세금

주택이 수용되면 부수토지 비과세 면적은 어느 날 용도지역으로 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

2025. 11. 28.부터 양도하는 분은 사업인정 고시일 전날의 용도지역으로 정합니다. 공익사업 때문에 녹지지역이 주거지역으로 바뀌어도 종전 배율을 쓸 수 있습니다. 사업인정 고시일 전에 취득한 토지에만 적용됩니다. 별도 신청은 필요하지 않습니다.

2025. 11. 28.부터 양도하는 분은 사업인정 고시일 전날의 용도지역으로 정합니다. 공익사업 때문에 녹지지역이 주거지역으로 바뀌어도 종전 배율을 쓸 수 있습니다. 사업인정 고시일 전에 취득한 토지에만 적용됩니다. 별도 신청은 필요하지 않습니다.

주택 부수토지의 비과세 면적은 어떻게 정하나요?

주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지만 주택 부수토지로 봅니다. 도시지역 안이라면 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배입니다. 도시지역 밖은 10배입니다.

1세대 1주택 비과세는 이 면적 안의 토지에만 적용됩니다. 넘는 부분은 비과세 대상이 아니어서 양도소득세가 과세됩니다. 같은 집이라도 용도지역에 따라 비과세 면적이 3배와 5배로 크게 갈립니다.

상가주택처럼 주택과 주택 외 부분이 함께 있는 건물은 먼저 주택 범위를 정합니다. 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 건물 전부를 주택으로 봅니다. 작거나 같으면 주택 부분만 주택이고, 부수토지는 전체 토지에 주택 연면적 비율을 곱해 나눕니다. 그다음 배율 한도를 적용하므로 상가 비율이 높은 건물은 비과세 면적이 더 줄어듭니다.

수용되는 주택은 보유·거주기간 요건도 완화됩니다. 사업인정 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지가 협의매수나 수용되면 2년 보유 요건 없이 비과세를 판단합니다. 수용일부터 5년 안에 파는 남은 주택과 부수토지도 함께 봅니다. 조정대상지역의 2년 거주 요건도 적용되지 않습니다.

왜 기준일이 바뀌었나요?

종전에는 양도일 현재 용도지역을 기준으로 배율을 정했습니다. 그런데 공익사업은 사업인정 뒤 개발계획에 따라 용도지역이 바뀌는 경우가 많습니다. 녹지지역이 주거지역으로 바뀌면 배율이 5배에서 3배로 줄어듭니다. 도시지역 밖 토지가 사업으로 도시지역에 편입되면 10배가 5배나 3배로 줄어드는 차이는 더 큽니다. 사업으로 용도지역이 바뀌지 않았다면 두 기준의 결과는 같습니다.

집주인 의사와 관계없이 사업 때문에 바뀐 용도지역으로 비과세 면적이 줄어드는 불합리가 있었습니다. 개정 시행령은 수용되는 경우 사업인정 고시일 전날의 용도지역을 쓰도록 했습니다. 공익사업이 시작되기 전 상태로 판단한다는 뜻입니다.

단순 예시로 수도권에 주택 정착면적 100㎡, 토지 450㎡인 집이 있다고 해 보겠습니다. 고시일 전날 녹지지역이었다면 5배인 500㎡까지 부수토지여서 450㎡ 전부가 비과세 범위입니다. 양도일 기준 주거지역으로 보면 3배인 300㎡까지만 비과세 범위이고 150㎡는 과세됩니다.

2025년 초에 수용된 주택에도 적용되나요?

아니요, 부칙은 개정 시행령 시행 이후 양도하는 경우부터 적용하도록 했습니다. 그 전에 양도한 주택은 종전처럼 양도일 현재 용도지역으로 판단합니다. 그래서 이미 신고한 2025년 초 양도분을 새 기준으로 경정청구하기는 어렵다고 볼 수 있습니다.

