세금

경매로 상가를 낙찰받으면 건물분 부가가치세를 따로 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 민사집행법에 따른 경매로 상가를 낙찰받으면 재화의 공급이 아니어서 건물분 부가가치세를 따로 내지 않습니다. 강제경매와 임의경매 모두 같습니다. 그 대신 세금계산서가 없어 매입세액 공제나 환급도 받을 수 없습니다. 낙찰받은 상가를 나중에 사업자로서 팔 때는 건물분 부가가치세가 나옵니다.

아니요, 민사집행법에 따른 경매로 상가를 낙찰받으면 재화의 공급이 아니어서 건물분 부가가치세를 따로 내지 않습니다. 강제경매와 임의경매 모두 같습니다. 그 대신 세금계산서가 없어 매입세액 공제나 환급도 받을 수 없습니다. 낙찰받은 상가를 나중에 사업자로서 팔 때는 건물분 부가가치세가 나옵니다.

낙찰대금에는 왜 부가가치세가 없나요?

시행령이 민사집행법에 따른 경매로 재화를 넘기는 것을 재화의 공급에서 명시적으로 빼고 있기 때문입니다. 원래 경매도 법률상 원인에 따른 양도로서 재화의 공급에 들어갑니다. 그러나 경매는 그 예외로 정해져 있습니다.

예외에는 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매, 민법·상법 등 그 밖의 법률에 따른 경매가 모두 들어갑니다. 공유물분할을 위한 형식적 경매도 민법에 따른 경매로 볼 수 있습니다. 국세징수법에 따른 공매도 같은 이유로 공급이 아닙니다.

따라서 매각대금은 토지와 건물 가격만으로 이루어집니다. 법원도 매각대금에 부가가치세를 더해 받지 않습니다. 전 소유자가 사업자였더라도 낙찰자에게 세금계산서를 발급할 의무가 없습니다. 입찰 전 감정평가서에 토지와 건물 가액이 나뉘어 있어도 건물 가액에 10퍼센트를 더해 낼 필요는 없습니다. 입찰가를 정할 때 부가가치세 몫을 따로 계산해 넣지 않아도 되는 이유입니다.

낙찰받은 상가의 매입세액은 공제받을 수 있나요?

아니요, 세금계산서를 받을 수 없으므로 매입세액 공제나 환급이 없습니다. 일반 매매로 상가를 사면 건물분 부가가치세를 내고 나중에 공제받습니다. 경매는 처음부터 부가가치세가 없으므로 공제할 세액도 없습니다.

결과적으로 낙찰대금 전액이 토지와 건물의 취득가액이 됩니다. 건물 몫은 소득세나 법인세에서 감가상각으로 비용 처리합니다. 부가가치세 측면에서는 환급 절차가 필요 없어 자금 흐름이 단순해집니다. 일반 매매라면 건물분 부가가치세를 먼저 내고 몇 달 뒤 환급받는 동안 자금이 묶입니다. 경매에서는 이런 일시적 부담이 없습니다.

낙찰 뒤 지출하는 수리비, 인테리어 공사비, 중개수수료는 다릅니다. 이 비용은 일반 공급이므로 세금계산서를 받으면 임대사업의 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 사업자등록 전에 쓴 비용도 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 안에 등록을 신청하면 공제받을 수 있습니다.

낙찰받은 상가를 나중에 팔면 부가가치세가 나오나요?

네, 낙찰받은 상가로 임대사업을 하다가 팔면 그 매각은 일반 공급이므로 건물분 부가가치세가 나옵니다. 경매로 살 때 부가가치세를 내지 않았다는 사정은 팔 때 과세 여부와 관계가 없습니다. 사업자가 사업용 건물을 넘기는 것 자체가 재화의 공급이기 때문입니다.

이 점은 폐업 때와 다릅니다. 폐업할 때 남은 재화는 매입세액을 공제받은 것만 과세합니다. 경매로 산 상가는 매입세액을 공제받지 않았으므로 폐업 후 그대로 보유하면 잔존재화로 과세되지 않을 수 있습니다.

다만 폐업 후 보유하다 파는 경우에도 계속 사업자로 볼지가 쟁점이 될 수 있습니다. 매수인에게 사업 전체를 그대로 넘기면 사업양도로서 과세하지 않는 방법도 있습니다. 매각 방식은 매수인의 공제 가능 여부와 함께 정하는 것이 좋습니다. 예를 들어 건물 몫이 5억원이면 매각 때 5천만원의 부가가치세가 붙습니다. 매수인이 일반과세 사업자라면 이 세액을 공제받으므로 실제 부담은 크지 않습니다.

