증여세

부모님 집에 전세로 살던 자녀가 그 집을 증여받으면 보증금만큼 증여세가 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 자녀가 실제로 낸 전세보증금이라면 증여재산가액에서 뺄 수 있습니다. 자녀가 집을 받으면서 부모님의 보증금 반환 채무를 떠안는 셈이기 때문입니다. 다만 부모와 자녀 사이에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로 계약서와 보증금 이체내역으로 증명해야 하고, 부모님에게는 보증금 부분에 양도소득세 문제가 생깁니다.

자녀가 이미 세입자로 살고 있는 집을 증여받는 경우는 흔합니다. 이때 자녀가 낸 보증금은 증여받은 재산이 아니라 자녀 자신의 돈이므로 증여세 계산에서 뺄 수 있습니다. 문제는 그 보증금이 실제로 오갔는지를 납세자가 보여 줘야 한다는 점입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 32세 회사원입니다. 2023. 3. 어머니 명의 아파트에 보증금 2억원 전세계약을 맺고 확정일자를 받아 살고 있습니다. 보증금은 D씨의 예금 8천만원과 전세자금대출 1억 2천만원으로 냈습니다. 2026. 9. 어머니가 시가 6억원인 이 아파트를 D씨에게 증여하겠다고 했습니다. D씨는 보증금 2억원을 빼고 증여세를 계산해도 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자녀 본인의 전세보증금도 증여재산에서 빼나요?

뺄 수 있습니다. 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 빼서 계산합니다. 시행령은 증여자가 그 재산을 다른 사람에게 임대한 경우의 임대보증금을 여기에 포함합니다.

자녀가 세입자라면 집을 증여받는 순간 어머니가 자녀에게 돌려줘야 할 보증금 채무를 자녀 스스로 떠안게 됩니다. 집주인과 세입자가 같은 사람이 되면서 어머니의 보증금 반환 채무가 사라지므로, 자녀가 인수한 채무로 보아 증여재산가액에서 뺍니다. 제3자인 세입자의 보증금을 떠안는 일반적인 부담부증여와 구조가 같습니다.

부모와 자녀 사이라 더 증명할 것이 있나요?

있습니다. 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 자녀가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 이 추정을 뒤집으려면 채무가 객관적으로 있었다는 사실을 서류로 보여 줘야 합니다.

가족 사이 전세계약은 계약서만 있고 돈이 오가지 않은 경우가 있어 세무서가 이 부분을 집중해서 봅니다. D씨처럼 보증금을 본인 예금과 본인 명의 대출로 어머니 계좌에 보낸 기록이 있으면 증명이 수월합니다. 반대로 보증금을 부모님이 준 돈으로 냈다면 그 돈은 이미 증여받은 것이어서 별도 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 보증금 이체 날짜 앞뒤로 부모 계좌에서 자녀 계좌로 같은 금액이 들어온 기록이 있다면 그 돈의 성격부터 설명할 수 있어야 합니다.

보증금을 빼면 증여세는 얼마나 달라지나요?

D씨가 직계존속 증여재산공제 5천만원을 아직 쓰지 않았다면, 보증금을 뺀 과세표준은 3억 5천만원이고 산출세액은 6천만원입니다. 보증금을 빼지 못하면 과세표준이 5억 5천만원이 되어 산출세액이 1억 500만원으로 늘어납니다. 같은 집이라도 보증금 증명 여부에 따라 4,500만원 차이가 납니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 100분의 3을 신고세액공제로 빼 주므로, 보증금을 뺀 경우 실제 낼 세액은 5,820만원이 됩니다. 기한을 넘기면 이 공제를 받지 못하고 무신고가산세까지 붙습니다.

다만 보증금 2억원 부분은 어머니가 D씨에게 집을 판 것으로 봅니다. 어머니는 그 부분에 대한 양도소득세를 신고해야 하고, 취득가액도 「취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액」으로 나누어 계산합니다. 어머니가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 그 부분 양도소득세가 없을 수도 있으므로 두 세금을 함께 계산해야 합니다.

보증금을 현금으로 넘겨받거나 계약서에 안 적으면요?

어머니가 세입자 보증금을 돌려줄 돈까지 현금으로 함께 주었다면, 자녀가 떠안은 부담이 없어 부담부증여로 보기 어렵습니다. 이 경우 집 전체를 증여받은 것으로 보아 보증금을 빼지 않고 계산하고, 어머니에게 보증금 부분 양도소득세도 생기지 않는다고 볼 수 있습니다.

