양도소득세

허가 없이 지은 시골집을 등기 없이 팔면 1세대 1주택 비과세를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 건축허가를 받지 않아 처음부터 등기할 수 없었던 주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 미등기양도자산에서 빠져 비과세를 받을 수 있습니다. 반면 허가를 받았는데 등기만 하지 않고 팔면 미등기양도자산이 되어 비과세가 배제되고 양도소득 과세표준의 100분의 70 세율이 적용될 수 있습니다.

등기하지 않은 집을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못하고 양도차익의 100분의 70이라는 높은 세율이 붙습니다. 그러나 건축허가를 받지 않아 처음부터 등기할 수 없었던 주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 미등기양도자산에서 빠지므로 비과세를 받을 수 있습니다. 결론은 「왜 등기가 없는가」에 따라 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2009. 4. 시골 마을의 단독주택을 사서 가족과 함께 살아왔습니다. 땅은 C씨 명의로 등기되어 있지만, 집은 1980년대에 전 주인이 허가 없이 지은 건물이어서 건축물대장도 등기도 없습니다. C씨 세대는 다른 집이 없습니다. 2026. 8. 이 집을 땅과 함께 2억 1천만원에 팔기로 계약했는데, 매수인 쪽 중개사가 「건물이 미등기라 양도세가 70%까지 나올 수 있다」고 말했습니다. C씨는 17년 살아온 집인데 정말 비과세가 안 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기로 팔면 세금이 어떻게 달라지나요?

소득세법은 토지나 건물을 취득한 사람이 그 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 미등기양도자산으로 정합니다. 미등기양도자산에는 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않고, 세율도 양도소득 과세표준의 100분의 70을 적용합니다. 등기를 피해 거래를 숨기거나 단기 전매하는 것을 막으려는 규정입니다.

그래서 1세대 1주택 요건을 모두 갖춘 집이라도 미등기양도자산에 해당하면 비과세가 적용되지 않습니다. 장기보유특별공제도 미등기양도자산에는 적용되지 않으므로, 같은 차익이라도 세금 차이가 매우 커집니다. 예를 들어 양도차익이 1억원이라면 비과세 대상일 때 낼 세금이 없지만, 미등기양도자산이 되면 기본공제 250만원도 받지 못하고 과세표준의 100분의 70을 세금으로 냅니다. 다만 법은 등기를 하고 싶어도 할 수 없었던 자산 몇 가지를 미등기양도자산에서 제외합니다.

허가 없이 지어 등기할 수 없는 집도 미등기로 보나요?

아니요, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외됩니다. 허가 없이 지어진 건물은 건축물대장이 없어 보존등기를 할 수 없으므로, 등기를 하지 않은 것이 아니라 할 수 없었던 것으로 보는 것입니다.

C씨의 집은 허가 없이 지어져 등기가 불가능하고, 다른 집이 없는 C씨 세대가 2년 넘게 보유하고 살았습니다. 그렇다면 건물은 미등기양도자산에서 빠지고, 등기된 땅도 주택에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 배율(도시지역 밖이면 10배)을 곱한 면적 안에서 함께 비과세 대상이 됩니다. 그 면적을 넘는 땅은 주택부수토지가 아니므로 과세됩니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

세무서는 건물이 정말 허가 없이 지어졌는지를 건축물대장 존재 여부, 재산세 과세 내역, 옛 항공사진으로 확인합니다. 원래 건물은 허가를 받았고 나중에 허가 없이 늘린 부분만 미등기인 경우에는 허가받은 부분의 등기 여부를 따로 봐야 하므로, 건물의 이력을 시기별로 정리해 두는 것이 좋습니다.

허가를 받았는데 등기만 하지 않았다면 어떻게 되나요?

이 경우는 사정이 다릅니다. 건축허가를 받아 사용승인까지 받았는데 보존등기만 하지 않았거나, 집을 사고 이전등기를 하지 않은 채 다시 판다면 등기할 수 있었는데 하지 않은 것이므로 미등기양도자산에 해당합니다. 비과세가 배제되고 100분의 70 세율이 적용될 수 있습니다.

법이 예외로 정한 것은 장기할부 조건 때문에 양도 당시 등기가 불가능한 자산, 법률 규정이나 법원 결정 때문에 등기가 불가능한 자산, 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 1세대 1주택 등입니다. 등기를 할 수 있는 상태라면 잔금 전에 보존등기나 이전등기를 마치고 파는 것이 가장 확실한 방법입니다. 무허가 증축 부분이 일부 섞인 집이라면 등기된 부분과 미등기 부분을 나눠 따져야 합니다.

