양도소득세

아파트를 판 뒤 시골 폐가 때문에 2주택이라는 안내를 받았다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

다툴 수 있습니다. 소득세법상 주택은 실제로 주거에 쓸 수 있는 건물이어서, 양도 당시 시골집이 수리 없이는 살 수 없는 폐가였다면 주택 수에서 빠질 수 있고 법원이 이를 인정한 사례도 있습니다. 다만 공부상 주택은 일단 주택으로 보므로 단전·단수 기록과 사진처럼 그때 상태를 보여 주는 자료가 필요합니다.

살던 아파트를 1세대 1주택으로 알고 팔았는데, 등기부와 건축물대장에 남아 있는 시골집 때문에 2주택이라는 안내를 받는 경우가 있습니다. 소득세법상 주택은 실제로 주거에 쓸 수 있는 건물이므로, 양도 당시 그 시골집이 주거 기능을 잃은 폐가였다면 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 다만 법원 판단은 사실관계에 따라 갈리고, 입증 책임은 비과세를 주장하는 쪽에 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2018. 2. 5. 6억원에 산 서울 아파트를 2026. 3. 20. 10억원에 팔고 1세대 1주택 비과세로 보아 신고하지 않았습니다. C씨 명의로는 2019년에 노후 대비로 산 지방의 농가주택이 있었는데, 1970년대에 지은 건물로 산 뒤 한 번도 사람이 살지 않았고 지붕 일부가 내려앉아 있었습니다. 그런데 2026. 9. 세무서에서 2주택이므로 아파트 양도분을 신고하라는 해명 안내를 받았습니다. C씨는 폐가라는 점을 어떻게 보여 줄 수 있는지, 지금 철거하면 도움이 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부에 남은 시골 폐가도 주택 수에 들어가나요?

소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물로 정합니다. 다만 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다. 그래서 대장에 주택으로 올라 있는 건물은 일단 주택으로 보고, 폐가라는 사정은 납세자가 보여 주어야 합니다.

1세대 1주택 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 사례에서는 아파트를 판 2026. 3. 20. 당시 농가주택이 주거 기능을 잃은 상태였는지가 쟁점이고, 그 뒤에 철거해도 판단 기준일은 바뀌지 않습니다.

폐가로 인정받지 못하면 세금은 얼마나 되나요?

비과세가 빠지면 아파트 양도차익 전체가 과세됩니다. 사례에서 양도차익은 4억원이고 8년 넘게 보유했으므로 장기보유특별공제 16%인 6,400만원을 뺍니다. 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 3억 3,350만원이고, 산출세액은 9,406만원에 3억원 초과분의 40%를 더한 1억 746만원입니다.

비과세로 알고 신고하지 않았다면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 더해집니다. 세액이 큰 만큼 해명 단계부터 폐가 자료를 충분히 내야 하고, 기한 후 신고의 무신고가산세 감면은 법정신고기한이 지난 뒤 6개월 안에 신고한 경우에만 받을 수 있다는 점도 함께 고려합니다.

법원은 어떤 경우에 폐가로 인정했나요?

서울행정법원은 1965년 사용승인된 시골집이 양도 당시 사실상 주거 기능을 잃은 폐가였다고 보아 2주택을 전제로 한 과세를 취소했습니다. 법원이 근거로 든 사정은 다음과 같습니다.

• 수년 전부터 수도·전기 사용량이 거의 없었고, 요금 체납으로 단전·단수되고 계량기가 철거됨
• 벽체·지붕·담장·바닥이 훼손되어 상당한 수리 없이는 거주할 수 없었음
• 지분을 산 뒤 소유자나 다른 사람이 산 적이 없음
• 철거하지 않은 것은 보유 부담이 작아 철거 비용을 들일 필요가 없었기 때문으로 보임

같은 판결은 재산세가 주택으로 부과되었다거나 감정평가사가 약간 수리하면 거주 가능하다고 본 사정만으로는 주거 기능이 유지되었다고 보기 부족하다고 판단했습니다. 재산세 고지서가 주택으로 나왔다고 포기할 일은 아닙니다.

