세금

미국 사는 다주택자가 한국 아파트를 팔면 양도세 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

미국에 살아도 한국에 집이 두 채 이상이고 판 집이 조정대상지역에 있으면 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 2026. 5. 9.까지였던 한시 배제가 끝나 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 미국에 있는 집은 주택 수에 넣지 않습니다.

미국에 살아도 한국에 집이 두 채 이상이고 판 집이 조정대상지역에 있으면 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 2026. 5. 9.까지였던 한시 배제가 끝나 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 미국에 있는 집은 주택 수에 넣지 않습니다.

미국에 사는 사람에게도 다주택 중과가 적용되나요?

적용될 수 있습니다. 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 계산합니다. 법이 비거주자에게 따로 빼 준 것은 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제뿐이고, 중과 규정은 빼지 않았습니다.

중과는 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 문제 됩니다. 국내에 주택 2개를 가진 1세대가 그중 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 20%포인트가 더해집니다. 3주택 이상이면 30%포인트입니다. 조정대상지역인지는 양도일 현재 지정 상태로 확인합니다. 살 때는 조정대상지역이었어도 팔 때 해제되었다면 중과 대상이 아닙니다. 반대로 살 때는 아니었어도 팔 때 지정되어 있으면 중과 대상이 될 수 있습니다.

주택 수는 국내 주택만 셉니다. 시행령이 「국내에 주택을 2개」 소유한 경우를 기준으로 정하기 때문입니다. 미국에 집이 있고 한국에 한 채만 있다면 2주택 중과 대상이 아니라고 볼 수 있습니다. 다만 「1세대」는 거주자를 기준으로 정의된 개념이어서 비거주자의 세대 범위를 어떻게 정할지는 사안별로 따져야 합니다.

한시 배제가 끝났다면 지금 팔면 어떻게 되나요?

2026. 5. 10. 이후 양도분은 원칙적으로 중과가 다시 적용됩니다. 2주택과 3주택 이상 모두 같은 경과 규정이 적용됩니다. 보유기간 2년 이상 주택을 2026. 5. 9.까지 팔면 중과에서 빼 주던 규정이 끝났기 때문입니다.

경과 규정은 남아 있습니다. 토지거래허가 대상이 아닌 집은 2026. 5. 9.까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월 안에 팔면 됩니다. 서울 성동구·마포구 등과 경기 과천시·하남시 등 시행령 표에 적힌 지역은 6개월입니다. 토지거래허가 대상이면 5. 9.까지 허가를 신청하고 허가를 받아 계약해야 하며, 5. 10. 이후 계약했다면 2026. 9. 9.까지, 표 지역은 2026. 11. 9.까지 팔아야 합니다.

미국에 살면서 계약과 잔금을 처리하다 보면 일정이 늦어지기 쉽습니다. 잔금일이 하루만 늦어도 중과가 적용될 수 있으므로 위임장과 등기 서류를 미리 준비합니다. 한시 배제의 전체 흐름은 「다주택자 양도세 중과 한시 배제는 언제까지 적용되고 지금 팔면 어떻게 되나요?」에서 다뤘습니다.

중과되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

세율과 공제가 함께 불리해집니다. 2주택 중과 주택은 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 10년을 가진 집이라도 일반 공제율 20%를 받을 수 없다는 뜻입니다.

예를 들어 과세표준이 5억원이면 기본세율로는 2억원 남짓이지만 20%포인트가 더해지면 1억원이 늘어납니다. 여기에 장기보유특별공제가 빠져 과세표준 자체도 커집니다. 지방소득세까지 더하면 차이는 더 벌어집니다.

비거주자는 원래 1세대 1주택 비과세와 높은 공제율을 받지 못하므로, 한 채만 남긴 뒤 파는 순서가 특히 중요합니다. 국내에 다른 집 없이 한 채만 남으면 그 집은 중과 대상에서 빠지고 일반 공제표를 받습니다.

중과를 피할 수 있는 집은 무엇인가요?

시행령이 정한 몇 가지 주택은 주택 수를 셀 때 빼거나 중과에서 제외합니다. 수도권과 광역시·특별자치시 밖에 있고 기준시가 3억원 이하인 집은 주택 수에서도 빠집니다. 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 집도 중과에서 빠지지만 정비구역 안의 집은 예외입니다.

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 집도 중과하지 않습니다. 주택 소유권 소송이 진행 중이거나 그 판결로 취득한 집도 확정판결일부터 3년 동안은 중과에서 빠집니다. 이런 예외에 해당하는 집을 빼고 한 채만 남는다면 그 한 채도 중과에서 제외됩니다. 해외이주로 출국한 뒤 2년 안에 파는 1주택은 비과세 규정을 따로 검토합니다.

미국 거주 다주택자의 매도 대응 순서

• 주택 수 확인 - 국내 주택만 세고 지방 저가주택 등 제외 주택을 뺍니다.
• 지역 확인 - 팔 집이 양도일 현재 조정대상지역인지 확인합니다.
• 경과 규정 점검 - 2026. 5. 9. 이전 계약이라면 4개월·6개월 기한을 계산합니다.
• 매도 순서 설계 - 중과 대상이 아닌 집부터 팔지, 한 채만 남길지 세액을 비교합니다.
• 신고와 서류 준비 - 위임장을 준비하고 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국내 주택 수와 조정대상지역 지정 여부, 계약일에 따라 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 다주택자의 양도소득세 중과 검토와 매도 순서 설계를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미국에 집이 있고 한국에 한 채만 있어도 중과되나요?
  아니요, 주택 수는 국내 주택만 세므로 한국에 한 채뿐이면 2주택 중과 대상이 아니라고 볼 수 있습니다. 다만 비거주자여서 1세대 1주택 비과세는 받지 못합니다.
• 부부가 한 채씩 가지고 있으면 2주택인가요?
  1세대는 배우자를 포함하므로 부부가 한 채씩이면 1세대 2주택으로 볼 수 있습니다. 비거주자의 세대 범위는 사실관계에 따라 따져야 하므로 가족의 거주지도 함께 확인합니다.
• 조정대상지역이 아닌 곳의 집을 팔면 어떻게 되나요?
  아니요, 2주택 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에 적용됩니다. 지정되지 않은 지역의 집은 기본세율과 일반 장기보유특별공제로 계산합니다.
• 상속받은 집도 주택 수에 들어가나요?
  원칙적으로 들어가지만 상속주택 등 시행령이 정한 주택은 중과 판단에서 따로 취급됩니다. 상속받은 날과 지분 구조를 확인해 제외 대상인지 따져야 합니다.
• 귀국해서 거주자가 된 뒤 팔면 중과가 달라지나요?
  중과 규정은 거주자에게도 똑같이 적용됩니다. 다만 귀국 후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 마지막 한 채는 비과세를 검토할 수 있다는 점이 다릅니다.
• 2026. 5. 9. 전에 계약했는데 잔금이 늦어지면 어떻게 되나요?
  계약일부터 4개월, 표에 적힌 지역은 6개월 안에 양도해야 경과 규정이 적용됩니다. 그 기간을 넘기면 중과가 적용될 수 있으므로 잔금일을 기한 안으로 맞춰야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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