분양·청약

분양전환가격 초과분 반환 소송, 우선 분양전환 자격은 누가 증명하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 반환을 구하는 임차인이 우선 분양전환 자격과 정당한 가격 초과 사실을 증명해야 합니다. 대법원 2023다33 판결은 임대사업자가 자격을 인정해 준 사정만으로는 증명이 끝나지 않는다고 보았습니다. 명도 세대 입주자 문제와 건축비 재산정 기준도 정리했습니다.

원칙적으로 반환을 구하는 임차인이 증명해야 합니다. 대법원은 우선 분양전환 요건을 갖춘 사실과 정당한 분양전환가격을 넘는 금액을 냈다는 사실을 임차인이 증명해야 한다고 보았습니다. 오래전 일이라 자료가 없다는 사정만으로 증명이 면제되지는 않습니다. 다만 임대사업자가 자격을 다투지 않는 부분까지 새로 입증할 필요는 없고, 다툼이 생긴 요건부터 자료를 맞추면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2009. 5. 공공건설임대아파트에 들어가 10년을 살았고, 2019. 8. 임대사업자가 통보한 가격으로 분양전환을 받았습니다. 2025. 3. 같은 단지 임차인들과 함께, 실제 건축비로 다시 계산하면 분양전환가격이 과하다며 차액 반환 소송을 냈습니다. 그런데 2026. 4. 임대사업자는 A씨가 미분양 선착순 입주자가 아니라 퇴거 세대에 들어온 사람이어서 우선 분양전환 대상이 아니었다고 주장했습니다. 그때는 자격을 인정해 놓고 이제 와서 다투는 것이 가능한지, 무엇으로 증명해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

임차인들의 증명 없이 자격을 인정한 원심을 파기했습니다. 공공건설임대아파트 임차인들은 분양대금 중 법령상 분양전환가격 산정기준을 넘는 부분이 무효라며 반환을 구했습니다. 원심인 대전고등법원은 임대사업자가 이들을 선착순 입주자로 대우해 신뢰를 주었고, 오랜 시간이 지나 증명이 어렵다는 이유로 우선 분양전환 요건과 무주택 요건을 인정했습니다.

대법원은 급부부당이득에서는 반환을 구하는 사람이 법률상 원인이 없다는 점을 증명해야 한다고 보았습니다. 그러면서 “피고가 원고 등에 대해서 우선 분양전환 대상자로 인정하는 모습을 보였다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다.”라고 판시하고 사건을 대전고등법원에 돌려보냈습니다. 환송 후 법원은 원고마다 입주 경위와 무주택 사실이 증명됐는지 다시 심리하게 됩니다.

퇴거 세대에 들어간 입주자도 선착순 입주자인가요?

원칙적으로 아닙니다. 선착순 입주자는 정해진 방법으로 입주자를 모집했는데 신청자가 모자라 남은 주택을 순서대로 공급받은 사람을 말합니다. 기존 임차인이 나가 사업주체에게 돌아온 명도 세대에 들어간 사람은 별도 규정에 따라 선정된 입주자여서 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다.

예외도 있습니다. 명도 세대라도 남은 주택이 20호 또는 20세대 이상이어서 정식 모집을 거쳤는데 신청자가 모자라 선착순으로 들어갔다면 선착순 입주자가 될 수 있습니다. 결국 입주 당시 공고문과 공급 방식이 자격을 가릅니다. 이 쟁점은 「선착순 임대아파트 입주자인데 배우자 집이 있으면 분양전환을 못 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

정당한 분양전환가격은 어떻게 다시 계산하나요?

건축비는 표준건축비 범위 안에서 실제 들어간 건축비가 기준입니다. 같은 판결에서 대법원은 취득세 과세표준을 출발점으로 삼고, 빠지거나 누락된 실제 지출을 더해 건축비를 정한 원심을 유지했습니다. 퇴직급여, 광고선전비, 일반관리비와 판매비, 각종 분담금은 과세표준에서 빠졌어도 실제 건축비에 들어갔습니다.

