부모에게 증여받은 한국 집을 10년 안에 팔면 미국 사는 자녀라도 부모가 산 가격을 취득가액으로 양도소득세를 계산합니다. 이른바 이월과세입니다. 증여세는 증여세대로 내고, 낸 증여세는 양도 때 필요경비로 뺍니다. 증여 직후 판 가격은 증여 당시 시가로 쓰여 증여세도 함께 늘어날 수 있습니다.
기한
증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 증여일 뒤 3개월 안에 팔면 그 매매가격이 증여세 시가로 쓰일 수 있습니다.
부모에게 증여받은 한국 집을 10년 안에 팔면 미국 사는 자녀라도 부모가 산 가격을 취득가액으로 양도소득세를 계산합니다. 이른바 이월과세입니다. 증여세는 증여세대로 내고, 낸 증여세는 양도 때 필요경비로 뺍니다. 증여 직후 판 가격은 증여 당시 시가로 쓰여 증여세도 함께 늘어날 수 있습니다.
증여받자마자 팔면 왜 세금이 줄지 않나요?
증여를 거쳐 취득가액을 높이는 효과를 막는 규정이 있기 때문입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지나 건물을 양도일부터 거슬러 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자가 취득한 금액으로 봅니다. 증여자가 지출한 자본적 지출도 필요경비에 넣고, 수증자가 낸 증여세 상당액도 필요경비에 넣습니다.
예를 들어 아버지가 2억원에 산 아파트를 시가 10억원에 증여받아 1년 뒤 11억원에 팔았다고 가정합니다. 이월과세가 없다면 차익은 1억원이지만, 이월과세로 차익은 9억원에서 증여세 상당액을 뺀 금액이 됩니다. 증여세를 낸 뒤 양도소득세까지 크게 나오므로 전체 세금은 아버지가 직접 판 경우보다 많아질 수 있습니다.
10년은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산에 적용됩니다. 그 전에 증여받은 자산은 종전 규정에 따라 5년을 기준으로 봅니다. 기간은 등기부상 소유기간으로 셉니다. 증여등기일부터 10년이 지나야 이 규정에서 벗어난다는 뜻입니다. 양도 당시 이혼한 배우자에게 받은 경우도 포함되지만, 증여자가 양도 당시 사망했다면 적용되지 않습니다.
미국에 사는 비거주자에게도 이월과세가 적용되나요?
적용된다고 볼 수 있습니다. 조문은 「거주자가」 증여받은 경우로 쓰여 있습니다. 그러나 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 계산하도록 정해져 있습니다. 미국에 산다는 이유만으로 증여받은 가격을 취득가액으로 인정받기는 어렵습니다. 국적이 시민권자여도 결론은 같습니다.
이월과세가 적용되지 않는 경우도 있습니다. 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다. 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우도 빠집니다. 다만 비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못하므로 이 예외가 쓰일 일은 드뭅니다.
증여받기 전에 이미 수용 절차가 시작된 땅처럼 법이 정한 예외도 있습니다. 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 땅이 수용된 경우가 그렇습니다.
형제처럼 배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 받은 집은 다른 규정으로 봅니다. 증여일부터 10년 안에 판 경우가 대상입니다. 수증자의 증여세와 양도소득세 합계가 증여자가 직접 판 경우의 양도소득세보다 적으면 증여자가 판 것으로 봅니다. 이때는 증여세를 따로 매기지 않습니다. 다만 판 돈이 실제로 수증자에게 돌아갔다면 이 규정을 적용하지 않습니다.
보유기간과 세율은 언제부터 세나요?
이월과세가 적용되면 장기보유특별공제와 세율의 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 셉니다. 아버지가 10년 넘게 가진 집이라면 자녀가 1년 만에 팔아도 단기 양도 세율이 적용되지 않습니다. 장기보유특별공제도 아버지의 보유기간으로 계산한 일반 공제율을 받습니다.
반대로 이월과세가 적용되지 않으면 보유기간은 증여받은 날부터 셉니다. 주택을 1년 안에 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60% 세율이 적용됩니다. 그래서 이월과세 적용 여부에 따라 세율 구간까지 함께 달라집니다. 이 쟁점은 「증여받은 집을 1년 안에 팔면 70% 세율인가요? 세율 보유기간은 언제부터 세나요?」에서 자세히 다뤘습니다.
