양도소득세

매수인 부탁으로 업계약서를 써 줬는데 1세대 1주택 비과세가 깎이나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

깎입니다. 매매계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 1세대 1주택이라도 비과세받을 세액에서 「비과세가 없을 때의 산출세액」과 「계약서 금액과 실제 금액의 차액」 중 적은 금액을 뺍니다. 업계약서도 같고, 차액이 산출세액보다 크면 비과세 효과가 모두 사라집니다. 매도인·매수인 모두 과태료 대상이고, 매수인은 나중에 팔 때 거짓 증빙에 따른 가산세 문제가 생깁니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이라도 매매계약서에 실제와 다른 금액을 적었다면 비과세가 그대로 유지되지 않습니다. 매수인의 대출이나 나중의 양도세를 도우려고 실제보다 높은 금액의 계약서(업계약서)를 써 준 매도인이 대표적입니다. 다만 줄어드는 금액에는 상한이 있으므로, 실제 거래가액과 계약서 금액의 차이부터 정확히 계산해 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 1. 15. 6억원에 산 아파트를 2026. 7. 31. 8억원에 팔았습니다. 조정대상지역이 아닌 곳이고 집은 한 채뿐이어서 1세대 1주택 비과세 대상이라고 생각했습니다. 그런데 매수인이 대출 한도를 늘려야 한다며 부탁해 매매계약서에는 9억 5천만원을 적어 주었습니다. 최근 매수인의 대출 심사 과정에서 계약서 금액이 문제가 되었다는 이야기를 듣고, A씨는 자신의 비과세에도 영향이 있는지, 지금이라도 바로잡을 방법이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업계약서를 써 주면 매도인 비과세는 얼마나 줄어드나요?

소득세법은 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면, 비과세를 적용할 때 비과세받을 세액에서 일정 금액을 빼도록 정합니다. 빼는 금액은 다음 두 금액 중 적은 금액입니다.

• 비과세를 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액
• 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차액

이 조항은 실제보다 낮게 쓴 다운계약서와 높게 쓴 업계약서를 구분하지 않습니다. 매도인이 세금을 줄이려 한 것이 아니라 매수인 부탁을 들어준 경우에도 문언상 적용 대상입니다. 비과세가 아닌 감면을 받는 경우에도 감면세액과 차액 중 적은 금액을 빼며, 법원은 자경농지 감면을 받으면서 실제와 다른 금액의 계약서를 낸 사안에서 감면을 배제한 처분을 적법하다고 보았습니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」도 같은 내용입니다.

사례라면 실제로 얼마를 내야 하나요?

A씨가 비과세를 받지 못한다고 가정하면 양도차익은 2억원입니다. 보유기간이 3년이 안 되어 장기보유특별공제는 없고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억 9,750만원입니다. 이 구간의 세율은 3,706만원에 1억 5천만원 초과분의 38%를 더하는 방식이므로 산출세액은 5,511만원입니다.

계약서 금액과 실제 금액의 차액은 1억 5천만원입니다. 두 금액 중 적은 5,511만원을 비과세받을 세액 5,511만원에서 빼므로, 비과세 혜택이 남지 않고 5,511만원을 양도소득세로 내야 합니다. 차액이 작았다면 결과가 달라집니다. 차액이 1천만원이었다면 1천만원만 내고 나머지는 비과세가 유지됩니다.

매수인 쪽에는 어떤 문제가 생기나요?

계약서 금액을 실제와 다르게 신고하면 매도인과 매수인 모두 부동산 거래신고 위반으로 취득가액의 10% 이하 과태료 대상이 됩니다. 매수인이 나중에 그 집을 팔면서 업계약서 금액을 취득가액으로 신고하면 양도차익을 줄이려고 거짓 증빙을 쓴 것이 되어, 덜 낸 세금에 40%의 부당과소신고가산세가 붙고 세무서가 세금을 매길 수 있는 기간도 10년으로 늘어납니다.

소득세법 제91조 제2항은 「거래당사자」로 정하고 있어, 매수인이 그 집을 팔 때 비과세나 감면을 받으려 해도 같은 방식으로 줄어들 수 있습니다.

지금 바로잡으면 불이익이 줄어드나요?

과태료는 신고관청이 위반사실을 스스로 신고한 사람에게 감경하거나 면제할 수 있습니다. 매수인과 함께 실제 금액으로 거래신고를 바로잡을지는 이 감면 가능성과 매수인 대출 문제를 같이 놓고 정합니다.