무허가 집도 주택 수에는 들어가나요?

네, 소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물로 정합니다. 그래서 허가 없이 지은 시골집이라도 사람이 살 수 있는 구조로 실제 주거에 쓰이고 있다면 주택 수에 들어갑니다. 도시에 아파트를 가진 세대가 부모님께 물려받은 무허가 시골집을 그대로 두면, 아파트를 팔 때 2주택으로 판단될 수 있습니다.

반대로 오래 비어 지붕이 무너진 폐가처럼 주거 기능을 잃은 건물은 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 이 판단도 양도일 현재 실제 상태로 하므로, 사진과 전기·수도 사용 내역 같은 자료가 중요합니다.

무허가 시골집이 상속받은 집이라면 다른 길도 있습니다. 수도권 밖 읍(도시지역 안은 제외)·면 지역의 농어촌주택으로서 돌아가신 분이 취득 후 5년 이상 거주한 집을 상속받았다면, 그 집과 일반주택을 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보는 특례를 검토할 수 있습니다.

무허가·미등기 주택 양도 대응 순서

• 등기 상태 확인 - 토지·건물 등기사항증명서와 건축물대장을 떼어 건물이 대장에 있는지, 등기가 가능한 상태인지 확인합니다.
• 무허가 사실 자료 - 건축허가가 없었다는 사실을 보여 주는 자료(대장 부존재 확인, 항공사진, 재산세 과세 내역)를 모읍니다.
• 등기 가능하면 먼저 등기 - 허가나 사용승인을 받은 건물이면 잔금 전에 보존등기나 이전등기를 마칩니다.
• 예정신고 - 비과세 대상이라도 부수토지 면적 초과분이나 12억원 초과분이 있으면 2개월 안에 신고합니다.
• 조세불복 - 미등기양도자산으로 보아 70% 세율로 고지되면 과세예고통지 단계의 과세전적부심사(30일)나 고지 후 심판청구(90일)를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 언제 어떤 경위로 지어졌는지, 일부라도 허가나 대장 등재가 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 무허가·미등기 주택 양도의 비과세 판단과 미등기양도자산 과세에 대한 과세전적부심사, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기로 팔면 세율이 얼마인가요?
  미등기양도자산에는 양도소득 과세표준의 100분의 70 세율이 적용되고, 비과세와 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 다만 법이 정한 등기 불가능 자산은 미등기양도자산에서 제외됩니다.
• 허가 없이 지은 집도 비과세를 받을 수 있나요?
  네, 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택으로서 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외되므로 비과세를 받을 수 있습니다. 부수토지는 지역별 배율 면적 안에서 함께 비과세됩니다.
• 사용승인은 받았는데 보존등기를 안 했다면요?
  등기할 수 있었는데 하지 않은 것이므로 미등기양도자산에 해당할 수 있습니다. 이 경우 비과세가 배제되고 100분의 70 세율이 적용될 수 있으니 잔금 전에 보존등기를 마치는 것이 안전합니다.
• 땅은 등기했고 건물만 미등기면 땅도 과세되나요?
  건물이 허가 없이 지어져 등기가 불가능한 1세대 1주택이면 등기된 부수토지도 건물 정착 면적에 지역별 배율(도시지역 밖 10배)을 곱한 면적 안에서 비과세됩니다. 그 면적을 넘는 땅은 과세됩니다.
• 무허가 시골집이 있으면 아파트 팔 때 2주택인가요?
  주택은 허가 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이므로, 사람이 살 수 있는 상태의 무허가 시골집은 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 주거 기능을 잃은 폐가라면 달리 볼 여지가 있습니다.
• 미등기라며 70% 세율로 고지되면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 건축허가가 없어 등기가 불가능했다는 자료와 1세대 1주택 요건 자료를 중심으로 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 시 땅에 허가 없이 지은 집을 보상받고 넘기면 미등기 중과세율인가요?
• 수년째 비워 둔 시골집, 폐가가 아니면 주택 수에 들어가나요?
• 시골에 있는 작은 집도 도시 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?
• 시골 농가주택을 상속받은 뒤에 산 아파트를 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
• 12억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도세 신고를 안 해도 되나요?
• 잔금 전에 집을 헐고 땅으로 넘기면 1세대 1주택 비과세가 안 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기