주택 우선 분양전환 대응 순서

• 입주 경위 확인 - 처음 계약자가 있었던 세대인지, 남은 주택을 선착순으로 공급받았는지 사업자에게 서면으로 확인합니다.
• 해당 유형 점검 - (가)목부터 (마)목까지 자신이 맞는 유형을 찾습니다.
• 주택 소유 정리 - 상속이나 혼인으로 생긴 주택은 분양전환 전에 처분할지 정합니다.
• 통보서 확인 - 사업자의 우선 분양전환 통보 내용과 제외 사유, 받은 날짜를 기록해 둡니다.
• 기한 안 대응 - 6개월(10년 임대는 12개월) 안에 계약하거나 자격을 다투는 소송을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 당시 그 세대가 남은 주택이었는지와 분양전환 시점의 주택 소유 상태에 따라 우선 분양전환 자격이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공건설임대주택 분양전환 자격 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리사무소에서 먼저 온 순서로 계약했으면 선착순 입주자 아닌가요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 법에서 말하는 선착순 입주자는 최초 공급 절차에서 남은 주택을 선착순으로 공급받은 사람이고, 이미 계약된 세대가 해지되어 다시 공급된 경우는 해당하지 않습니다.
• 선착순 입주자로 인정되면 집이 있어도 분양전환을 받을 수 있나요?
  (라)목은 분양전환 시점에 입주 당시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하면 되도록 정합니다. 입주자 모집공고나 계약에서 정한 기준이 무엇이었는지 먼저 확인해야 합니다.
• 상속으로 집이 생겼는데 우선 분양전환을 받을 수 있나요?
  입주 후 상속·판결·혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었더라도 계속 거주하면서 분양전환 전까지 그 주택을 처분하면 무주택자로서 우선 분양전환 대상이 될 수 있습니다.
• 우선 분양전환 통보를 받고 계약하지 않으면 어떻게 되나요?
  통보를 받은 후 6개월(10년 임대는 12개월) 안에 계약하지 않으면 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다.
• 민간 건설사가 지은 공공건설임대에도 현행 공공주택 특별법이 적용되나요?
  대법원은 2020. 12. 22. 개정 법 부칙에 따라 분양전환이 끝나지 않은 민간 공공건설임대주택에도 제50조의3이 적용된다고 보았습니다. 분양전환이 이미 끝났다면 사정이 다릅니다.
• 분양전환 자격을 거부당하면 어떤 소송을 하나요?
  우선 분양전환 대상자라고 주장하는 임차인은 사업자를 상대로 분양전환에 따른 소유권이전등기 등을 청구하는 민사소송을 냅니다. 이 사건도 소유권이전등기 청구 사건이었습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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