세금

재일교포 부모의 한국 땅을 자녀가 매매로 넘겨받으면 증여로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

자녀가 대가를 낸 사실을 명백히 입증하지 못하면 증여로 추정합니다. 상속세 및 증여세법은 직계존비속에게 양도한 재산을 증여받은 것으로 추정하기 때문입니다. 다만 자녀의 신고된 소득이나 자기 재산을 처분한 돈으로 대금을 낸 사실이 입증되면 매매로 인정받을 수 있습니다.

자녀가 대가를 낸 사실을 명백히 입증하지 못하면 증여로 추정합니다. 상속세 및 증여세법은 직계존비속에게 양도한 재산을 증여받은 것으로 추정하기 때문입니다. 다만 자녀의 신고된 소득이나 자기 재산을 처분한 돈으로 대금을 낸 사실이 입증되면 매매로 인정받을 수 있습니다.

부모가 일본에 살아도 증여추정이 적용되나요?

네, 부모가 일본에 살아도 똑같이 적용됩니다. 증여 추정 규정은 배우자와 직계존비속에게 양도한 재산을 대상으로 할 뿐 양도자의 거주지나 국적을 묻지 않습니다. 재일교포 부모가 한국에 있는 땅을 한국에 사는 자녀에게 매매로 넘긴 경우도 같습니다. 다만 추정은 반증할 수 있어서 자녀가 대가 지급을 입증하면 깨집니다.

추정이 적용되면 그 땅의 가액이 자녀의 증여재산가액이 됩니다. 한국 거주자인 자녀는 국내외 모든 증여재산에 납세의무를 지므로 이 증여세를 냅니다. 증여자인 부모는 자녀의 주소가 분명하지 않거나 납부할 능력이 없는 경우 등에만 연대해 납부할 의무를 집니다.

매매로 인정되면 결론이 반대가 됩니다. 일본에 사는 부모가 비거주자로서 한국 땅의 양도소득세를 신고·납부합니다. 그래서 같은 거래를 두고 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세 중 무엇이 나오는지가 갈립니다.

어떤 자료가 있어야 매매로 인정받나요?

시행령이 정한 경우에 해당해야 합니다. 등기가 필요한 재산을 서로 교환한 경우가 첫째입니다. 이미 과세받았거나 신고한 소득, 상속·수증재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우가 둘째입니다. 자녀가 자기 재산을 처분한 돈으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우도 같습니다.

거래 조건이 일반 거래와 다르면 매매로 인정받기 어렵습니다. 조세심판원은 조부가 손자에게 건물을 팔면서 잔금을 70개월에 나눠 받기로 한 사안을 보았습니다. 이런 조건은 친족 아닌 사람 사이에서 통상 이루어지는 거래로 보기 어렵다고 판단해 증여세 과세를 유지했습니다.

다만 이 결정은 대가 지급이 확인된 부분은 증여 추정에서 뺐습니다. 승계한 임대보증금과 실제 지급한 현금은 대가로 보고, 나머지 금액에만 증여세를 매긴 처분을 수긍했습니다. 그래서 대금 전부를 입증하지 못해도 입증한 만큼은 증여재산에서 빠질 수 있습니다.

자녀 명의 대출로 대금을 치른 경우는 시행령에 직접 열거되어 있지 않습니다. 조세심판원 2020. 1. 21. 조심 2019전3924 결정은 자녀가 자기 명의 근저당 대출로 부친의 대출을 갚은 사안입니다. 심판원은 양도 사실이 인정된다고 보고 재조사를 명했습니다. 재조사 사항은 매매가 가장행위인지, 자녀가 대출 채무를 실제로 부담하는지였습니다. 그래서 대출 원리금을 자녀 소득으로 갚은 기록이 중요합니다.

시가보다 싸게 사면 어떤 세금이 더 나오나요?

매매로 인정돼도 가격이 시가보다 낮으면 자녀에게 저가 양수에 따른 증여세가 나올 수 있습니다. 특수관계인에게서 시가보다 싸게 산 경우 시가와 대가의 차액이 기준금액 이상이면 과세합니다. 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이고, 차액에서 이 금액을 뺀 부분이 증여재산가액입니다. 이 저가 양수 증여세는 부모가 연대해 납부할 의무가 없는 유형입니다.

부모 쪽 양도소득세도 달라집니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 그 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 대상입니다. 이때는 실제 받은 돈이 아니라 시가를 양도가액으로 보아 세금을 계산합니다.

