법인세·소득세

법인 땅에 매수인이 먼저 착공해도 비사업용 토지 예외가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

토지 소유 법인이 직접 착공하지 않았다는 이유만으로 비사업용 토지 예외가 배제되지는 않습니다. 국세청은 착공 주체와 관계없이 예외 규정을 적용한다고 회신했습니다. 다만 착공신고서만으로 보유기간 전체가 사업용이 되지는 않으므로 실제 건설과 적용 기간을 확인해야 합니다.

토지 소유 법인이 직접 착공하지 않았다는 이유만으로 예외가 배제되지는 않습니다. 국세청은 건축물이 없는 토지를 취득해 사업용 건물을 짓기 위해 착공한 경우, 착공 주체와 관계없이 관련 비사업용 토지 예외 규정이 적용된다고 회신했습니다. 다만 착공신고서만 내면 토지 보유기간 전체가 사업용이 되는 것은 아닙니다. 실제 사업용 건설과 적용 기간, 토지 양도시점을 함께 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨가 대표로 있는 법인은 2023. 5. 2. 건물이 없는 창고 부지 6,000제곱미터를 12억원에 사들였습니다. 이 땅을 사기로 한 B씨의 회사는 잔금 20억원을 치르기 전인 2026. 2. 16. 물류창고 신축공사를 먼저 시작했고, 잔금과 소유권이전등기는 2026. 6. 30.에 하기로 했습니다. A씨의 법인은 직접 건물을 지은 적이 없고, 공사는 취득일부터 2년이 지난 뒤에 시작됐습니다. A씨는 매수인이 착공한 경우에도 비사업용 토지 예외를 적용받을 수 있는지, 이를 위해 B씨 회사로부터 어떤 공사자료를 받아 두어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 공사를 시작한 거래를 어떻게 보았나요?

질의법인은 공장부지 개발을 위해 임야 등을 취득해 조성한 뒤 매수예정인이 사업용 건물을 신축하도록 했습니다. 매수예정인이 착공한 이후 토지 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 하는 구조였습니다. 공사 시작 당시 토지는 아직 매도 법인의 소유였습니다.

국세청은 2026년 5월 6일 회신에서 지상에 건축물이 없는 토지를 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공했다면 착공 주체와 관계없이 시행규칙의 해당 규정을 적용한다고 답했습니다. 토지 소유자 본인이 건축주가 아니라는 사정만으로 배제하지 않은 것입니다.

이 해석은 타인이 한 공사를 모두 자기 사업용으로 인정한다는 뜻은 아닙니다. 규정이 정한 토지와 건설의 성격을 갖췄는지, 실제 착공과 건설 진행이 있었는지 확인해야 합니다.

취득 후 2년이 지나 착공하면 예외가 사라지나요?

규정이 정한 기간을 각각 확인해야 합니다. 토지 취득일부터 2년이라는 기간과 착공일 이후 건설 진행 기간은 같은 말이 아닙니다. 어느 기간이 비사업용 판단에서 제외되는지를 연표에 표시해야 합니다.

취득 뒤 2년을 넘겨 보유한 공백이 있다면 그 기간까지 자동으로 지워지는 것은 아닙니다. 전체 보유기간 중 비사업용에 해당하는 기간의 계산과 법정 기준을 함께 적용해야 합니다. 법인이 토지를 팔았다는 사실만으로 어느 하나의 기간만 골라 최종 결론을 낼 수 없습니다.

토지 매매계약일, 대금 청산과 등기일도 구별해야 합니다. 사업용 건설에 착공한 뒤 양도한 사실이 중요한 사안이므로 계약을 체결했다는 날짜만으로 양도가 이미 끝났다고 보거나, 착공일을 임의로 정해서는 안 됩니다.

착공신고서를 냈으면 실제 착공도 인정되나요?

규정은 착공일이 불분명한 경우 착공신고서 제출일을 기준으로 하는 내용을 둡니다. 그러나 사업용 건설에 착공했다는 요건과 실제 진행 사실을 전혀 확인할 필요가 없다는 뜻은 아닙니다. 형식적 신고만 해 놓고 공사를 하지 않은 경우를 정상적인 건설 진행과 같게 볼 수는 없습니다.

현장 사진, 시공계약, 공사대금 지급과 자재·장비 투입 자료를 확인하십시오. 부지 정리나 사전 준비작업이 어느 단계인지와 사업용 건축물 신축을 위한 실제 착공인지도 분명히 할 필요가 있습니다.

공사가 중단되거나 계획이 변경됐다면 그 기간과 사유를 따로 정리해야 합니다. 규정은 천재지변이나 민원 등 정당한 사유로 중단된 기간을 포함하는 내용도 두고 있으므로, 중단됐다는 이유만으로 일률 배제해서도 안 됩니다. 회신의 착공 주체 결론이 모든 중단 기간까지 예외로 인정한다는 답은 아닙니다. 해당 기간의 사실과 적용 규정을 확인해야 합니다.

