법인세·소득세

비거주자 때 산 해외 아파트도 귀국하면 국세청에 보유명세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

귀국했다는 이유만으로 과거에 산 해외 부동산의 명세 제출의무가 생기지는 않습니다. 국세청은 비거주자 때 취득한 해외 부동산이 외국환거래법상 자본거래에 해당하지 않으면 귀국 후에도 해외부동산등명세 제출 대상이 아니라고 회신했습니다. 다만 임대소득과 양도소득의 신고 문제는 따로 남습니다.

귀국했다는 이유만으로 과거에 산 모든 해외 부동산의 명세 제출의무가 생기는 것은 아닙니다. 국세청은 비거주자 때 취득·보유한 해외 부동산이 외국환거래법상 자본거래에 해당하지 않는 경우, 나중에 국내 거주자가 되어도 국제조세조정법상 해외부동산등명세 제출 대상이 아니라고 회신했습니다. 다만 취득 당시의 거주자 지위와 거래 성격을 확인해야 하며, 해외 임대소득이나 양도소득의 신고 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년부터 2025년까지 가족과 함께 말레이시아에 살며 현지 법인에서 일했습니다. 2021. 6. 14. 현지 급여와 현지 은행 대출로 쿠알라룸푸르의 아파트를 약 5억원에 샀는데 취득자금으로 한국에서 송금한 돈은 없었습니다. 그 뒤 2026. 2. 27. 귀국해 국내 거주자가 되었습니다. 지금은 그 아파트를 월세로 놓고 있습니다. 귀국 뒤 처음 맞는 종합소득세 신고를 준비하면서, 해외부동산 명세서를 내지 않으면 문제가 될까 걱정하고 있습니다. A씨는 비거주자일 때 산 해외 아파트도 귀국 후 명세서를 제출해야 하는지, 월세 소득은 따로 신고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한국 거주자가 해외 집을 보유하면 모두 제출하나요?

재산의 위치와 금액만으로 결론을 정하지 않습니다. 국제조세조정법 제58조 제2항은 외국환거래법상 자본거래 중 해외 부동산 등을 취득해 보유하거나 처분한 거주자 또는 내국법인에게 일정한 자료 제출의무를 정합니다. 이 연결 요건이 중요합니다.

해외 부동산 취득가액이 2억원 이상이면 취득·투자운용·처분 내역과 기말 보유현황 등이 문제 됩니다. 2억원 미만에 취득했더라도 2억원 이상에 처분한 경우에는 처분 명세를 제출하는 규정이 있습니다. 그러나 금액 기준을 넘었다는 이유만으로 자본거래 요건의 검토가 필요 없어지는 것은 아닙니다.

해외 자산은 모두 신고한다는 식으로 이해하면 불필요한 제출이나 잘못된 설명이 생길 수 있습니다. 반대로 해외에서 번 돈으로 샀다는 설명만으로 의무가 없다고 단정할 수도 없습니다. 취득 당시 지위와 실제 거래를 확인해야 합니다.

국세청이 제출 대상이 아니라고 본 사안은 무엇인가요?

2026년 10월 7일 회신의 신청인은 가족과 함께 베트남에서 생활하며 현지 법인에 근무했습니다. 비거주자 신분으로 현지 소득과 현지 금융기관 대출금을 재원으로 아파트를 샀고, 그 뒤 한국으로 돌아와 국내 거주자가 되었습니다.

국세청은 비거주자가 취득·보유한 해당 부동산이 외국환거래법상 자본거래에 해당하지 않는다는 전제 아래, 국내 거주자로 바뀌어도 해외부동산등명세 제출 대상은 아니라고 답했습니다. 귀국 후 보유하고 있다는 사실만으로 과거 취득의 성격을 새로 바꾸어 판단하지 않은 것입니다.

이 회신은 베트남 부동산 전체나 해외 취업자의 모든 매입을 면제한 해석이 아닙니다. 국적, 체류기간 하나만으로 해당 전제가 충족됐다고 볼 수는 없습니다. 실제 생활근거와 거래 구조를 함께 설명해야 합니다.

비거주자였다는 것은 어떻게 확인하나요?

해외 체류일수만으로 끝나지 않습니다. 국내외 가족의 거주, 직업과 소득, 주거와 자산 관리 등 생활관계를 확인할 필요가 있습니다. 세법상 거주자와 외국환거래법상 거주자 개념도 적용 규정이 다르므로 구별해야 합니다.