수용에서는 양도일을 언제로 보느냐가 중요합니다. 대금을 청산한 날, 수용 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 되는 경우가 많습니다. 보상금 증액 소송이 진행 중이어도 양도일은 따로 정해지므로 시행 전후 어느 쪽인지 먼저 확인해야 합니다.

사업인정 고시일 뒤에 취득한 토지는 새 기준의 대상이 아닙니다. 고시 후 추가로 사들인 땅이 있다면 그 부분은 양도일 현재 용도지역으로 따로 계산합니다.

집의 일부만 수용되고 남은 집과 땅을 나중에 파는 경우도 있습니다. 수용일부터 5년 안에 파는 남은 주택과 부수토지는 수용된 부분과 함께 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 이때도 배율은 같은 주택의 부수토지로 계산하므로 수용분과 잔존분의 면적을 합쳐 한도를 넘는지 봐야 합니다. 5년을 넘기면 이 특례가 적용되지 않습니다.

비과세 면적을 넘는 땅은 비사업용 토지가 되나요?

네, 배율을 넘는 주택 부수토지는 비사업용 토지에 해당할 수 있습니다. 비사업용 토지를 판단할 때의 배율에도 같은 개정이 들어갔습니다. 수용되는 경우 사업인정 고시일 전날 용도지역으로 배율을 정합니다.

그래서 개정 덕분에 비과세 면적이 넓어지면 비사업용 토지로 볼 면적도 함께 줄어듭니다. 비사업용 토지는 중과세율과 장기보유특별공제 제한이 따르므로 차이가 큽니다. 수용 토지의 중과 예외는 「공익사업으로 수용되는 땅은 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?」에서 다뤘습니다.

수용 주택 부수토지 대응 순서

• 취득일 확인 - 주택과 토지를 사업인정 고시일 전에 취득했는지 등기부로 확인합니다.
• 용도지역 자료 확보 - 사업인정 고시일 전날 현재 토지이용계획 자료를 확보합니다.
• 양도일 확인 - 잔금 청산일, 수용 개시일, 등기 접수일 중 양도일을 정해 개정 시행령 적용 여부를 봅니다.
• 면적 계산 - 정착면적에 배율을 곱해 비과세 면적과 초과 면적을 나눕니다.
• 신고 - 초과 면적의 비사업용 토지 여부까지 반영해 예정신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 시점과 사업인정 고시일, 양도일과 용도지역 변경 경위에 따라 비과세 면적이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용 주택과 토지의 양도소득세 비과세·중과 검토와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의매수로 넘긴 경우도 같은 기준인가요?
  네, 협의매수도 수용과 같이 사업인정 고시일 전날 용도지역을 적용합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 외에 다른 법률에 따른 수용도 포함됩니다.
• 사업인정 고시 뒤에 집을 샀다면 어떻게 되나요?
  고시일 뒤에 취득한 토지는 이 특례 대상이 아닙니다. 그 토지는 양도일 현재 용도지역으로 배율을 정하고, 수용에 따른 보유기간 특례도 받기 어렵습니다.
• 도시지역 밖 농가 주택은 몇 배까지 인정되나요?
  도시지역 밖의 토지는 10배입니다. 고시일 전날에는 도시지역 밖이었는데 사업으로 도시지역에 편입됐다면 개정 시행령에 따라 10배를 적용할 여지가 있습니다.
• 고가주택이면 비과세 면적 계산이 달라지나요?
  부수토지 면적 계산 방식은 같습니다. 다만 양도가액 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 면적 안이라도 12억원 초과분에 대한 양도차익은 과세됩니다.
• 사업인정 고시일은 어디서 확인하나요?
  사업인정은 관보나 사업시행자의 공고 자료로 확인할 수 있습니다. 보상협의 요청서나 재결서에도 사업인정 고시일이 적혀 있는 경우가 많으니 함께 보관해 두십시오.
• 이미 양도일 기준으로 신고했다면 고칠 수 있나요?
  개정 시행령 시행 이후 양도분이라면 고시일 전날 기준으로 다시 계산해 경정청구를 검토할 수 있습니다. 법정신고기한부터 5년 안에 청구해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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