세금

명의신탁 부동산의 양도시기와 취득시기는 누구를 기준으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

명의신탁 부동산의 취득시기와 양도시기는 등기 명의자가 아니라 실제 소유자인 명의신탁자의 거래를 기준으로 봅니다. 명의신탁을 해지해 등기를 되찾아도 새로 취득한 것이 아니어서 취득시기는 당초 대금을 청산한 날입니다. 다만 매도인이 몰랐던 계약명의신탁은 기준이 달라집니다.

명의신탁 부동산의 취득시기와 양도시기는 등기 명의자가 아니라 실제 소유자인 명의신탁자의 거래를 기준으로 봅니다. 명의신탁을 해지해 등기를 되찾아도 새로 취득한 것이 아니어서 취득시기는 당초 대금을 청산한 날입니다. 다만 매도인이 몰랐던 계약명의신탁은 기준이 달라집니다.

명의를 되찾은 날을 취득일로 볼 수 있나요?

아니요, 명의신탁 해지로 등기를 되찾은 날은 취득시기가 아닙니다. 조세심판원은 명의신탁자가 처음 소유권을 취득한 때를 취득시기로 보았습니다. 1967년에 산 토지를 여러 사람 명의로 옮겼다가 1996년 명의신탁 해지로 되찾은 사안이었습니다.

청구인은 직전 명의수탁자가 등기를 넘겨받은 1992년을 취득시기로 신고했습니다. 처분청은 1967년 당초 취득일을 기준으로 다시 계산해 세액을 늘렸습니다. 조세심판원은 청구인이 명의만 옮기면서 토지초과이득세를 내는 등 실제로 소유·관리해 왔다는 점을 들어 처분을 유지했습니다.

실질에 따른 기준은 납세자에게 유리할 수도, 불리할 수도 있습니다. 보유기간은 길어지지만 취득가액은 오래전 가격이 됩니다. 명의 환원 전후의 어느 날을 취득일로 보느냐에 따라 세액이 크게 달라지므로 양쪽을 모두 계산해 두어야 합니다.

당초 잔금 날짜를 증명하지 못하면 어떻게 되나요?

대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이 취득시기가 됩니다. 대금을 청산하기 전에 이전등기를 한 경우도 등기접수일이 취득시기입니다. 명의신탁 부동산은 처음부터 남의 이름으로 등기했으므로 이때의 등기접수일은 명의수탁자 앞으로 한 등기의 접수일입니다.

국세심판원은 잔금 청산일이 확인되지 않은 사안에서 명의신탁 등기일을 취득일로 본 처분을 유지했습니다. 청구인은 명의신탁 해지 소송의 확정판결일을 취득일로 보아야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 그 청구인은 앞선 증여세 불복에서 명의신탁이었다고 주장해 증여세를 취소받은 상태였습니다. 그때 낸 1983년 매매계약서로 청구인의 실제 취득 사실이 이미 확인되어 있었습니다.

이 사례는 한 세목에서 한 주장이 다른 세목의 판단에도 그대로 쓰인다는 점을 보여 줍니다. 명의신탁을 주장해 증여세를 피하면 양도소득세에서는 더 이른 취득일이 적용될 수 있습니다. 두 세목의 결과를 함께 계산한 뒤 주장 방향을 정해야 합니다.

명의수탁자 이름으로 팔면 누구를 기준으로 보나요?

명의신탁자가 자기 뜻에 따라 수탁자 명의로 팔았다면 양도의 주체도, 양도시기의 기준도 명의신탁자의 거래입니다. 양도시기는 매수인과의 거래에서 대금을 청산한 날이고, 납세의무자는 양도소득을 사실상 지배하는 명의신탁자입니다. 이 쟁점은 「남의 이름으로 사 둔 부동산을 팔았다면 양도세는 누구에게 나오나요?」에서 다루었습니다.

반대로 수탁자가 신탁자의 위임이나 승낙 없이 임의로 팔았다면 양도의 주체는 수탁자입니다. 대법원은 양도소득이 신탁자에게 환원되지 않는 한 신탁자를 납세의무자로 볼 수 없다고 했습니다. 신탁자가 소송과 강제집행으로 경락대금 일부를 손해배상으로 받아 낸 경우도 환원으로 보지 않았습니다.