현지 근로계약과 재직증명, 주거 자료, 가족 동반 체류 기록은 당시 생활을 설명하는 자료입니다. 부동산 매매계약서, 현지 소득 입금내역과 대출 약정은 취득자금과 거래 경위를 확인하는 자료입니다. 현재의 국내 주민등록만으로 취득 당시 지위를 설명하려 해서는 안 됩니다.

국내에 남은 가족이나 사업을 계속 관리한 사실이 있다면 그 점도 빠뜨리지 말고 검토해야 합니다. 불리한 사정을 빼고 제출한 해명은 나중에 다른 금융자료와 맞지 않을 수 있습니다. 거주자 지위의 결론과 해외 부동산 취득거래의 성격을 각각 적어 두는 것이 좋습니다.

명세서를 내지 않아도 임대소득은 신고해야 하나요?

별도 판단입니다. 해외부동산등명세는 특정 해외 거래와 보유 현황에 관한 자료 제출이고, 임대료나 처분이익에 대한 소득세 신고는 다른 의무입니다. 국내 거주자가 된 뒤 발생한 해외 소득은 관련 소득세 규정과 외국납부세액공제 등을 검토해야 합니다.

해외 계좌도 마찬가지입니다. 부동산 명세 제출 대상이 아니더라도 해외 은행계좌 등은 별도 신고 기준을 충족할 수 있습니다. 부동산을 팔아 계좌에 받은 대금을 어디에 보관했는지도 확인할 필요가 있습니다.

외국환거래에 따른 은행 보고나 처분 보고까지 한꺼번에 없어진다고 이해해서는 안 됩니다. 위 회신은 국제조세조정법의 특정 명세 제출 여부를 답한 것입니다. 귀국 후 새로 취득·변경·처분한 거래가 있으면 그 거래의 의무를 다시 살펴야 합니다. 처분할 때의 보고는 「해외 부동산을 팔았다면 은행에 무엇을 언제 보고해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

해외 계좌를 신고하지 않았을 때의 제재는 「해외금융계좌를 신고하지 않으면 과태료·명단공개·형사처벌은 어떻게 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

국제조세 대응 순서

아무 답변도 하지 않기보다 어떤 부동산과 어떤 기간을 요구하는지 확인하십시오. 취득 당시 비거주자였다는 자료와 자금 흐름, 취득계약을 연결해 제출 대상이 아니라고 보는 이유를 정리해야 합니다. 명세서 제출의무와 과세관청의 구체적인 자료 요구의 법적 근거는 구별해서 검토할 사항입니다.

특히 가족이 국내에서 일부 대금을 보냈거나 취득 뒤 지분을 추가로 산 경우는 최초 취득과 따로 살펴야 합니다. 회신과 같은 사실관계인지 확인한 뒤 적용을 주장해야 합니다. 제출·보완 요구를 받았다면 그 문서의 수령일과 적힌 기한을 먼저 관리하십시오.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득가액이 2억원을 넘으면 무조건 제출하나요?
  금액 기준 외에 법정 대상 거래인지 확인해야 합니다. 회신은 자본거래 요건이 충족되지 않는 사실관계를 다뤘습니다.
• 해외 소득으로 샀으면 비거주자로 인정되나요?
  취득자금 하나로 거주자 지위를 정하지 않습니다. 당시 생활관계와 관련 법령을 함께 확인해야 합니다. 현지 근로계약과 재직증명, 주거 자료, 가족 동반 체류 기록처럼 취득 당시 생활을 설명하는 자료를 함께 준비하십시오.
• 귀국 뒤 해외 대출을 갚아도 같은가요?
  최초 취득과 귀국 후의 자금 거래를 구별해야 합니다. 상환 방식이나 추가 취득 등 새로운 사실은 별도 의무를 발생시킬 수 있습니다.
• 명세를 안 내도 된다는 것은 세금이 없다는 뜻인가요?
  아닙니다. 자료 제출, 임대·양도소득 과세와 해외계좌 신고는 각각의 요건에 따라 판단합니다. 귀국 뒤 생긴 해외 임대료나 매각대금은 소득세 규정에 따라 신고 여부를 따로 검토해야 합니다.
• 원래 거주자 때 샀다가 해외로 나갔다 돌아온 경우도 같나요?
  취득 당시 전제가 다릅니다. 위 회신을 그대로 적용하지 말고 최초 취득과 보유·처분 경위를 다시 확인해야 합니다.
• 가족 공동명의면 한 사람만 확인하면 되나요?
  각자의 지위와 지분 취득 경위를 확인해야 합니다. 한 사람이 비거주자였다는 사실이 다른 소유자의 의무까지 결정하지는 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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