회생·파산 절차의 매각도 경매처럼 부가가치세가 없나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 시행령이 정한 예외는 민사집행법과 그 밖의 법률에 따른 경매, 그리고 국세징수법에 따른 공매입니다. 파산관재인이나 회생 관리인이 법원 허가를 받아 매수인과 계약으로 파는 것은 경매가 아닙니다.

이런 매각은 일반 매매로서 건물분 부가가치세가 나온다고 볼 수 있습니다. 이 점을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 법원 감독 아래 강제로 환가되니 경매와 같게 보자는 반대 주장도 있지만, 시행령 예외는 근거 법률로 범위를 정하고 있습니다. 이때는 파산재단이나 회생회사가 세금계산서를 발급하고 매수인은 매입세액을 공제받습니다. 입찰 공고 형식을 갖췄더라도 근거 법률이 경매 규정이 아니면 예외에 들지 않습니다. 조세심판원도 신탁회사 공매가 3회 유찰된 뒤 수의계약으로 넘어간 상가를 과세 대상으로 보았습니다. 세무서장의 압류재산 공매도, 민사집행법상 경매도 아니라는 이유였습니다. 「공매」라는 이름보다 근거 법률을 본 결정입니다. 같은 회생·파산 절차 안에서도 담보권자가 민사집행법에 따라 경매를 신청해 팔리면 경매 예외가 적용됩니다. 결국 어느 절차로 소유권이 넘어오는지를 보아야 합니다.

따라서 회생·파산 매각에 참여할 때는 매각대금에 부가가치세가 별도인지 공고문부터 확인해야 합니다. 부가가치세 포함 여부가 불분명하면 받은 대금의 110분의 100이 공급가액이 됩니다.

경매 상가 부가가치세 대응 순서

• 매각 근거 확인 - 민사집행법 경매인지, 공매인지, 회생·파산 매각인지 확인합니다.
• 자금 계획 - 경매라면 부가가치세 없이 낙찰가 기준으로 자금을 준비합니다.
• 사업자등록 - 임대를 시작하면 20일 안에 사업자등록을 신청합니다.
• 수리비 공제 - 낙찰 뒤 지출한 비용은 세금계산서를 받아 매입세액 공제를 받습니다.
• 매각 설계 - 나중에 팔 때 건물분 부가가치세와 사업양도 가능성을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각의 근거 법률과 낙찰 뒤 사업 방식에 따라 부가가치세 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매·공매로 취득한 수익용 부동산의 부가가치세와 양도 구조 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할 경매로 상가를 낙찰받아도 부가가치세가 없나요?
  네, 민법 등 그 밖의 법률에 따른 경매도 재화의 공급으로 보지 않는 경매에 포함됩니다. 공유물분할을 위한 경매도 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.
• 경매로 산 상가를 바로 되팔면 부가가치세를 내나요?
  사업자로서 판매 목적이나 임대사업에 쓰다가 팔면 건물분 부가가치세가 나옵니다. 반복적으로 낙찰받아 되파는 경우 부동산매매업자로 볼 여지도 있습니다.
• 낙찰받은 상가에 남은 임차인과의 임대차도 과세되나요?
  네, 낙찰자가 임대인 지위를 승계해 임대료를 받으면 그때부터 낙찰자의 부동산 임대용역으로 과세됩니다. 사업자등록 후 세금계산서를 발급해야 합니다.
• 경매로 산 상가의 낙찰대금을 토지와 건물로 어떻게 나누나요?
  부가가치세는 없지만 소득세 감가상각과 나중 매각 때 건물 몫이 필요합니다. 법원 감정평가서의 토지·건물 가액 비율로 나누어 두면 나중에 근거 자료로 쓸 수 있습니다.
• 사업자등록 전에 낸 수리비 부가가치세도 공제받을 수 있나요?
  네, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 안에 등록을 신청하면 그 과세기간 기산일까지 거슬러 올라가 공제받습니다. 기간이 지나면 공제받지 못합니다.
• 공매로 상가를 낙찰받아도 같은가요?
  네, 국세징수법에 따른 공매로 재화를 넘기는 것도 재화의 공급으로 보지 않습니다. 세무서장이 국세징수법에 따라 수의계약으로 매각한 경우도 같으므로 세금계산서가 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 경매로 산 오피스텔, 전 소유자 밀린 관리비 낸 것도 양도세에서 빠지나요?
• 경매로 산 집, 전 소유자에게 준 이사비는 팔 때 필요경비가 되나요?
• 파산선고 직후 성립한 경매 양도소득세도 재단채권으로 먼저 갚나요?
• 강제경매 중 채무자가 땅을 증여했는데 세무서가 체납 세금을 먼저 배당받아도 되나요?
• 임대 상가 지분 절반을 자녀에게 증여하고 함께 운영하면 부가가치세가 나오나요?
• 땅값은 맞는데 건물값만 30% 넘게 차이 나도 가액 구분이 불분명한가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기