반대로 지출이 증명되지 않은 미술장식 설치비·설계비·감리비와, 면제 대상이어서 실제 부담하지 않은 부가가치세는 건축비에서 빠졌습니다. 택지비는 실제 공급대금 전액에 정해진 선납이자를 더해 계산했습니다. 그래서 반환 소송은 자격 증명과 함께 임대사업자의 회계 자료를 얼마나 받아 내느냐에 따라 금액이 달라집니다.

지금 분양전환하는 임대주택에도 같은 기준이 적용되나요?

증명책임 법리는 그대로 적용됩니다. 판결이 적용한 구 임대주택법 조항은 폐지됐지만, 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목도 선착순 입주자를 우선 분양전환 대상으로 둡니다. 다만 입주일부터 계속 거주하고 분양전환 시점에 입주자격 중 주택소유기준을 갖출 것을 요구하는 등 문구가 달라졌습니다.

언제 입주자를 모집한 임대주택인지에 따라 적용 법령과 분양전환가격 산정기준이 다를 수 있습니다. 그래서 단지별로 사업계획승인일과 모집공고일부터 확인해야 합니다. 부당이득반환청구권은 일반적으로 10년의 소멸시효가 적용되므로 분양대금을 낸 날을 함께 확인해 둡니다.

분양전환가격 반환 소송 대응 순서

• 입주 경위 확인 - 모집공고, 계약서, 입주 순서 자료로 일반 공급·선착순·명도 세대 중 어디인지 정리합니다.
• 무주택 자료 확보 - 입주 시점부터 분양전환 시점까지 세대원 주택 소유 이력을 발급받습니다.
• 산정 자료 청구 - 건축비·택지비 산정 근거와 취득세 신고 자료를 문서제출명령 등으로 확보합니다.
• 감정과 차액 계산 - 실제 건축비와 택지비로 정당한 가격을 다시 산정해 차액을 정리합니다.
• 시효 점검 - 분양대금 납부일부터 경과 기간을 확인해 청구 범위를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주자로 선정된 방식과 입주 이후 주택 소유 이력, 확보한 산정 자료에 따라 반환받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대아파트 분양전환가격 부당이득반환 소송과 우선 분양전환 자격 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대사업자가 분양전환 당시 자격을 인정했는데 소송에서 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원은 임대사업자가 우선 분양전환 대상자로 인정하는 모습을 보였다는 사정만으로 증명책임이 달라지지 않는다고 보았고, 이렇게 다투는 것이 신의칙 위반이라는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 분양전환 당시 무주택이었다는 것은 어떻게 증명하나요?
  세대원 전원의 주택 소유 이력을 입주 시점부터 분양전환 시점까지 확인할 수 있는 자료로 증명합니다. 건축물대장, 등기 자료, 지방세 과세 내역 등을 함께 내면 공백을 줄일 수 있습니다.
• 분양전환가격 차액 반환은 언제까지 청구할 수 있나요?
  부당이득반환청구권은 일반적으로 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 분양대금을 낸 날부터 기간을 따지는 경우가 많아, 납부일과 소 제기일 사이의 기간을 먼저 확인해야 합니다.
• 취득세 신고 금액보다 실제 건축비가 더 들었다고 하면 인정되나요?
  실제 지출이 증명되는 항목은 더해질 수 있습니다. 대법원은 퇴직급여·광고선전비 등은 실제 건축비에 넣었지만, 지출이 증명되지 않은 설계비·감리비 등은 빼는 원심 판단을 유지했습니다.
• 부가가치세도 분양전환가격 건축비에 넣을 수 있나요?
  면제 대상이어서 실제로 부담하지 않은 부가가치세는 넣을 수 없습니다. 대법원은 조세특례제한법령에 따라 부가가치세가 면제되는 임대아파트에서 사업자가 신고한 부가가치세를 실제 건축비에서 뺀 판단을 유지했습니다.
• 공동소송에서 일부 원고만 자격이 문제 되면 전체가 지나요?
  아닙니다. 자격은 원고마다 따로 판단합니다. 같은 판결에서도 선정자 집단별로 결론이 달라져, 일부는 파기환송되고 일부는 원심이 유지됐습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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