세금

회생이나 파산 중인 회사가 땅을 팔아도 비사업용 토지 법인세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.19 갱신

파산선고에 따라 처분하는 토지와 건물은 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세를 내지 않습니다. 회생계획인가 결정에 따라 계획을 수행하려고 파는 토지도 비사업용 토지로 보지 않는 사유로 정해져 있습니다. 다만 회생 사유에는 취득 시기 제한이 미친다고 읽힐 여지가 있고, 미등기 토지는 어느 경우에도 예외가 없습니다.

파산선고에 따라 처분하는 토지와 건물은 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세를 내지 않습니다. 회생계획인가 결정에 따라 계획을 수행하려고 파는 토지도 비사업용 토지로 보지 않는 사유로 정해져 있습니다. 다만 회생 사유에는 취득 시기 제한이 미친다고 읽힐 여지가 있고, 미등기 토지는 어느 경우에도 예외가 없습니다.

파산한 회사가 땅을 팔면 추가 법인세가 왜 없나요?

법인세법이 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 생긴 소득을 추가 과세에서 빼고 있기 때문입니다. 비사업용 토지뿐 아니라 주택, 분양권 등 토지등 양도소득 과세 대상 전체에 같은 예외가 적용됩니다. 파산관재인이 법원의 감독 아래 환가하는 재산이라는 점을 고려한 규정으로 볼 수 있습니다.

다만 이 예외는 추가 법인세에만 해당합니다. 파산 중인 법인도 법인세 신고 의무는 그대로 남습니다. 각 사업연도 소득에 대한 법인세는 일반 기준대로 계산하므로, 처분이익이 이월결손금을 넘으면 법인세가 나올 수 있습니다. 파산 절차에서 이 세금을 어떤 순위로 갚는지는 별도로 따져야 합니다.

등기하지 않은 토지는 예외가 없습니다. 취득 등기를 하지 않고 넘기는 토지등은 파산선고에 의한 처분이어도 40% 세율의 추가 법인세 대상입니다. 장기할부 조건이어서 등기가 불가능했던 경우 등은 미등기 토지에서 빠집니다.

회생 중인 회사가 땅을 팔 때는 어떻게 되나요?

회생계획인가 결정에 따라 회생계획을 수행하려고 양도하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않습니다. 채권자에게 갚을 재원을 마련하려는 매각을 무겁게 과세하지 않으려는 취지입니다. 인가된 계획서에 그 토지의 매각이 변제 재원으로 적혀 있는지가 핵심 자료입니다.

조문 구조상 확인할 점이 있습니다. 이 사유가 들어 있는 항의 첫 호에 「2008년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한정한다. 이하 이 항에서 같다」라는 괄호가 붙어 있습니다. 문언만 보면 회생계획 수행 토지에도 취득 시기 제한이 미친다고 읽힐 여지가 있습니다. 다만 제14호는 2015년에 추가되어 제한이 미치지 않는다고 볼 여지도 있고, 판례로 정리되지 않았습니다. 2009년 이후 취득한 토지라면 이 사유만 믿고 매각하기보다 일반 판정을 함께 준비해야 합니다.

인가 전에 법원 허가를 받아 파는 경우는 문언상 이 사유에 들어가기 어렵습니다. 이때는 보유기간 중 사업에 쓴 기간으로 기간기준을 판정합니다. 경매로 넘어가면 최초 경매기일을 양도일로 보아 판정하는 특칙도 있습니다. 경매가 오래 걸려도 판정 기준일이 앞당겨지므로 그 사이 놀린 기간은 계산에서 빠집니다.

워크아웃이나 채권은행 관리 중 매각도 같은가요?

일부는 같은 취지의 예외가 있지만 범위가 좁습니다. 기업구조조정 촉진법에 따른 부실징후기업이 채권금융기관협의회와 맺은 경영정상화 약정에 따라 파는 토지가 그 예입니다. 채권은행자율협의회와의 특별약정에 따른 양도도 정해져 있습니다.

제1호는 2008년 12월 31일 이전에 취득한 토지로 한정되고, 제2호도 같은 괄호가 미친다고 읽힙니다. 최근에 산 토지를 구조조정 과정에서 팔 때는 이 예외에 기대기 어렵습니다. 그래서 매각 전에 그 토지가 실제로 사업에 쓰였는지부터 정리해야 합니다.