폐가 주장이 받아들여지지 않은 경우도 있나요?

있습니다. 서울행정법원은 다른 사건에서 양도 당시 폐가였다며 낸 경정청구를 거부한 처분을 적법하다고 보았습니다. 주택은 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따르고, 재산세의 주택 판단과 양도소득세 비과세 판단이 항상 같은 기준일 필요도 없다고 했습니다. 전주지방법원은 세무서가 주택이 아니라고 본 사안에서, 오래 방치돼 청소·수리 없이는 살 수 없었더라도 구조가 훼손되지 않아 간단한 수선으로 회복할 수 있었다면 주거 기능이 남아 있고, 실제 주거에 쓰인 적이 없어 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따라 주택으로 본다고 판단했습니다.

결국 「사람이 살지 않았다」만으로는 부족하고, 양도 당시 수리 없이는 살 수 없는 상태였다는 객관적 자료가 있어야 합니다. 단전·단수 기록, 날짜가 나오는 사진, 지자체의 빈집 실태조사 결과처럼 그 시점의 상태를 보여 주는 자료를 모읍니다.

아직 팔기 전이라면 무엇을 해 두어야 하나요?

다른 집을 팔 계획이 있다면 양도 전에 폐가를 철거하고 건축물대장 말소와 멸실등기까지 마쳐 두는 것이 가장 확실합니다. 양도일 현재 주택이 한 채뿐이면 폐가 여부를 다툴 필요가 없습니다. 철거하지 않고 둘 계획이라면 지금 상태를 사진과 공과금 기록으로 남겨 둡니다. 철거한 뒤에는 그 땅이 주택 부수토지가 아닌 나대지로 남으므로, 나중에 그 땅을 팔 때 비사업용 토지에 해당하는지를 따로 따져 봅니다.

폐가 2주택 안내 대응 순서

• 기준일 확정 - 아파트 양도일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)을 확인합니다.
• 상태 자료 수집 - 단전·단수 기록, 공과금 사용 내역, 사진, 빈집 실태조사 자료를 모읍니다.
• 해명 제출 - 해명 안내 기한 안에 양도 당시 주거 기능 상실을 정리한 의견서를 냅니다.
• 불복 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.
• 경정청구 - 이미 2주택으로 신고·납부했다면 5년 안에 경정청구로 비과세를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 당시 시골집의 실제 상태와 이를 보여 주는 자료에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 주택 수 판단을 둘러싼 양도소득세 해명, 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대장에 주택으로 남은 폐가도 주택 수에 들어가나요?
  공부상 주택은 일단 주택으로 봅니다. 다만 소득세법상 주택은 실제 주거용으로 쓰는 건물이므로, 양도 당시 수리 없이는 살 수 없는 폐가였다는 점을 입증하면 주택 수에서 빠질 수 있습니다.
• 아파트를 판 뒤에 폐가를 철거하면 되나요?
  1세대 1주택 여부는 양도일 현재로 판단하므로 판 뒤에 철거해도 기준일의 주택 수는 바뀌지 않습니다. 앞으로 다른 집을 팔 계획이라면 그 전에 철거와 멸실등기를 마쳐 두는 것이 확실합니다.
• 재산세가 주택으로 나왔으면 폐가 주장은 어렵나요?
  결정적이지 않습니다. 법원은 재산세가 부과되었다거나 감정평가에서 수리하면 거주 가능하다고 본 사정만으로는 양도 당시 주거 기능이 유지되었다고 보기 부족하다고 판단한 적이 있습니다.
• 사람이 살지 않았다는 것만으로 폐가가 되나요?
  부족할 수 있습니다. 실제 거주한 적이 없어도 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따라 주택으로 본 판결이 있습니다. 단전·단수, 지붕·벽체 훼손처럼 거주가 불가능했다는 자료가 필요합니다.
• 이미 2주택으로 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 2개월 안에 답하지 않으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 불복할 수 있고, 거부 통지를 받으면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.
• 과세예고통지를 받으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 하며, 폐가 입증자료는 처음 단계부터 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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