세금

간주임대료에 대해서도 임차인에게 세금계산서를 발급해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 보증금에 대한 간주임대료에는 임차인에게 세금계산서를 발급하지 않습니다. 시행령이 간주임대료 부분을 세금계산서 발급 의무 면제 대상으로 정하고 있기 때문입니다. 그 대신 임대인이 간주임대료를 과세표준에 넣어 부가가치세를 신고·납부합니다. 임차인이 그 세금을 부담하기로 했더라도 매입세액으로 공제받을 수는 없습니다.

아니요, 보증금에 대한 간주임대료에는 임차인에게 세금계산서를 발급하지 않습니다. 시행령이 간주임대료 부분을 세금계산서 발급 의무 면제 대상으로 정하고 있기 때문입니다. 그 대신 임대인이 간주임대료를 과세표준에 넣어 부가가치세를 신고·납부합니다. 임차인이 그 세금을 부담하기로 했더라도 매입세액으로 공제받을 수는 없습니다.

간주임대료는 왜 세금계산서를 발급하지 않나요?

간주임대료는 임대인이 실제로 받은 돈이 아니라 보증금을 받은 데 따른 이익을 법이 임대료로 보는 금액입니다. 부동산 임대용역의 과세표준에 보증금 부분을 포함하도록 법이 정하고, 그 계산 방법은 시행령에 맡깁니다. 실제로 오간 대가가 없으니 세금계산서를 주고받을 거래도 없다는 것이 발급 면제의 취지라고 볼 수 있습니다.

시행령은 부동산 임대용역 가운데 간주임대료 계산 규정이 적용되는 부분을 세금계산서 발급 의무 면제 대상으로 명시합니다. 임대인이 원한다고 간주임대료분 세금계산서를 따로 발급할 수 있는 것도 아닙니다. 발급하더라도 임차인은 그 세금계산서로 공제받기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다. 그래서 월세분은 세금계산서를 발급하고, 보증금분은 발급하지 않는 구조가 됩니다. 임대인은 간주임대료를 부동산임대공급가액명세서에 적어 신고합니다.

간주임대료의 공급시기는 예정신고기간이나 과세기간의 종료일입니다. 보증금이 기간 중에 바뀌었다면 바뀌기 전후의 보증금과 일수를 나눠 계산합니다. 매달 발급하는 월세 세금계산서와 달리 신고 단위로 한꺼번에 계산해 신고합니다.

간주임대료 부가가치세는 누가 부담하나요?

법은 납세의무자를 임대인으로 정할 뿐, 경제적으로 누가 부담할지는 정하지 않습니다. 그래서 임대인이 부담하는 것이 원칙이지만, 임대차계약에서 임차인이 부담하기로 약정할 수 있습니다. 상가 임대차에서는 「보증금에 대한 부가가치세는 임차인 부담」 같은 조항을 넣는 경우가 많습니다.

약정이 없다면 임대인이 부담한다고 보는 것이 자연스럽습니다. 나중에 임차인에게 청구하려면 계약서의 근거가 필요합니다. 계약서에 단순히 「부가가치세 별도」라고만 적었다면 다툼이 생길 수 있습니다. 월세분만 뜻하는지, 간주임대료분까지 포함하는지가 문언만으로 분명하지 않기 때문입니다.

이런 다툼은 결국 계약 해석의 문제입니다. 계약 체결 당시 주고받은 견적서, 임대료 산정 내역, 이전 임차인과의 관행이 해석 자료로 쓰입니다. 임대인이 수년간 간주임대료 부가가치세를 청구하지 않았다면 그 사실도 해석에 영향을 줄 수 있습니다. 갱신 계약 때 부담 조항을 분명히 고쳐 두는 것이 가장 간단한 예방책입니다.

임차인이 대신 낸 간주임대료 부가가치세는 공제받을 수 있나요?

아니요, 매입세액으로 공제받을 수 없습니다. 매입세액공제는 세금계산서를 받은 경우에만 허용되는데, 간주임대료에는 세금계산서가 발급되지 않기 때문입니다. 임차인이 부담한 금액은 부가가치세가 아니라 임대료 성격의 비용이 됩니다.

