양도소득세

기준시가 1억원 이하 시골집이 있으면 일시적 2주택 3년이 지나도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

되지 않습니다. 기준시가 1억원 이하 주택 규정은 그 집을 팔 때 2주택 중과세율을 적용하지 않는다는 것일 뿐이고, 1세대 1주택 비과세 판단에서는 값과 관계없이 한 채로 셉니다. 새집 취득일부터 3년(조정대상지역 신규 규정은 2년)을 넘겼다면 저가 주택을 먼저 처분하는 방법을 검토합니다.

기준시가 1억원 이하 주택은 주택 수에서 빠진다는 말이 많이 퍼져 있습니다. 양도소득세에서 이 기준은 1억원 이하 집을 팔 때 그 집에 다주택 중과세율을 붙이지 않는다는 뜻이고, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 값이 아무리 낮은 집도 한 채로 셉니다. 시골에 싼 집을 한 채 사 둔 분이 이 차이를 모르고 살던 집을 늦게 팔면 비과세를 놓칩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2016. 6. 경기도의 아파트를 2억원에 사서 지금까지 살고 있습니다. 2024. 11. 13. 주말에 쓰려고 충청남도의 단독주택을 3,000만원에 샀고, 이 집의 기준시가는 1억원에 한참 못 미칩니다. C씨는 아파트를 2028년 봄에 팔 계획이었는데, 시골집은 1억원 이하라 주택 수에 들어가지 않으니 기한을 신경 쓸 필요가 없다고 들었습니다. C씨는 2028년에 아파트를 팔아도 비과세가 되는지, 이미 늦었다면 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기준시가 1억원 이하 집은 비과세 판단 때 주택 수에서 빠지나요?

빠지지 않습니다. 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우에 적용하고, 이 판단에는 주택 가격에 따른 제외 규정이 없습니다. 기준시가 1억원 이하 주택을 따로 다루는 규정은 조정대상지역 2주택 중과 조문에만 있고, 그 내용도 1억원 이하 집을 팔 때 그 집에 중과세율을 적용하지 않는다는 것입니다. 다른 집을 팔 때 1억원 이하 집을 주택 수에서 빼 주는 규정은 아닙니다.

그래서 C씨처럼 아파트와 시골집을 함께 가지면 비과세 판단에서는 2주택입니다. 아파트를 비과세로 팔려면 시골집 취득일부터 정해진 기한 안에 파는 일시적 2주택 특례를 써야 합니다. 상속받은 시골집이나 일정 요건의 농어촌주택은 따로 특례가 있지만, 주말용으로 산 집은 대부분 해당하지 않습니다.

일시적 2주택 기한은 몇 년인가요?

종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 새집을 취득했다면, 새집 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세됩니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득한 경우는 2년으로 줄었습니다. C씨의 시골집은 조정대상지역이 아니므로 3년이고, 기한은 2027. 11. 13.입니다.

기한은 잔금을 청산한 날로 판단합니다. 2027. 11. 13.은 토요일이지만, 신고기한과 달리 비과세 요건 기한은 휴일이라고 다음 날로 미뤄지지 않는다고 보고 평일 잔금으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.

3년이 지나 팔면 세금은 어떻게 되나요?

3년이 지나면 아파트는 비과세가 아니라 일반 과세 대상이 됩니다. 2016년부터 보유한 양도차익 전체에 기본세율이 붙고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제만 받습니다. 거주기간에 따른 공제율을 더 받는 1세대 1주택 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

예를 들어 C씨가 2억원에 산 아파트를 2028. 5. 5억원에 팔면 양도차익은 3억원입니다. 보유 11년에 대한 장기보유특별공제 22%인 6,600만원을 빼면 양도소득금액은 2억 3,400만원이고, 여기서 기본공제 250만원을 뺀 금액에 기본세율을 적용합니다. 기한 안에 팔았다면 양도가액이 12억원 이하여서 낼 세금이 없었을 금액입니다.

