세금

담보신탁된 부동산을 상속받으면 평가액은 2025년부터 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

시가나 기준시가로 평가한 금액과 신탁계약이 우선수익자에게 담보하는 실제 채권액 중 큰 금액으로 정합니다. 종전에는 신탁계약의 수익한도 금액을 기준으로 봐 평가액이 부풀려질 수 있었습니다. 2025. 2. 28. 이후 결정·경정하는 분부터는 실제 채권액이 기준입니다.

시가나 기준시가로 평가한 금액과 신탁계약이 우선수익자에게 담보하는 실제 채권액 중 큰 금액으로 정합니다. 종전에는 신탁계약의 수익한도 금액을 기준으로 봐 평가액이 부풀려질 수 있었습니다. 2025. 2. 28. 이후 결정·경정하는 분부터는 실제 채권액이 기준입니다.

담보신탁 부동산은 왜 따로 평가하나요?

상속세 및 증여세법은 담보가 설정된 재산을 시가와 담보 채권액 중 큰 금액으로 평가하는 특례를 둡니다. 시가를 알기 어려워 기준시가로 평가할 때 실제 가치보다 낮게 잡히는 것을 막으려는 취지입니다. 은행이 그만큼 돈을 빌려줬다면 재산 가치도 적어도 그 정도는 된다고 보는 셈입니다.

이 특례는 저당권, 질권, 양도담보, 전세권이 설정된 재산에 적용됩니다. 위탁자의 채무를 담보하기 위한 담보신탁 재산도 여기에 들어갑니다. 담보신탁은 소유권을 신탁회사로 넘기고 대출 은행을 우선수익자로 정하는 방식입니다.

그래서 근저당 대신 담보신탁으로 대출을 받은 상가나 토지도 이 특례를 피할 수 없습니다. 상속인이 기준시가로만 신고하면 과세관청이 담보 채권액을 기준으로 평가액을 올릴 수 있습니다. 이 경우 과소신고가산세 문제도 함께 생길 수 있어 처음 신고 때 두 금액을 비교해 두는 것이 안전합니다.

2025년 개정으로 무엇이 바뀌었나요?

담보신탁 재산의 담보 쪽 금액 기준이 「수익한도 금액」에서 「실제로 담보하는 채권액」으로 바뀌었습니다. 담보신탁 계약에는 보통 대출 원금보다 높은 우선수익 한도가 정해집니다. 대출 12억원에 수익한도 15억6천만원처럼 120~130% 수준으로 잡는 경우가 많습니다.

종전처럼 수익한도를 기준으로 하면 실제 빚보다 큰 금액이 평가액이 될 수 있었습니다. 근저당이 설정된 재산은 평가기준일 현재 실제 채권액으로 평가하는데 담보신탁만 불리했던 셈입니다. 2025. 2. 28. 개정 시행령은 이 차이를 없앴습니다.

다만 근저당과 같은 보완 규정도 함께 적용됩니다. 근저당 채권최고액이 실제 채권액보다 적으면 최고액으로, 같은 재산이 여러 채권을 담보하면 그 합계로 봅니다. 담보신탁 재산에 전세금이나 임대보증금까지 있다면 합산될 수 있습니다.

평가액은 실제로 얼마나 달라지나요?

기준시가 10억원인 상가에 담보신탁 대출 잔액이 12억원, 우선수익 한도가 15억6천만원이라고 해 보겠습니다. 시가를 확인할 매매사례나 감정가액이 없다면 기준시가 10억원과 담보 채권액을 비교합니다. 개정 전 기준이면 15억6천만원, 개정 후에는 12억원이 평가액이 됩니다.

평가액 차이 3억6천만원은 상속세 과세표준에 그대로 반영됩니다. 최고세율 구간에 있는 상속이라면 세액 차이도 상당합니다. 반대로 대출 잔액이 기준시가보다 적다면 기준시가가 평가액이 되므로 이 특례가 영향을 주지 않습니다.

평가기준일 현재 실제 채권액은 상속개시일의 대출 잔액입니다. 상속개시 직전에 대출을 갚았거나 추가로 받았다면 그 날짜 기준 잔액 증명서가 핵심 자료가 됩니다. 은행에 「상속개시일 현재」 잔액으로 발급을 요청하십시오. 신탁회사가 보관하는 우선수익권 증서의 한도 금액과 은행 잔액이 다르게 적혀 있어도 기준은 실제 잔액입니다.

