세금

귀국한 시민권자가 미국 집을 팔면 한국 양도소득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

귀국 후 한국에 계속 5년 이상 산 뒤 팔면 나옵니다. 소득세법은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 국외 부동산 양도소득을 과세합니다. 5년이 안 됐다면 한국 양도소득세는 없고 미국 세금만 남습니다. 미국 시민권자라는 사실만으로 한국 과세가 빠지지는 않습니다.

귀국 후 한국에 계속 5년 이상 산 뒤 팔면 나옵니다. 소득세법은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 국외 부동산 양도소득을 과세합니다. 5년이 안 됐다면 한국 양도소득세는 없고 미국 세금만 남습니다. 미국 시민권자라는 사실만으로 한국 과세가 빠지지는 않습니다.

미국 집을 팔았는데 왜 한국에서 세금을 내나요?

한국 거주자는 원칙적으로 국내외 모든 소득에 과세되기 때문입니다. 국외 부동산 양도소득도 그 대상입니다. 다만 국외 자산은 거주 기간 요건을 따로 둡니다. 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자만 과세합니다.

국적은 이 판단에 영향을 주지 않습니다. 미국 시민권자라도 한국 세법상 거주자이고 5년 요건을 채우면 한국에서 과세됩니다. 한·미 조세조약도 부동산 소득은 소재지국이 과세할 수 있다고 정할 뿐 거주지국 과세를 막지 않습니다. 이 경우 한국은 미국에 낸 세금을 공제해 이중과세를 조정합니다.

과세 대상은 토지와 건물만이 아닙니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 부동산임차권도 포함됩니다. 미국에서 분양 계약상 지위를 넘긴 경우에도 같은 기준으로 판단합니다. 반대로 미국 회사 주식은 이 조항이 아닌 별도 규정으로 과세 여부를 따집니다.

5년은 어떻게 세나요?

귀국해 국내에 주소나 거소를 둔 날부터 양도일까지 계속된 기간을 셉니다. 「계속」 요건이므로 중간에 주소를 국외로 옮겼다면 다시 셀 수 있습니다. 귀국 전 한국에 살았던 기간은 원칙적으로 이어지지 않습니다.

귀국 뒤 잠시 출국한 기간은 따로 봅니다. 가족과 자산이 국내에 있고 출국 목적이 명백히 일시적이면 그 기간도 국내 거소 기간으로 봅니다. 단기 관광, 질병 치료, 친족 경조사, 출장이나 연수가 그 예입니다. 이런 출국이라면 5년의 계속성이 끊기지 않습니다. 출국 목적을 보여 줄 항공권과 일정 자료를 남겨 두어야 합니다.

예를 들어 2022. 3. 1. 귀국해 그날부터 한국에 살았다면 2027. 3. 1.에 5년이 됩니다. 그 전에 미국 집을 팔면 한국 과세 대상이 아닙니다. 그 후에 팔면 한국에서 신고해야 합니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로 계약일이 아닌 잔금일을 기준으로 봅니다.

외국인은 주민등록 대신 외국인등록이나 국내거소신고 기록이 거주 시작일의 자료가 됩니다. 귀국 직후 한동안 호텔이나 친척 집에 머물렀다면 그 기간을 입증할 자료도 함께 모아 둡니다.

외국인 거주자의 송금 기준 과세와 혼동하기 쉽습니다. 송금 기준은 과세기간 종료일 10년 전부터 국내 거주기간 합계가 5년 이하인지를 봅니다. 국외 부동산은 양도일까지 「계속」 5년인지를 봅니다. 두 기준의 계산 방식이 달라 결론이 엇갈릴 수 있습니다. 미국 이자는 송금 기준으로 과세되지 않는 해에도 미국 집 양도는 과세될 수 있다는 뜻입니다. 반대의 경우도 생길 수 있습니다.

한국에서 과세되면 세금은 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액, 자본적지출, 양도비를 뺀 금액이 양도차익입니다. 달러 금액은 대금을 받거나 지급한 날의 기준환율로 원화로 바꿉니다. 그래서 달러 기준으로 이익이 없어도 환율 상승분 때문에 원화 차익이 생길 수 있습니다.