증여계약서에 채무 인수 내용을 빠뜨렸거나 대출 채무자 명의를 바꾸지 않은 경우는 다릅니다. 법은 「수증자가 인수한 금액」을 빼도록 하므로, 증여 뒤 자녀가 실제로 보증금이나 대출 원리금을 부담하는 사실이 확인되면 인수한 것으로 볼 여지가 있습니다. 그래도 증명이 어려워지므로 계약서에 인수 채무를 적어 두는 것이 안전합니다.

증여받은 뒤에는 무엇을 계속 지켜야 하나요?

인수한 채무는 신고로 끝나지 않습니다. D씨처럼 보증금을 떠안은 경우에는 채무가 혼동으로 사라지지만, 집에 걸린 대출을 함께 인수했다면 그 뒤 이자와 원금을 자녀가 자기 돈으로 갚아야 합니다. 부모가 대신 갚아 주면 제3자로부터 채무를 변제받은 이익으로 보아 그 금액이 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다.

D씨가 나중에 집을 팔거나 다른 세입자를 들일 때도 같습니다. 새 세입자에게 받은 보증금으로 기존 전세자금대출을 갚는 것은 자녀 자신의 거래이지만, 그 과정에서 부모 계좌를 거치면 자금 흐름이 다시 문제 될 수 있습니다. 증여 뒤 2~3년 동안은 대출 상환과 보증금 반환을 모두 자녀 명의 계좌로 처리해 두는 편이 좋습니다.

부담부증여 신고 대응 순서

• 보증금 증빙 정리 - 전세계약서, 확정일자, 보증금 이체내역, 보증금 마련 자금(예금·대출) 내역을 모읍니다.
• 증여계약서 작성 - 증여 대상과 함께 자녀가 인수하는 보증금·대출을 금액까지 적습니다.
• 두 세금 계산 - 자녀 증여세와 어머니 양도소득세를 함께 계산해 증여 시기와 방식을 정합니다.
• 신고 - 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세와 양도소득세를 각각 신고합니다.
• 소명·불복 - 채무 인수를 부인하는 해명 요청을 받으면 자료를 내고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」에 따른 일반 기준입니다. 보증금이 실제로 오갔는지, 그 돈을 누가 마련했는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부담부증여의 채무 인수 검토, 증여세 해명자료 작성과 과세전적부심사·조세심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제가 세입자인 부모님 집을 증여받으면 보증금을 빼나요?
  뺄 수 있습니다. 집을 받으면서 부모님이 돌려줘야 할 보증금 채무를 자녀가 떠안는 것이므로 수증자가 인수한 채무로 보아 증여재산가액에서 뺍니다. 다만 보증금이 실제로 오간 사실을 서류로 보여 줘야 합니다.
• 부모와 자녀 사이면 무엇을 더 증명해야 하나요?
  직계존비속 사이 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 전세계약서와 확정일자, 자녀 계좌에서 부모 계좌로 보증금을 보낸 이체내역, 자녀 명의 대출 내역 등으로 채무가 있었음을 보여 줘야 합니다.
• 보증금을 빼면 부모님에게 세금이 생기나요?
  보증금 부분은 부모님이 자녀에게 판 것으로 보아 양도소득세 대상입니다. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고합니다. 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 그 부분 세금이 없을 수 있습니다.
• 보증금 돌려줄 돈까지 현금으로 받으면 어떻게 되나요?
  자녀가 실제로 떠안는 부담이 없어 부담부증여로 보기 어렵습니다. 집 전체를 증여받은 것으로 보아 보증금을 빼지 않고 계산하고, 부모님에게 보증금 부분 양도소득세는 생기지 않는다고 볼 수 있습니다.
• 증여계약서에 채무 인수를 안 적었으면 안 되나요?
  법은 수증자가 실제로 인수한 금액을 빼도록 하므로, 증여 후 자녀가 보증금이나 대출 원리금을 실제 부담한 사실이 확인되면 인수로 볼 여지가 있습니다. 다만 증명이 어려워지므로 계약서에 적어 두는 편이 안전합니다.
• 보증금을 부모님이 준 돈으로 냈다면요?
  그 보증금은 이미 부모님에게 증여받은 돈이어서 별도로 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 보증금을 뺄 수 있는지와 별개로, 보증금 마련 당시 증여세 신고를 했는지 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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