그래서 수탁자의 처분이 신탁자의 뜻에 따른 것인지를 보여 주는 자료가 중요합니다. 매매 위임 문서, 대금이 흘러간 계좌, 매수인과 협상한 사람이 누구인지가 판단 근거가 됩니다. 대금이 수탁자 계좌로 들어갔더라도 곧바로 신탁자에게 넘어갔다면 그 흐름이 신탁자의 처분임을 보여 주는 자료가 됩니다.

매도인이 명의신탁을 몰랐다면 기준이 달라지나요?

네, 매도인이 모른 채 명의수탁자와 계약한 계약명의신탁이라면 명의수탁자가 법률상 소유자입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 이 경우 물권변동을 유효로 봅니다. 그래서 취득시기도 명의수탁자가 매도인에게 대금을 청산한 날을 기준으로 본다고 볼 수 있습니다. 반대로 매도인이 명의신탁을 알았다면 명의수탁자 앞으로 한 물권변동은 무효입니다.

조세심판원도 계약명의신탁 주택을 명의수탁자 소유로 보아 1세대 1주택 판단에서 수탁자의 주택 수에 넣었습니다. 신탁자가 나중에 수탁자로부터 명의를 넘겨받으면 새로운 취득으로 보아 그 이전일을 기준으로 삼는다고 볼 수 있습니다. 대법원은 부동산실명법 시행 뒤 계약명의신탁에서 신탁자가 돌려받을 것은 부동산이 아니라 매수자금이라고 했습니다. 그래서 그 반환 대신 부동산을 넘기면 유상 이전이 됩니다. 이를 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없고, 자금을 댄 신탁자의 당초 취득으로 보자는 반대 견해도 있습니다. 계약 당시 매도인이 명의신탁을 알았는지 보여 주는 자료를 먼저 확인하십시오.

명의신탁 부동산 양도시기·취득시기 대응 순서

• 유형 확인 - 등기명의신탁인지, 매도인이 몰랐던 계약명의신탁인지 계약 경위로 확인합니다.
• 당초 취득 자료 확보 - 매매계약서, 잔금 영수증, 대금 계좌 기록으로 당초 대금 청산일을 증명합니다.
• 세액 비교 - 당초 취득일과 다른 기준일로 각각 계산해 결과 차이를 확인합니다.
• 다른 세목 점검 - 증여세나 과징금 등 명의신탁 주장이 다른 세목에 미치는 영향을 함께 따집니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 처분을 받으면 90일 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁의 유형과 당초 취득을 증명할 자료에 따라 취득시기와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 양도소득세 신고 검토와 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의를 되찾는 등기에도 양도소득세가 나오나요?
  원칙적으로 나오지 않는다고 볼 수 있습니다. 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것입니다. 명의 환원은 실제 소유자가 등기를 되찾는 것이어서 대가가 오가는 이전으로 보기 어렵습니다.
• 증여 원인으로 명의를 옮겼는데 증여로 보지 않을 수 있나요?
  등기 원인이 증여여도 실제로는 명의신탁이었다는 점이 증명되면 증여세를 취소받은 사례가 있습니다. 다만 그 주장은 나중에 양도소득세 취득일 판단에서도 그대로 쓰입니다.
• 취득가액도 명의신탁자가 실제로 낸 금액으로 보나요?
  취득가액은 실제로 거래한 가액이 원칙이므로 명의신탁자가 매도인에게 실제로 지급한 금액이 기준이 된다고 볼 수 있습니다. 대금 계좌 기록이 그 증거가 됩니다.
• 명의수탁자가 이미 양도소득세를 냈다면 어떻게 되나요?
  소득의 귀속을 제3자에게 바꾸는 결정이나 경정이 있으면 그 사유를 안 날부터 3개월 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 수탁자의 세금 반환 문제는 별도 다툼이 됩니다.
• 예정신고 기한은 명의를 되찾은 날부터 세나요?
  아니요, 예정신고 기한은 부동산을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 명의를 되찾은 날이나 당초 취득일과는 관계없이 양도일을 기준으로 계산합니다.
• 수탁자가 몰래 판 대금을 일부 받아 냈다면 제가 양도세를 내나요?
  대법원은 소송과 강제집행으로 경락대금 일부를 손해배상으로 받아 낸 경우 양도소득이 신탁자에게 환원된 것으로 보지 않았습니다. 그래서 이 경우 신탁자는 납세의무자가 아닙니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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