이 밖에 법인의 합병이나 분할로 취득일부터 3년 안에 양도되는 토지도 비사업용으로 보지 않습니다. 구조조정 방식을 고를 때 토지 처리도 함께 비교해 볼 필요가 있습니다. 회생 회사의 다른 세금 쟁점은 「회생 때 목록에서 뺀 세금으로 종결 뒤 통장이 압류됐는데 무효인가요?」에서 다루었습니다.

땅을 판 이익에 대한 일반 법인세는 어떻게 되나요?

추가 법인세가 빠지더라도 각 사업연도 소득에 대한 법인세는 따로 계산합니다. 토지 처분이익은 그해 소득에 들어가므로 이월결손금으로 얼마나 덮을 수 있는지가 관건입니다. 이월결손금은 15년 이내에 생긴 것만 공제합니다.

이월결손금 공제는 원칙적으로 그해 소득의 80%가 한도입니다. 그러나 법원이 인가한 회생계획을 이행 중인 법인은 그해 소득 전액까지 공제할 수 있습니다. 기업구조조정 촉진법에 따른 기업개선계획을 이행 중인 법인도 같습니다.

채무를 면제받은 이익으로 이월결손금을 메운 부분은 이미 공제된 것으로 봅니다. 회생계획에서 채무면제익이 크게 생겼다면 남은 이월결손금이 생각보다 적을 수 있습니다. 매각 전에 결손금 잔액을 다시 계산해 두어야 합니다.

회생·파산 중 토지 매각 대응 순서

• 절차 단계 확인 - 파산선고 뒤인지, 회생계획 인가 뒤인지, 인가 전인지부터 정리합니다.
• 계획서 대조 - 회생 중이면 인가된 계획서에 해당 토지의 매각과 변제 재원 사용이 적혀 있는지 봅니다.
• 취득 시기 확인 - 2009년 이후 취득 토지면 회생 사유 외에 일반 기간기준 판정을 함께 준비합니다.
• 등기 상태 점검 - 취득 등기가 되어 있는지 확인하고, 미등기면 등기 가능 여부부터 검토합니다.
• 신고 정리 - 추가 법인세 제외 사유와 근거 서류를 신고서에 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준입니다. 매각이 어느 절차 단계에서 이루어지는지에 따라 추가 법인세가 달라집니다. 회생계획서에 토지가 어떻게 적혀 있는지, 언제 취득했는지도 결론을 가릅니다. 법무법인 윤성은 회생·파산 기업의 자산 매각에 따른 법인세 검토와 조세심판 업무를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 파산한 회사가 판 주택도 20% 추가 법인세가 빠지나요?
  네, 파산선고에 의한 처분 예외는 토지등 전체에 적용되므로 주택도 추가 법인세 대상에서 빠집니다. 다만 미등기 상태라면 예외가 적용되지 않습니다.
• 회생 회사의 토지가 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
  경매로 양도된 토지는 최초 경매기일을 양도일로 보아 비사업용 여부를 판정합니다. 회생계획 수행을 위한 양도인지는 계획 내용에 따라 별도로 검토해야 합니다.
• 파산 전에 미리 팔면 예외가 적용되나요?
  파산선고 전의 매각은 파산선고에 의한 처분이 아니어서 이 예외가 적용되지 않습니다. 이때는 일반 기준으로 비사업용 토지 여부를 판정합니다. 파산 신청을 앞두고 있다면 매각 시점을 신중히 정해야 합니다.
• 회생 중 공장 부지를 팔면 업무무관 부동산 문제도 있나요?
  업무무관 부동산 판정은 지급이자 손금불산입의 문제로 별개입니다. 경매가 진행 중인 부동산은 최초 경매기일부터 5년 동안 업무무관 부동산에서 빠지는 규정이 있습니다.
• 추가 법인세 예외를 받으려면 신청서를 따로 내나요?
  별도 신청 절차는 정해져 있지 않습니다. 법인세 신고 때 토지등 양도소득을 계산하면서 예외 사유를 반영합니다. 파산선고 결정문이나 인가된 회생계획서는 증빙으로 보관합니다.
• 예외를 받지 못하면 추가 법인세율은 얼마인가요?
  비사업용 토지는 양도소득의 10%, 주택과 분양권은 20%를 법인세에 더해 냅니다. 미등기 토지등은 40%입니다. 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 별도로 계산합니다.

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