양도소득세는 비과세로 보고 신고하지 않았다면, 제한액만큼 낼 세금이 생긴 것으로 보아 기한 후 신고를 검토합니다. 예정신고를 하지 않았더라도 확정신고기한인 2027. 5. 31.까지 기한 후 신고를 하면 무신고가산세의 50%를 줄일 수 있습니다. 다만 세무서가 결정할 것을 미리 알고 한 신고는 감면에서 빠지므로, 해명 안내를 받기 전에 정리하는 편이 낫습니다.

세무서가 문제 삼으면 다툴 여지가 있나요?

쟁점은 실제 거래가액이 얼마였는지입니다. 법원은 매매대금을 두고 다툰 민사판결에서 실제 대금이 계약서 금액과 다르다고 확정되자, 그 사실을 유력한 증거로 보아 비과세를 제한한 처분을 적법하다고 판단했습니다. 반대로 실제 대금이 계약서 금액과 같다면 송금 내역, 대출 실행 내역, 중개 확인서로 그 점을 보여 줄 수 있습니다.

다툼의 실익은 계산에서도 납니다. 차액이 산출세액보다 작은지, 산출세액 계산에 취득가액·필요경비가 빠짐없이 들어갔는지에 따라 낼 세금이 크게 달라집니다.

업계약서 대응 순서

• 금액 확인 - 계약서 금액, 실제 받은 금액, 차액을 송금 내역으로 맞춰 봅니다.
• 세액 계산 - 비과세가 없을 때의 산출세액과 차액 중 적은 금액을 계산합니다.
• 신고 정정 검토 - 부동산 거래신고와 양도소득세 신고를 실제 금액으로 바로잡을 수 있는지, 그 경우의 과태료와 가산세를 함께 따져 봅니다.
• 해명 안내 대응 - 세무서 해명 안내를 받았다면 실제 대금 자료를 정리해 기한 안에 제출합니다.
• 불복 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 대금이 얼마로 입증되는지와 비과세가 없을 때의 산출세액이 얼마인지에 따라 내야 할 세금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래가액 소명과 양도소득세 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업계약서를 써 주면 매도인도 비과세가 줄어드나요?
  줄어듭니다. 소득세법은 매매계약서 금액을 실지거래가액과 다르게 적은 거래당사자에게 비과세받을 세액에서 산출세액과 차액 중 적은 금액을 빼도록 정합니다. 매수인 부탁으로 써 준 경우도 문언상 적용 대상입니다.
• 차액이 작으면 비과세가 일부는 남나요?
  남습니다. 빼는 금액은 비과세가 없을 때의 산출세액과 계약서 금액·실제 금액의 차액 중 적은 금액입니다. 산출세액이 5천만원이고 차액이 1천만원이면 1천만원만 내고 나머지 비과세는 유지됩니다.
• 다운계약서와 업계약서는 처리가 다른가요?
  비과세 제한에서는 다르지 않습니다. 조문은 계약서 금액을 실제와 「다르게」 적은 경우를 대상으로 하므로 높게 쓰든 낮게 쓰든 같은 방식으로 비과세받을 세액이 줄어듭니다. 감면을 받는 경우에도 같은 방식이 적용됩니다.
• 업계약서로 산 매수인은 나중에 어떻게 되나요?
  그 집을 팔 때 업계약서 금액을 취득가액으로 쓰면 거짓 증빙으로 양도차익을 줄인 것이 되어 덜 낸 세금에 40% 가산세가 붙고 부과제척기간이 10년이 됩니다. 비과세·감면도 같은 방식으로 줄어들 수 있습니다.
• 세금 말고 과태료도 나오나요?
  부동산 거래신고를 거짓으로 하면 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다. 매도인과 매수인 모두 신고의무자이므로 양쪽에 과태료가 나올 수 있고, 양도소득세 비과세 제한과는 별도로 부과됩니다.
• 세무서 통지를 받으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 하고, 실제 대금과 산출세액 계산을 함께 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 12억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도세 신고를 안 해도 되나요?
• 양도세를 신고하지 않았는데 몇 년이 지나면 세무서가 세금을 매길 수 없나요?
• 과세전적부심사는 세무서와 국세청 중 어디에 내고, 결정은 언제 나오나요?

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