매수인의 공사자료를 매도 법인이 왜 보관하나요?

토지를 양도하는 법인이 자신의 추가 법인세 계산에서 예외를 주장하려면 착공과 사업용 건설의 사실을 설명해야 하기 때문입니다. 매수인이 알아서 했다는 말만으로는 입증자료가 부족할 수 있습니다.

매매계약에 선착공의 범위와 책임, 토지 사용 동의와 공사자료 제공을 정해 두는 것이 좋습니다. 잔금을 받기 전 타인이 공사하는 데 따른 안전·공사비·계약 해제 문제도 별개의 거래 위험입니다. 양도로 신고한 뒤 계약이 해제되거나 판결로 거래가 다른 것으로 확정되면 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 후발적 경정청구를 검토할 수 있습니다. 대법원은 법인세에서도 계약 해제를 원칙적으로 후발적 경정청구 사유로 보지만, 기업회계 관행에 따라 해제일 사업연도에 반영해 신고해 왔다면 인정하지 않습니다. 세법상 예외가 가능하다는 이유만으로 선착공을 무조건 허용할 필요는 없습니다.

공사자료는 매수인 명의여도 대상 토지와 일정을 연결할 수 있어야 합니다. 여러 필지 중 일부에만 착공했다면 해당 면적과 범위를 나누어 확인해야 합니다. 다른 토지의 공사자료를 전체 토지의 착공 근거로 사용해서는 안 됩니다.

법인세 대응 순서

법인세법 제55조의2의 비사업용 토지 추가 과세와 일반적인 양도손익 법인세는 구별됩니다. 비사업용으로 보지 않는 기간을 인정받았다고 매각이익에 대한 일반 법인세까지 사라지는 것은 아닙니다.

토지 장부가액과 개발비·부대비용, 양도대금 등을 정확히 정리하고 추가 과세 여부를 별도로 검토해야 합니다. 업무무관 부동산 비용·지급이자에 관한 규정도 동일한 제도로 간주해서는 안 됩니다. 사업용이라는 표현이 쓰이더라도 적용 목적과 판단 요건은 다를 수 있습니다.

법인이 주택이나 토지를 양도할 때 붙는 추가 법인세는 「임대등록이 자동말소된 법인 아파트를 팔면 추가 법인세를 내나요?」에서 자세히 설명했습니다. 계약 해제 뒤 법인세 환급 문제는 「아파트 분양계약이 해제됐는데 이미 낸 법인세를 후발적 경정청구로 돌려받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수예정인이 착공한 경우도 가능한가요?
  회신은 잔금·등기 전에 매수예정인이 착공하는 구조를 다뤘습니다. 실제 법정 건설 요건과 대상 토지를 확인해야 합니다.
• 취득일부터 전 기간이 사업용이 되나요?
  아닙니다. 규정에서 정한 제외 기간과 전체 보유기간의 비사업용 판단을 나누어 계산해야 합니다. 토지 취득일부터 2년과 착공일 이후 건설 진행 기간을 연표에 따로 표시하고, 그 사이 공백 기간이 있는지 확인하십시오.
• 다른 사람의 이름으로 허가만 받으면 되나요?
  허가나 신고만으로 실제 착공·건설 진행 요건이 모두 충족되지는 않습니다. 공사 사실과 사업용 목적을 확인해야 합니다.
• 창고나 공장 종류와 관계없이 같나요?
  규정상 사업용 사용을 위한 건설인지 판단해야 합니다. 명칭만으로 모든 건축을 인정하는 것은 아닙니다. 건축물이 없는 토지에 사업용으로 쓰기 위한 건물을 실제로 착공했는지를 시공계약과 공사자료로 확인해야 합니다.
• 여러 필지 중 하나만 공사하면 전체가 해당하나요?
  착공 대상과 건설에 쓰이는 범위를 구체적으로 확인해야 합니다. 한 필지의 자료만으로 다른 토지까지 자동 인정되지는 않습니다.
• 매도 후 공사가 중단되면 과거 판단도 달라지나요?
  양도 당시와 그 이전의 실제 사실을 확인해야 합니다. 이후 사정의 영향은 중단 경위와 관련 규정에 따라 별도 판단할 문제입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 재산세가 종합합산으로 나오는 땅은 팔 때 비사업용 토지가 되나요?
• 멀리 사는 사람이 가진 임야는 팔 때 비사업용 토지로 세금이 늘어나나요?
• 재건축 정비구역에 묶인 빈 땅을 조합에 팔면 비사업용 토지로 중과되나요?
• 사업소득 때문에 비사업용이 된 농지가 개발구역에 묶이면 사업용으로 보나요?
• 도시개발구역에 묶인 농지를 팔면 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?
• 공부상 지목은 논인데 주차장으로 써 왔다면 비사업용 토지는 어떻게 판단하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기