감면·공제

2023년 이후 빌라를 사서 임대등록하면 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

받기 어렵습니다. 2023. 1. 1.부터 장기보유특별공제 70% 특례는 직접 건설해 임대하는 민간건설임대주택을 2027. 12. 31.까지 등록한 경우로 좁혀졌습니다. 빌라·오피스텔을 사서 등록한 매입임대는 2020. 12. 31.까지 등록한 주택만 종전 규정에 따라 8년 50%, 10년 70%를 받을 수 있습니다.

임대사업자로 등록했다고 모두 70% 공제를 받는 것은 아닙니다. 이 특례는 언제 어떤 주택을 등록했는지에 따라 대상이 완전히 달라집니다. 2023년 이후 빌라나 오피스텔을 사서 등록했다면 이 특례 대신 일반 장기보유특별공제를 기준으로 세금을 계산해야 합니다.

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B씨는 2023. 4. 수도권 빌라(전용 59㎡, 기준시가 2억 8천만원)를 사서 같은 해 5. 장기일반민간임대주택으로 등록하고 세를 놓고 있습니다. 2020. 10.에 사서 바로 장기일반민간임대주택으로 등록한 오피스텔도 한 채 있습니다. B씨는 빌라도 10년을 채우면 70% 공제를 받는지, 오피스텔은 8년만 채워도 50%를 받는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지금 새로 등록하면 어떤 주택이 70% 대상인가요?

현행 조문은 「민간건설임대주택」으로서 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 2027. 12. 31.까지 등록한 주택만 대상으로 합니다. 민간건설임대주택은 임대사업자가 임대할 목적으로 직접 건설해 임대하는 주택입니다. 이미 지어진 집을 사서 등록하는 민간매입임대주택은 2023. 1. 1. 시행된 개정 이후 대상에서 빠졌습니다.

B씨의 빌라는 2023년에 사서 등록한 매입임대이므로 10년을 채워도 이 특례를 받지 못합니다. 이 경우 양도차익에는 보유기간에 따른 일반 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 연 2%씩, 15년 이상 30%)가 적용됩니다. 6년 이상 임대한 주택이 소득세법 시행령이 정한 장기임대주택에 해당하면 임대기간에 따라 2~10%를 더하는 다른 특례를 검토할 수 있습니다.

직접 집을 지어 임대하는 경우라도 등록만으로 끝나지 않습니다. 2027. 12. 31.까지 등록한 뒤 10년 이상 계속 임대하고 아래 요건을 모두 지켜야 하며, 8년만 임대하고 파는 경우의 50% 공제는 현행 조문에 없습니다.

2022년 이전에 등록한 주택은 어떻게 되나요?

2023. 1. 1. 전에 등록한 주택은 부칙에 따라 개정 전 규정을 적용합니다. 개정 전 규정은 2020. 12. 31.까지(민간건설임대주택은 2022. 12. 31.까지) 등록한 주택에 대해 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 적용했습니다.

다만 개정 전 규정에도 제외 대상이 있습니다. 2020. 7. 11. 이후 아파트 매입임대를 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우와, 단기민간임대주택을 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우는 받지 못합니다. B씨의 오피스텔은 2020. 10. 처음부터 장기일반으로 등록했으므로 다른 요건을 지키면 8년 50%, 10년 70%를 검토할 수 있습니다.

오피스텔도 세무서 사업자등록만으로는 부족하고 시·군·구에 임대사업자로 등록해 주거용으로 임대해야 임대개시일이 시작됩니다. 등록 이후 8년이 되는 시점과 10년이 되는 시점에 공제율이 20%포인트 차이 나므로, 양도 시점을 정하기 전에 실제 임대개시일부터 날짜를 다시 세어 보는 것이 좋습니다. 등록이 자동말소되었거나 중간에 말소를 신청했다면 따로 검토해야 합니다.

등록 시기 말고 어떤 요건을 지켜야 하나요?

등록 시기를 맞춰도 아래 요건을 하나라도 어기면 특례를 받지 못합니다. 특히 임대료 5% 상한은 임대기간 내내 지켜야 해서 중간에 한 번 어긴 계약이 문제 되는 경우가 많습니다. 양도 당시 비거주자이면 적용되지 않는다는 점도 해외 이주를 앞둔 분들이 확인해야 합니다.