예를 들어 시가 10억원인 땅을 6억원에 팔았다고 합시다. 자녀는 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 뺀 1억원에 증여세를 냅니다. 부모의 양도가액은 10억원으로 계산될 수 있습니다. 비거주자 양도도 거주자와 같은 방법으로 과세하므로 이 규정이 적용된다고 볼 수 있습니다.

매매대금을 주고받을 때 무엇을 남겨야 하나요?

계약서, 자녀 자금의 출처, 대금 이체 기록이 한 줄로 이어져야 합니다. 자녀 계좌에서 부모 계좌로 보낸 기록이 기본입니다. 부모가 받은 돈을 다시 자녀에게 돌려주면 매매가 형식에 그쳤다는 근거가 될 수 있습니다.

부모 계좌가 일본에 있으면 송금 내역과 일본 은행 입금 내역을 함께 보관합니다. 대금 일부를 자녀가 부모 대신 갚기로 한 채무로 처리한다면 그 채무의 실재와 상환 기록도 필요합니다. 매수인인 자녀가 개인이면 대금에서 세금을 떼지 않으므로 부모가 직접 양도소득세를 신고해야 합니다.

중간에 친척을 거쳐 넘기는 방법도 막혀 있습니다. 부모가 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 자녀에게 다시 팔면 같은 추정이 적용됩니다. 등기 원인만 매매로 적는 문제는 「증여받은 부동산을 매매로 산 것처럼 등기해도 되나요?」에서 다루었습니다.

재일교포 부모와의 부동산 매매 대응 순서

• 가격 확인 - 감정가나 매매사례로 시가를 먼저 확인하고 그 범위에서 매매가격을 정합니다.
• 자금 출처 정리 - 자녀의 신고된 소득, 처분한 재산, 상속·수증재산으로 대금을 마련했는지 정리합니다.
• 대금 지급 - 일반 거래와 같은 조건으로 자녀 계좌에서 부모 계좌로 대금을 보냅니다.
• 부모 신고 - 부모는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 예정신고합니다.
• 자료 보관 - 계약서, 이체 기록, 일본 계좌 입금 내역을 함께 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자녀 자금의 출처와 대금 지급 조건, 시가와의 차이에 따라 증여세와 양도소득세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 매매의 증여 추정과 저가 거래 과세 검토, 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형제자매에게 팔면 증여 추정이 적용되나요?
  아니요, 이 추정은 배우자와 직계존비속에게 양도한 경우에 적용됩니다. 다만 형제자매도 특수관계인이어서 시가보다 싸게 팔면 저가 양수에 따른 증여세가 나올 수 있습니다.
• 증여로 추정되면 부모가 낸 양도소득세는 어떻게 되나요?
  증여로 보면 양도가 아니므로 부모가 낸 양도소득세는 감액되는 구조입니다. 조세심판원 사안에서도 과세관청이 매매를 부인하며 양도소득세를 감액경정했습니다. 감액이 되지 않았다면 경정청구를 검토하십시오.
• 자녀가 일본에 사는 비거주자이면 어떻게 되나요?
  비거주자인 자녀도 국내 재산을 증여받으면 증여세를 냅니다. 이 경우 증여자인 부모가 그 증여세를 연대해 납부할 의무를 집니다. 증여재산공제는 거주자에게만 적용되므로 비거주자 자녀는 5천만원 공제를 받지 못합니다.
• 부모가 받은 매매대금을 다시 자녀에게 주면 어떻게 되나요?
  돌려준 돈은 별도 증여가 되거나 매매가 형식에 그쳤다는 근거가 될 수 있습니다. 어느 쪽이든 자녀의 증여세 부담으로 이어질 수 있으므로 대금은 부모의 재산으로 남겨 두어야 합니다.
• 주식을 증권시장에서 자녀가 사게 하면 어떻게 되나요?
  증권시장을 통해 처분된 유가증권은 원칙적으로 증여 추정에서 빠집니다. 다만 시간외시장 거래처럼 불특정 다수 사이의 거래로 보기 어려운 경우는 다시 추정 대상이 됩니다.
• 증여 추정으로 과세되면 다툴 수 있나요?
  네, 처분의 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이체 기록과 자금 출처 자료가 핵심입니다. 입증한 부분만이라도 증여재산에서 빼 달라고 다툴 수 있습니다.

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