다만 중과는 따로 봅니다. 2026. 5. 9.까지 양도분에 적용되던 2년 이상 보유 주택의 중과 한시 배제는 끝났지만, 수도권·광역시 밖 기준시가 3억원 이하 주택은 중과 판단의 주택 수에서 빠지고, 그 집을 빼면 한 채만 남는 경우 그 주택은 중과 대상이 아닙니다. 사례의 아파트는 이 규정으로 중과를 피할 수 있습니다.

이미 기한을 넘겼다면 방법이 없나요?

시골집을 먼저 처분하는 방법이 있습니다. 시골집을 팔거나 별도 세대에 넘겨 1주택만 남긴 뒤 아파트를 팔면, 아파트는 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있습니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 보유기간은 다른 집을 처분한 날이 아니라 아파트 취득일부터 셉니다.

시골집 양도차익은 크지 않은 경우가 많지만, 2년 미만 보유한 주택이면 60% 세율이 붙으므로 2026. 11. 13. 이후 파는 것이 낫습니다. 증여로 넘기면 받는 사람에게 증여세와 취득세가 생기고, 같은 세대원에게 넘기면 1세대 판단에서 그대로 2주택이라 소용이 없습니다.

이미 기한을 넘겨 팔고 비과세로 보아 신고하지 않았다면 스스로 기한 후 신고를 하는 편이 낫습니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안이면 무신고가산세의 50%, 3개월 안이면 30%, 6개월 안이면 20%를 줄여 줍니다. 다만 세무공무원이 조사에 착수한 것을 알고 한 기한 후 신고는 이 감면에서 빠집니다.

저가 주택 보유 일시적 2주택 대응 순서

• 주택 수 점검 - 값과 관계없이 세대원 모두의 주택을 셉니다.
• 기한 계산 - 새집 취득일과 조정대상지역 여부로 2년인지 3년인지 정합니다.
• 잔금일 조정 - 종전주택 잔금일을 기한 안의 평일로 정합니다.
• 처분 순서 - 기한을 넘겼다면 저가 주택을 먼저 처분하고 세액을 비교합니다.
• 다툼 대응 - 비과세가 부인되면 변호사와 소명서, 과세전적부심사, 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새집 취득일과 지역, 처분 순서에 따라 비과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 다주택 처분 순서 설계와 양도소득세 비과세 부인 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시가격 1억원 이하 집도 비과세 판단 때 주택 수에 들어가나요?
  들어갑니다. 1세대 1주택 비과세 판단에는 주택 가격에 따른 제외 규정이 없습니다. 기준시가 1억원 이하 주택 규정은 그 집을 팔 때 2주택 중과를 하지 않는다는 것으로 중과 판단에만 쓰입니다.
• 시골집을 산 뒤 살던 집은 언제까지 팔아야 하나요?
  종전주택 취득 후 1년이 지나 새집을 샀다면 새집 취득일부터 3년 안에 종전주택 잔금을 받아야 합니다. 조정대상지역 종전주택 보유 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 산 경우는 2년입니다.
• 3년이 지나 팔면 중과세율이 붙나요?
  수도권·광역시 밖 기준시가 3억원 이하 주택은 중과 판단의 주택 수에서 빠지고, 그 집을 빼면 한 채만 남는 경우 그 주택은 중과되지 않습니다. 다만 비과세는 받지 못해 기본세율로 과세됩니다.
• 기한을 넘겼다면 시골집을 먼저 팔면 되나요?
  시골집을 먼저 팔아 1주택만 남기면 남은 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 보유기간은 남은 집의 취득일부터 셉니다. 시골집을 2년 미만 보유했다면 60% 세율이 붙으므로 시점을 맞춥니다.
• 시골집을 같이 사는 자녀에게 증여하면 되나요?
  같은 세대원에게 넘기면 1세대가 여전히 2주택이므로 효과가 없습니다. 별도 세대에 증여하면 주택 수에서 빠지지만 받는 사람에게 증여세와 취득세가 생기므로 매각과 세액을 비교합니다.
• 일시적 2주택 기한 마지막 날이 주말이면 다음 날 팔아도 되나요?
  휴일 연장 규정은 신고·납부 같은 기한에 관한 것이어서, 비과세 요건인 양도 기한까지 늘어난다고 보기 어렵습니다. 잔금일을 기한 전 평일로 정하는 것이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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