세금

개인 사업용 건물을 법인에 현물출자하면 부가가치세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 개인사업자가 사업용 건물을 법인에 현물출자하면 재화의 공급이므로 건물 몫에 부가가치세가 나옵니다. 돈 대신 주식을 받아도 받은 주식이 대가가 됩니다. 다만 그 사업의 권리와 의무를 모두 법인에 넘기는 법인전환이라면 사업양도로서 과세하지 않습니다. 토지 몫은 어느 경우든 면세입니다.

네, 개인사업자가 사업용 건물을 법인에 현물출자하면 재화의 공급이므로 건물 몫에 부가가치세가 나옵니다. 돈 대신 주식을 받아도 받은 주식이 대가가 됩니다. 다만 그 사업의 권리와 의무를 모두 법인에 넘기는 법인전환이라면 사업양도로서 과세하지 않습니다. 토지 몫은 어느 경우든 면세입니다.

주식을 받았는데 왜 부가가치세가 나오나요?

시행령은 현물출자에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 재화의 공급으로 정하고 있기 때문입니다. 대가가 돈이 아니라 주식이어도 마찬가지입니다. 부가가치세는 대가의 형태보다 재화가 사업자에게서 다른 사람에게 넘어가는지를 봅니다.

금전 외의 대가를 받는 경우 공급가액은 자기가 공급한 재화의 시가입니다. 그래서 현물출자한 건물의 시가 중 건물 몫이 공급가액이 됩니다. 현물출자 때 받는 감정평가액은 시가를 보여 주는 자료가 됩니다.

토지와 건물을 함께 출자하면 출자계약서에 적은 건물 가액이 원칙입니다. 다만 구분이 불분명하거나 안분한 금액과 30퍼센트 이상 차이 나면 안분계산합니다. 건물을 출자하면서 그 건물에 딸린 대출을 법인이 떠안으면 그 금액도 대가로 볼 수 있습니다.

법인전환으로 사업 전체를 넘기면 과세되지 않나요?

네, 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키면 사업양도로서 재화의 공급으로 보지 않습니다. 대법원은 사업양도를 사업용 재산을 비롯한 물적·인적 시설과 권리의무를 포괄적으로 넘기는 것이라고 했습니다. 사업의 동일성을 유지하면서 경영 주체만 바꾸는 것이어야 합니다.

예를 들어 임대업자가 임대 건물과 임대차계약, 보증금 반환채무, 관련 대출을 법인에 모두 넘기면 사업양도가 될 수 있습니다. 미수금, 미지급금, 사업과 직접 관련 없는 토지·건물은 빼고 넘겨도 포괄 승계로 봅니다. 법인이 승계받은 사업에 새 업종을 추가해도 사업양도로 봅니다.

반대로 건물만 출자하고 임대차계약은 개인이 계속 유지하면 사업양도가 아닙니다. 여러 사업장 중 한 곳만 법인으로 넘기는 것은 가능하지만, 그 사업장 안의 사업은 통째로 넘겨야 합니다. 사업양도로 처리했다가 요건을 갖추지 못했다고 판정되면 출자한 개인에게 부가가치세와 가산세가 나옵니다.

사업양도인지 애매하면 어떻게 처리하나요?

법인이 대가를 줄 때 출자자에게서 부가가치세를 징수해 직접 납부하는 대리납부를 선택할 수 있습니다. 부가가치세법은 사업양도에 해당하는지 분명하지 않은 경우에도 이 방법을 쓸 수 있게 했습니다. 대리납부를 하면 사업양도 해당 여부와 관계없이 과세 거래로 정리됩니다.

대리납부한 부가가치세는 법인의 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 법인이 그 건물로 과세사업을 한다면 결과적으로 세 부담이 남지 않습니다. 개인 출자자 쪽에서도 나중에 사업양도 요건을 다툴 필요가 없어집니다.

대리납부 기한은 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일입니다. 현물출자에서는 주식을 발행해 교부하는 날이 대가 지급 시점이 될 수 있습니다. 그 날짜를 등기와 주식 발행 서류로 확인해 두어야 합니다.

대리납부는 선택 사항이므로 하지 않아도 위법은 아닙니다. 다만 하지 않은 상태에서 사업양도가 부인되면 앞에서 본 가산세 문제가 남습니다. 예를 들어 건물 몫이 10억원이면 부가가치세 1억원에 신고불성실과 납부지연 가산세가 더해질 수 있습니다.