증여 직후 팔면 증여세도 늘어나나요?
늘어날 수 있습니다. 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는데, 증여일 전 6개월부터 증여일 뒤 3개월 사이의 매매가격도 시가가 됩니다. 증여 후 곧바로 그 집을 팔면 실제 매매가격이 증여재산가액이 되는 셈입니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
미국에 사는 비거주자 자녀는 증여재산공제도 받지 못합니다. 그래서 같은 집이라도 거주자 자녀보다 증여세 과세표준이 커집니다. 시가 10억원 아파트라면 거주자 자녀는 5천만원을 뺀 9억5천만원, 비거주자 자녀는 10억원 전체가 과세표준입니다. 수증자가 비거주자이면 부모도 그 증여세를 연대해 낼 의무를 집니다.
결국 부모가 직접 팔고 현금을 증여하는 방법과 비교해 보아야 합니다. 부모가 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 집이라면 그 차이는 더 커집니다. 어느 쪽이 유리한지는 부모의 취득가액과 보유기간, 1세대 1주택 비과세 가능성에 따라 달라집니다.
증여받은 집 매도 전 대응 순서
증여일 확인 - 증여등기일과 양도 예정일 사이가 10년 안인지 셉니다.
세액 비교 - 이월과세 적용 세액과 미적용 세액을 각각 계산합니다.
시가 점검 - 증여일 뒤 3개월 안 매매가 증여세 시가에 미치는 영향을 봅니다.
대안 검토 - 부모가 직접 팔고 현금을 증여하는 경우와 비교합니다.
신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 부모의 취득가액과 증여 후 기간, 매매가격에 따라 두 세금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 자녀에 대한 부동산 증여와 매각 구조 검토, 세무조사 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
증여 후 매각 구조는 증여세와 양도소득세를 함께 계산해야 판단할 수 있습니다. 한쪽 세금만 보고 증여를 먼저 하면 두 세금이 겹쳐 부모가 직접 파는 것보다 불리해지기 쉽습니다.
미국에 사는 자녀라면 증여재산공제가 없다는 점이 계산을 더 불리하게 만듭니다. 매도 대금을 미국으로 보낼 계획이라면 외국환 절차까지 일정에 넣어야 합니다.
이미 증여를 마쳤다면 10년 기간과 이월과세 미적용 사유를 먼저 확인하십시오. 그다음 두 세금의 합계가 가장 작아지는 매도 시점을 정하는 것이 순서입니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 해외 거주 자녀에게 증여한 부동산의 양도소득세 이월과세 검토를 수행해 왔습니다. 증여세와 양도소득세를 함께 계산해 매각 시점과 세무조사에 대응합니다.
양도소득세 이월과세 검토
부동산 증여 구조 검토
비거주자 양도소득세 신고 검토
양도소득세 세무조사 대응
이 상황에서 자주 묻는 것
아니요, 이월과세는 배우자와 직계존비속에게 받은 경우에 적용됩니다. 형제에게 받은 집은 부당행위계산 규정으로 증여자가 직접 판 것으로 볼 수 있는지를 따집니다.
아니요, 주식 등은 이월과세 기간이 1년입니다. 토지·건물의 10년과 기간이 크게 다르므로 증여받은 재산이 어떤 종류인지부터 먼저 확인해야 합니다.
아니요, 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다. 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 날부터 양도일까지 10년이 지났는지를 기준으로 판단합니다.
이월과세는 양도 당시 사망한 직계존비속에게 받은 경우를 제외합니다. 부모가 양도 전에 돌아가셨다면 이 규정이 적용되지 않는다고 볼 수 있습니다.
양도한 자산에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다. 여러 재산을 함께 증여받았다면 그 자산에 해당하는 몫을 나누어 계산합니다.
네, 다만 취득 경위에 따라 외국환은행에 낼 서류나 신고 절차가 달라집니다. 한국 국적이 없는 시민권자라면 증여로 취득할 당시의 신고 여부부터 확인해야 합니다.
법무법인 윤성 × Lexle
허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록
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