국외 자산에는 장기보유특별공제가 없습니다. 오래 보유했어도 차익 전체가 과세표준에 들어갑니다. 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한 뒤 종합소득세와 같은 기본세율을 적용합니다.

예를 들어 50만달러에 산 집을 70만달러에 팔았다고 가정합니다. 취득 때 환율이 1,100원, 양도 때 환율이 1,400원이면 원화 차익은 4억3천만원입니다. 달러 차익 20만달러보다 원화 차익이 훨씬 커지는 셈입니다.

미국 집도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로 정해져 있습니다. 국외 자산에 준용 규정이 있지만 이 요건 자체가 국내 주택을 전제로 합니다.

반대로 미국 집이 있다고 해서 한국 집의 비과세가 막히지는 않습니다. 주택 수를 셀 때도 국내 주택만 봅니다. 한국 집과 미국 집을 모두 팔 계획이라면 순서와 시기를 정리해 두는 것이 좋습니다.

한국 집을 먼저 팔 때는 국내 1주택 요건만 보면 됩니다. 미국 집을 나중에 팔 때 5년 요건을 채웠다면 그때 국외자산 양도소득세를 따로 신고합니다. 두 거래는 과세 구조가 다르므로 한쪽 결과가 다른 쪽에 영향을 주지 않습니다.

귀국 후 미국 집을 팔 때 대응 순서

• 귀국일 확정 - 출입국사실증명과 주민등록·거소신고 자료로 국내 주소나 거소를 둔 날을 확인합니다.
• 5년 판단 - 양도 예정일까지 계속 5년이 되는지 계산합니다.
• 원화 차익 계산 - 취득·양도 대금의 지급일과 수령일 환율로 차익을 원화로 다시 계산합니다.
• 미국 세액 정리 - 미국에 낸 양도소득세 신고서와 납부 내역을 받아 둡니다.
• 예정신고와 공제신청 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 공제신청서를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 귀국 후 계속 거주한 기간과 대금 수령일의 환율에 따라 한국 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 귀국자의 국외 부동산 양도소득세 신고 검토와 외국납부세액공제 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미국 집을 팔고 한국으로 돈을 보내지 않으면 과세되지 않나요?
  국외 부동산 양도소득은 송금 여부와 관계없이 5년 요건으로 판단합니다. 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 살았다면 대금을 미국에 두어도 한국 과세 대상입니다.
• 미국 집을 팔아 손해를 봤어도 신고해야 하나요?
  예정신고는 양도차익이 없거나 손실이 난 경우에도 해야 합니다. 원화로 환산하면 이익이 생기는 경우도 있으므로 환율을 적용해 다시 계산해 보아야 합니다.
• 부부 공동명의 미국 집이면 기본공제도 각자 받나요?
  기본공제는 양도소득이 있는 거주자마다 연 250만원씩 적용됩니다. 각 배우자의 지분별로 양도소득을 계산하고 각자 공제를 받습니다. 다만 각자 5년 요건을 채웠는지 따로 봐야 합니다.
• 미국 집 취득가액 자료가 없으면 어떻게 하나요?
  취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 그 나라의 취득 당시 시가를 따릅니다. 시가도 산정하기 어려우면 시행령이 정한 방법으로 취득가액을 정합니다. 미국 등기 기록과 송금 내역부터 찾아야 합니다.
• 한국 집 비과세 판단에 미국 집도 주택 수로 세나요?
  1세대 1주택 비과세는 국내에 보유한 주택을 기준으로 판단합니다. 미국 집은 국내 주택 수에 들어가지 않으므로 한국 집 비과세를 막지 않습니다.
• 5년이 되기 전에 판 경우 미국 신고는 어떻게 하나요?
  한국 과세 대상이 아니어도 미국 시민권자는 미국에서 양도소득을 신고해야 합니다. 이때는 한국 세금이 없으므로 미국 신고만 남습니다. 한국 신고는 필요하지 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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