혼인신고한 날부터 셉니다. 혼인은 신고로 효력이 생기므로 혼인합가 특례의 「혼인한 날」은 결혼식 날이 아니라 혼인신고일입니다. 혼인신고 전에 각자 1채씩 갖고 있던 집이어야 하고, 신고일부터 10년 안에 먼저 파는 1채가 보유·거주 요건을 갖추면 1주택으로 보아 비과세를 판단하고, 기한을 넘기면 일반 과세됩니다.
기한
집을 1채씩 가진 두 사람이 혼인해 2주택이 되었다면 혼인한 날(혼인신고일)부터 10년 안에 먼저 파는 집까지 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 판 뒤에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
결혼으로 집이 두 채가 되었다고 바로 과세되는 것은 아닙니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제5항은 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 문제는 결혼식과 혼인신고 사이가 몇 달에서 몇 년까지 벌어지는 경우입니다. 10년을 결혼식 날부터 세면 기한을 잘못 계산할 수 있고, 혼인신고 전에 집을 팔면 애초에 특례가 필요 없는 경우도 있습니다.
이런 상담이 많습니다
D씨는 2013. 4. 서울 아파트를 샀고, 배우자는 2014. 9. 경기도 아파트를 사서 살고 있었습니다. 두 사람은 2016. 5. 결혼식을 올렸지만 혼인신고는 2017. 2.에 했습니다. D씨는 결혼식부터 10년이면 2026. 5.로 기한이 지났다고 생각해 경기도 아파트를 팔지 말지 고민하다가, 2026. 9. 매수 희망자가 나타나자 지금 팔아도 비과세가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
「혼인한 날」은 언제인가요?
혼인은 가족관계등록법에 따라 신고함으로써 효력이 생깁니다. 그래서 세법의 「혼인한 날」도 결혼식 날이 아니라 혼인신고를 한 날로 봅니다. 국세청 해석(2000. 9. 5.)도 혼인한 날을 혼인신고를 한 날로 보고 있습니다.
결혼식 날과 혼인신고일, 어느 쪽으로 세나요
결혼식 날 기준으로 계산
(불리)세법 기준이 아님
혼인은 신고로 효력 발생
기한을 앞당겨 잘못 계산하기 쉬움
혼인신고일 기준으로 계산
(유리)10년 기산일
혼인관계증명서의 신고일 확인
신고일부터 10년 안 먼저 파는 집 1채
출처 - 민법 제812조 제1항, 소득세법 시행령 제155조 제5항
사례에서 혼인신고일은 2017. 2.이므로 10년은 2027. 2.까지입니다. 결혼식 날을 기준으로 계산하면 기한이 이미 지났다고 오해하기 쉽습니다. 혼인관계증명서에 적힌 신고일을 확인해 기한을 다시 계산해야 합니다.
혼인 전에 각자 갖고 있던 집이어야 하나요?
이 특례는 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 사람과 혼인해 1세대가 2주택이 되는 경우에 적용됩니다. 혼인신고 전에 각자 1채씩 갖고 있어야 하고, 혼인신고 뒤에 한 채를 새로 샀다면 혼인합가가 아니라 일시적 2주택 특례 요건으로 따져야 합니다.
예를 들어 혼인신고 뒤에 배우자가 경기도 아파트를 샀다면 혼인합가 특례 대상이 아니고, 서울 아파트를 판 날이 경기도 아파트 취득일부터 3년(두 집이 모두 조정대상지역이면 2년) 안인지로 판단합니다. 혼인신고일과 취득일의 순서가 결론을 가르므로, 두 날짜를 등기사항증명서와 혼인관계증명서로 나란히 놓고 봐야 합니다. 1세대는 거주자와 그 배우자를 기준으로 하므로 혼인신고 뒤에 산 두 번째 집은 1세대가 신규주택을 취득한 것으로 봅니다.
조문은 각자 「1주택을 보유하는 자」끼리의 혼인을 정하고 있으므로, 혼인 전에 어느 한쪽이 이미 2채를 갖고 있었다면 이 특례를 그대로 쓰기 어렵습니다. 이 경우는 「각자 집 두 채씩 가진 부부가 혼인하면 혼인합가 비과세 특례를 받을 수 있나요?」에서 따로 설명했습니다.
60세 이상 직계존속을 모시고 사는 무주택자가 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우에도 같은 10년 특례가 있습니다. 부모님 명의 집과 배우자의 집이 한 세대로 합쳐지는 경우입니다.
10년 안에 먼저 판 집은 바로 비과세되나요?
특례는 먼저 파는 집을 1주택으로 보아 일반 비과세 규정을 적용하게 할 뿐입니다. 그 집 자체가 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 요건을 갖춰야 하고, 실지거래가액 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.
조정대상지역이 아닌 주택을 전제로 한 계산입니다. 특례 요건을 갖추면 양도가액 12억원 이하 주택이므로 세액은 0원입니다.
단순 예시 계산
특례 기한을 넘겨 2주택 상태에서 팔면 일반 과세됩니다. 아래 계산은 판 집이 양도 당시 조정대상지역이 아닌 경우를 전제로 합니다. 양도차익 5억원에서 12년 보유 장기보유특별공제 24%(1억2천만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 3억7,750만원이고, 40% 세율에서 누진공제 2,594만원을 빼면 산출세액은 약 1억2,506만원입니다(지방소득세 별도). 판 집이 조정대상지역에 있으면 2026. 5. 10. 이후 양도분은 다주택 중과 유예가 끝나 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있어 차이가 더 커집니다. 기한 하루 차이로 이만큼 달라질 수 있으므로 혼인신고일을 기준으로 남은 기간을 정확히 계산해야 합니다.
혼인합가 특례 대응 순서
혼인신고일 확인 - 혼인관계증명서로 신고일을 확인하고, 그날부터 10년이 되는 날을 계산합니다.
취득일 대조 - 두 집의 잔금일(취득일)이 혼인신고일보다 앞서는지 확인합니다. 뒤라면 일시적 2주택 요건으로 다시 봅니다.
먼저 팔 집 고르기 - 보유 2년, 조정대상지역 거주 2년, 12억원 초과 여부를 집마다 따져 순서를 정합니다.
신고 준비 - 예정신고 때 혼인관계증명서와 두 집의 등기사항증명서로 특례 요건을 정리합니다.
해명·과세예고 대응 - 해명자료 제출 안내를 받으면 혼인신고일과 취득일 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 혼인신고일과 두 집의 취득일 순서, 먼저 파는 집의 보유·거주기간에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 혼인·합가로 생긴 2주택의 양도소득세 비과세 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