• 거주자 - 양도하는 사람이 소득세법상 거주자여야 합니다.
• 면적 - 국민주택규모 이하(다가구주택은 가구당 전용면적 기준)여야 합니다.
• 가격 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 합니다.
• 임대료 - 임대보증금·임대료 증가율이 5% 이하이고, 증액 후 1년 안에는 다시 올리지 않아야 합니다.
• 기간 - 10년 이상 계속 등록되어 있고 그 기간에 통산 10년 이상 임대해야 합니다.

임대개시일은 세무서 사업자등록과 시·군·구 임대사업자등록을 모두 마치고 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대하는 날입니다.

70%는 양도차익 전체에 적용되나요?

아닙니다. 70%는 임대기간 중에 생긴 양도차익에만 적용합니다. 임대기간 중 양도차익은 기준시가 상승분의 비율로 나눕니다. 전체 양도차익에 「임대기간 마지막 날 기준시가에서 임대개시일 기준시가를 뺀 금액」을 「양도일 기준시가에서 취득일 기준시가를 뺀 금액」으로 나눈 비율을 곱합니다.

예를 들어 양도차익이 4억원이고 그 비율이 75%라면 임대기간 중 양도차익은 3억원, 70% 공제액은 2억 1천만원입니다. 등록 전에 오래 보유한 주택일수록 이 비율이 낮아져 공제액이 기대보다 줄어듭니다.

또 이 특례는 임대기간에 따라 2~10%를 더하는 장기임대주택 특례와 중복해 받을 수 없습니다. 두 특례의 요건을 모두 갖추었다면 어느 쪽이 유리한지 세액을 각각 계산해 보고 하나를 골라 신청합니다.

70% 특례 확인 대응 순서

• 등록 이력 정리 - 취득일, 세무서·시·군·구 등록일, 장기일반 등록 또는 변경 신고일을 주택별로 적습니다.
• 대상 판정 - 매입인지 건설인지, 2020. 12. 31.과 2023. 1. 1. 기준 중 어디에 해당하는지 확인합니다.
• 임대료 대조 - 계약마다 보증금·월세 증가율이 5%를 넘지 않았는지 표준임대차계약서로 대조합니다.
• 신고와 신청 - 예정신고 때 과세특례적용신청서를 함께 냅니다.
• 경정청구·불복 - 특례를 빠뜨렸다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를, 특례가 부인되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 일반 기준입니다. 등록 시기와 주택 유형, 임대료 증액 이력에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대주택 양도소득세 특례 요건 검토와 경정청구, 특례 부인 처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2023년 이후 산 빌라를 등록하면 70%를 받나요?
  받기 어렵습니다. 2023. 1. 1.부터 70% 특례는 직접 건설해 임대하는 민간건설임대주택을 2027. 12. 31.까지 등록한 경우로 좁혀졌습니다. 사서 등록한 매입임대는 일반 장기보유특별공제를 기준으로 계산합니다.
• 2020년에 등록한 오피스텔은 어떻게 되나요?
  2023. 1. 1. 전에 등록한 주택은 개정 전 규정을 따릅니다. 매입임대는 2020. 12. 31.까지 등록했다면 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%를 검토할 수 있습니다. 다른 요건도 모두 지켜야 합니다.
• 단기임대를 장기일반으로 바꿨는데 대상인가요?
  2020. 7. 11. 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 개정 전 규정에서도 제외됩니다. 그 전에 변경 신고했다면 변경 신고 시점 등을 기준으로 임대기간을 따져 봐야 합니다.
• 기준시가 요건은 언제를 기준으로 보나요?
  임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계로 봅니다. 수도권은 6억원, 수도권 밖은 3억원 이하여야 합니다. 임대개시일은 사업자등록과 임대사업자등록을 마치고 장기일반으로 등록해 임대하는 날입니다.
• 해외로 이주한 뒤 팔아도 70%를 받나요?
  받지 못합니다. 이 특례는 소득세법상 거주자에게만 적용합니다. 양도일 현재 비거주자라면 다른 요건을 모두 갖추어도 적용되지 않으므로 출국 전에 양도 시기와 거주자 판정을 함께 검토해야 합니다.
• 신고 때 신청서를 빠뜨렸으면 끝인가요?
  과세특례적용신청서는 예정신고나 확정신고 때 함께 내야 합니다. 빠뜨렸더라도 요건을 갖추었다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 특례 적용을 구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 임대 서류를 함께 냅니다.

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