현물출자 때 부가가치세 말고 따져야 할 것은 무엇인가요?

개인 쪽에는 양도소득세, 법인 쪽에는 취득세가 함께 생깁니다. 현물출자는 양도소득세에서도 양도로 봅니다. 다만 조세특례제한법의 이월과세를 신청하면 양도소득세를 법인이 나중에 팔 때로 미룰 수 있습니다. 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다. 새 법인의 자본금이 전환하는 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다. 출자한 날이 속하는 과세연도의 신고 때 법인과 함께 이월과세적용신청서를 내야 합니다. 설립등기일부터 5년 안에 승계 사업을 폐지하거나 받은 주식의 50퍼센트 이상을 처분하면 미뤘던 세금을 내야 합니다. 취득세의 취득일 문제는 「부동산을 현물출자해 법인을 세우면 취득세 기준 취득일은 언제인가요?」에서 다뤘습니다.

출자 가액이 시가와 다르면 다른 주주에게 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 가족이 함께 주주인 법인이라면 출자 가액을 감정평가로 맞추는 것이 안전합니다. 이 쟁점은 「부모가 자녀 회사에 부동산을 현물출자하고 주식을 적게 받으면 증여세가 나오나요?」에서 다뤘습니다.

개인사업을 접을 때 법인에 넘기지 않고 남긴 비품이나 재고는 폐업시 잔존재화로 과세될 수 있습니다. 사업양도로 처리하는 경우에도 남긴 자산 목록을 따로 정리해야 합니다. 개인 사업자등록은 폐업 신고로 정리하고, 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지 마지막 확정신고를 합니다.

현물출자 부가가치세 대응 순서

• 출자 범위 확정 - 건물만 넘길지 사업 전체를 넘길지 정합니다.
• 사업양도 점검 - 임대차계약, 보증금, 대출, 인력까지 승계하는지 확인합니다.
• 가액 산정 - 감정평가로 토지와 건물 가액을 나누고 인수 채무를 반영합니다.
• 처리 방식 선택 - 사업양도, 일반 과세, 대리납부 중 하나를 정합니다.
• 신고와 공제 - 개인은 폐업 확정신고를, 법인은 매입세액 공제를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인에 넘기는 권리·의무의 범위와 출자 가액에 따라 부가가치세 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 개인사업의 법인전환과 현물출자 구조의 세무 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현물출자로 넘긴 건물에 대해 세금계산서는 누가 발급하나요?
  과세 거래로 처리하면 출자하는 개인사업자가 법인에 세금계산서를 발급합니다. 사업양도로 처리하면 재화의 공급이 아니므로 세금계산서를 발급하지 않습니다.
• 법인이 건물을 면세사업에 쓰면 어떻게 되나요?
  법인이 주택 임대 등 면세사업에 쓰면 그 건물 관련 매입세액은 공제받지 못합니다. 이때는 과세 거래로 처리하면 부가가치세가 법인의 비용으로 남으므로 사업양도 해당 여부가 중요해집니다.
• 사업양도로 처리했는데 나중에 세무서가 부인하면 누가 내나요?
  사업양도가 아니라고 판정되면 공급자인 출자 개인에게 부가가치세와 가산세가 부과됩니다. 법인은 세금계산서를 받지 못해 공제가 어려울 수 있으므로 대리납부를 미리 검토해야 합니다.
• 건물에 딸린 대출을 법인이 떠안으면 대가에 들어가나요?
  공급가액에는 상대방에게서 받는 금전적 가치 있는 모든 것이 들어가므로 인수 채무도 대가로 볼 수 있습니다. 출자 가액과 인수 채무를 계약서에 나누어 적어야 합니다.
• 개인 임대사업자의 상가 하나만 법인에 출자해도 사업양도가 되나요?
  그 상가가 별도 사업장이고 그 사업장의 임대사업에 관한 권리와 의무를 모두 넘기면 사업양도가 될 수 있습니다. 사업장 단위로 판단하므로 사업장 등록 현황을 먼저 봅니다.
• 간이과세자인 개인이 현물출자하면 법인이 매입세액을 공제받나요?
  간이과세자도 일정 규모 이상이면 세금계산서를 발급할 수 있어 법인이 공제받을 수 있습니다. 출자자의 과세유형과 세금계산서 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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