예를 들어 상가 보증금이 5억원이고, 계산한 간주임대료가 한 과세기간 700만원이라고 해 보겠습니다. 부가가치세는 70만원입니다. 임차인이 계약에 따라 이 70만원을 임대인에게 주더라도 임차인은 이를 매입세액으로 공제받지 못합니다. 그 대신 사업 관련 비용으로 처리하는 문제가 남습니다. 월세 부가가치세는 공제되는데 보증금분은 공제되지 않는 차이를 임차인이 미리 알고 있어야 합니다.

임대인 쪽에서는 임차인에게서 받은 70만원이 다시 임대료 수입처럼 보일 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 다만 명목과 관계없이 임대용역 대가로 받은 금전은 공급가액에 들어가므로 과세표준에 포함된다고 볼 수 있습니다. 임대인이 낼 세금을 대신 낸 것일 뿐이라는 반론도 있으니 계약서에 부담 금액의 성격을 분명히 적어 둡니다.

임차한 건물을 다시 세놓는 경우도 간주임대료를 계산하나요?

네, 전대도 보증금을 받으면 간주임대료를 계산합니다. 다만 전대인은 자신이 원래 임대인에게 낸 보증금을 고려해 계산하는 별도 방법이 있습니다. 이 경우에도 간주임대료 부분은 세금계산서 발급 의무가 면제됩니다.

전대인은 원래 임대인에게서 간주임대료분 세금계산서를 받지 못하므로 그 부분을 공제받을 수도 없습니다. 공급시기도 같습니다. 전대인이 받은 보증금의 간주임대료는 예정신고기간이나 과세기간 종료일을 공급시기로 보아 그 기간 신고에 포함합니다. 전대 구조는 계산이 복잡해 신고 누락이 잦으니, 원래 임대차와 전대차의 보증금 내역을 함께 관리해야 합니다.

간주임대료 부가가치세 대응 순서

• 계약서 확인 - 보증금분 부가가치세를 누가 부담하는지 조항을 확인합니다.
• 계산 - 보증금과 임대 일수로 과세기간별 간주임대료를 계산합니다.
• 신고 반영 - 임대인은 간주임대료를 과세표준에 넣고 부동산임대공급가액명세서를 냅니다.
• 세금계산서 구분 - 월세분만 세금계산서를 발급하고 보증금분은 발급하지 않습니다.
• 부담금 정산 - 임차인 부담 약정이 있으면 정산 금액과 성격을 서면으로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서의 부담 조항과 전대 여부에 따라 간주임대료 부가가치세의 부담 주체와 비용 처리가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 부가가치세 부담 조항 검토와 임대 관련 세무 분쟁 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택 임대 보증금에도 간주임대료 부가가치세가 있나요?
  주택과 그 부수토지의 임대는 부가가치세 면제이므로 간주임대료 부가가치세도 없습니다. 상가나 사무실처럼 과세되는 부동산 임대에서만 이 문제가 생깁니다.
• 간주임대료 부가가치세를 임차인이 내기로 했는데 안 내면 어떻게 하나요?
  세법상 납세의무자는 임대인이므로 임대인이 먼저 신고·납부해야 합니다. 임차인에게는 계약에 따라 민사상 청구를 하게 되며, 보증금에서 공제하는 방법도 쓸 수 있습니다.
• 간주임대료를 신고하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
  과세표준을 적게 신고한 것이므로 과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 부동산임대공급가액명세서를 사실과 다르게 내면 별도 가산세도 문제 될 수 있습니다.
• 임대인이 간이과세자이면 간주임대료도 다르게 계산하나요?
  간이과세자도 부동산 임대용역의 과세표준에 간주임대료가 포함되는 구조는 같습니다. 다만 세액 계산 방식이 일반과세자와 달라 실제 부담액은 차이가 납니다.
• 보증금 일부를 돌려주면 간주임대료는 언제부터 줄어드나요?
  간주임대료는 과세기간 중 실제 보증금 잔액과 일수로 계산하므로 돌려준 날 이후에는 줄어든 보증금으로 계산합니다. 반환일 자료를 남겨 두어야 합니다.
• 임차인이 부담한 간주임대료 부가가치세는 비용으로 처리되나요?
  매입세액공제는 안 되지만 사업과 관련해 계약상 부담한 금액이라면 사업 비용으로 처리하는 것을 검토할 수 있습니다. 구체적 처리는 법인세나 소득세 기준으로 따로 확인해야 합니다.

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