평가액이 오르더라도 그 대출이 피상속인의 채무라면 상속재산가액에서 채무로 뺍니다. 거주자의 상속세 과세가액은 상속재산가액에서 공과금, 장례비용, 채무를 뺀 금액이기 때문입니다. 그래서 대출 잔액 증명서는 평가와 채무공제에 함께 쓰입니다. 대출 명의가 피상속인인지, 다른 사람과 함께 진 채무인지도 확인하십시오.

이미 수익한도로 신고했다면 바로잡을 수 있나요?

개정 시행령은 2025. 2. 28. 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 적용됩니다. 그 전에 상속이 개시됐더라도 결정이 아직 나지 않았다면 새 기준으로 평가받을 수 있습니다. 상속세는 신고 후 세무서가 결정하는 세목이어서 결정 시점이 중요합니다. 상속세 결정은 신고기한 뒤 일정 기간이 지나 이뤄지는 경우가 많아, 2025년 초 상속분도 새 기준이 적용될 여지가 큽니다.

이미 수익한도 기준으로 신고했고 결정 전이라면 결정 과정에서 실제 채권액 기준 적용을 요청할 수 있습니다. 2025. 2. 28. 전에 결정이 끝났다면 경정청구만으로 새 기준을 적용받기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 결정 당시 법령에 따른 평가여서 세액이 과다하다고 보기 어렵기 때문입니다. 부칙의 「경정」에 경정청구에 따른 경정도 들어간다는 반대 견해가 있고, 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 경정청구는 법정신고기한부터 5년 안에 해야 합니다.

담보신탁 재산의 다른 세금 쟁점은 「감면받은 공장을 담보신탁했더니 직접 사용하지 않았다며 취득세를 추징하나요?」에서 다뤘습니다.

담보신탁 부동산 상속세 평가 대응 순서

• 신탁 내용 확인 - 담보신탁 계약서에서 우선수익자, 수익한도, 담보 대상 채무를 확인합니다.
• 잔액 확보 - 상속개시일 현재 대출 잔액 증명서를 은행에서 받습니다.
• 기타 담보 합산 - 같은 재산에 걸린 근저당, 전세금, 임대보증금을 함께 정리합니다.
• 평가액 비교 - 시가 또는 기준시가와 실제 채권액 합계 중 큰 금액을 평가액으로 신고합니다.
• 과거분 점검 - 수익한도로 평가된 신고·결정이 있다면 결정 시점에 따라 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시일의 대출 잔액과 시가 자료, 결정 시점에 따라 평가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 담보신탁 부동산의 상속세 평가 검토와 경정청구·세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보신탁이 아닌 관리신탁 부동산도 이 특례가 적용되나요?
  아니요, 이 특례는 위탁자의 채무이행을 담보하기 위한 신탁계약을 체결한 재산에 적용됩니다. 담보 목적이 없는 관리신탁이나 처분신탁은 일반 평가 원칙에 따릅니다.
• 우선수익자가 여러 금융기관이면 어떻게 계산하나요?
  같은 재산이 여러 채권의 담보로 되어 있으면 그 재산이 담보하는 채권액의 합계로 봅니다. 순위가 다른 우선수익자의 채권도 합산해 시가와 비교합니다.
• 신용보증기관 보증이 함께 있으면 줄어드나요?
  네, 물적담보 외에 정해진 신용보증기관의 보증이 있으면 담보 채권액에서 그 보증 금액을 뺀 가액으로 평가합니다. 보증서 사본을 함께 준비해야 합니다.
• 증여하는 경우에도 같은 기준인가요?
  네, 이 평가 특례는 상속재산과 증여재산에 모두 적용됩니다. 담보신탁된 부동산을 증여할 때도 시가와 실제 담보 채권액 중 큰 금액으로 평가합니다.
• 시가가 담보 채권액보다 크면 어떻게 되나요?
  두 금액 중 큰 금액이 평가액이므로 시가가 평가액이 됩니다. 이 경우 담보신탁 여부는 평가액에 영향을 주지 않고, 대출 잔액을 채무로 공제하는 문제만 남습니다.
• 수익한도로 결정된 상속세를 경정청구하면 받아들여지나요?
  부칙은 2025. 2. 28. 이후 결정·경정하는 경우부터 새 기준을 적용합니다. 그 전에 결정된 사안은 결정 당시 법령에 따른 평가여서 경정청구로 새 기준을 받기 어렵다고 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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