감면·공제

형제 공동명의 농지를 한 사람이 다 지었다면 8년 자경감면은 누구 지분까지 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

직접 농사지은 형제의 지분에만 자경감면이 적용됩니다. 자경감면은 거주자가 자기 소유 농지에서 직접 경작한 경우에 주는 것이어서, 농사를 짓지 않은 공유자의 지분은 감면 대상이 아닙니다. 종중 농지는 종중의 책임 아래 종중원이 농지 소재지에 살며 8년 이상 경작했다면 자경농지로 본 국세청 해석이 있습니다.

농지를 형제나 가족이 공동으로 가진 경우가 많습니다. 공유자 중 한 사람이 오래 농사를 지었다고 해서 그 농지 전체가 감면되는 것은 아닙니다. 양도소득세는 공유자마다 자기 지분에 대해 따로 내고, 감면 요건도 각자 따로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨 3형제는 2008. 4. 아버지에게서 논을 상속받아 3분의 1씩 공동명의로 등기했습니다. H씨는 상속 전부터 아버지와 함께 그 논 옆 마을에 살며 지금까지 직접 농사를 지었고, 두 형은 서울에서 회사를 다닙니다. 2026. 9. 이 논을 9억원에 팔기로 하면서, H씨가 혼자 다 지었으니 세 사람 지분 모두 8년 자경감면을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 농지는 누구 지분이 감면되나요?

직접 경작한 공유자의 지분만 감면됩니다. 자경감면은 농지 소재지에 사는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도소득에 주는 것이고, 직접 경작은 거주자가 「그 소유농지」에서 농업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 말합니다. 농지 소재지 거주는 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역 가운데 한 곳에 살며 경작한 것을 말합니다.

H씨는 자기 지분 3분의 1에 대해 요건을 갖추었으므로 그 지분의 양도소득에 감면을 받을 수 있습니다. 두 형은 서울에 살며 직접 경작하지 않았으므로, H씨가 형들 몫까지 농사를 지었더라도 형들 지분은 감면되지 않습니다. 형들 입장에서는 남이 대신 지은 것이어서 자기 경작이 아니기 때문입니다.

상속받은 공유 농지라면 아버지 경작기간도 합치나요?

합칠 수 있습니다. 상속받은 농지는 상속인이 상속받은 뒤 1년 이상 계속 경작하면 피상속인이 경작한 기간을 상속인의 경작기간에 더합니다. H씨는 상속 뒤에도 계속 농사를 지었으므로 아버지가 경작한 기간까지 합쳐 8년을 셀 수 있고, 자기 경작만으로도 이미 8년을 넘습니다.

두 형은 다릅니다. 상속인이 경작하지 않았더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔면 피상속인의 경작기간을 합쳐 주지만, 2008년에 상속받은 형들은 그 기간이 오래전에 지났습니다. 경작기간 가운데 근로소득 총급여와 사업소득금액 합계가 3,700만원 이상인 해는 경작기간에서 빠진다는 점도 함께 봐야 합니다.

감면 한도와 세액은 사람마다 따로 보나요?

따로 봅니다. 자경감면 한도는 개인별로 과세기간마다 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원입니다. H씨 지분 3억원 부분에서 나온 세액은 H씨 한도 안에서 감면되고, 두 형은 각자 지분 3억원에 대한 양도소득세를 일반 세율로 냅니다. 자경감면에는 농어촌특별세가 붙지 않으므로, H씨 지분 세액이 1억원 한도 안이고 다른 해 감면 이력이 없다면 그 세액 전부가 감면 대상이 됩니다. 반대로 한도를 넘는 부분은 H씨도 세금을 냅니다.

같은 논을 한꺼번에 팔아도 신고는 공유자마다 따로 합니다. H씨만 감면신청서를 내고, 두 형은 감면 없이 신고합니다. 한 사람의 신고서에 세 지분을 모두 넣어 감면을 받으면 나중에 형들 지분 감면이 부인되면서 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다.

형들 지분을 사들인 뒤 팔면 전체가 감면되나요?

바로 되지는 않습니다. 감면 대상 토지는 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자기가 경작한 농지입니다. H씨가 형들 지분을 사들이면 그 지분의 취득일은 매수한 날이고, 그 전에 H씨가 그 부분까지 농사지은 기간은 형들 소유 농지를 경작한 것이어서 자기 소유 농지의 경작기간으로 세기 어렵습니다.

그래서 사들인 지분은 그날부터 다시 8년을 경작해야 감면을 검토할 수 있다고 볼 수 있습니다. 형들 입장에서도 H씨에게 지분을 파는 것은 양도이므로 자기 지분에 대한 양도소득세가 생깁니다. 지분 정리와 매각 순서를 정하기 전에 세 사람의 세액을 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

종중 소유 농지도 자경감면을 받을 수 있나요?

법인으로 보는 단체가 아닌 종중은 소득세법상 1거주자로 보아 양도소득세를 냅니다. 그래서 종중 농지라도 자경 요건을 갖추면 감면을 검토할 수 있습니다. 국세청은 종중 소유 농지를 종중의 책임 아래 종중원이 8년 이상 그 농지 소재지에 거주하며 경작한 경우 8년 자경농지로 보면서도, 구체적인 것은 사실판단할 사항이라고 해석했습니다(부동산납세과-466, 2012. 9. 7.).

결국 누가 종중을 위해 어떤 조건으로 농사를 지었는지가 쟁점입니다. 종중이 경작을 맡긴 결의나 약정, 경작한 종중원의 거주와 농작업 기록이 있어야 합니다. 종중원이 자기 몫으로 임차해 농사지은 것이라면 종중의 경작으로 보기 어렵습니다. 세무서장에게 법인으로 보는 단체로 승인받은 종중은 법인세를 내므로 이 감면과 관계가 없습니다.

공유·종중 농지 감면 대응 순서

• 지분과 명의 확인 - 등기사항증명서로 공유자별 지분과 취득 원인, 종중 명의 여부를 확인합니다.
• 경작자 정리 - 공유자별 거주지와 경작 사실, 3,700만원 이상 소득이 있던 해를 정리합니다.
• 증빙 모으기 - 농지대장, 농업경영체 등록, 직불금 수령 내역, 농자재 구입 영수증, 종중 결의서를 준비합니다.
• 공유자별 신고 - 감면 요건을 갖춘 공유자만 세액감면신청서를 내고, 나머지는 일반 신고합니다.
• 소명·불복 - 경작 사실을 묻는 해명 요청에 자료를 내고, 감면 부인 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 일반 기준입니다. 공유자 각자의 거주지와 경작 방법, 종중의 경작 관리 방식에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유·종중 농지의 자경감면 요건 검토와 감면 부인 처분에 대한 과세전적부심사·조세심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 한 명이 다 지으면 농지 전체가 감면되나요?
  아니요, 직접 경작한 공유자의 지분만 감면됩니다. 직접 경작은 거주자가 자기 소유 농지에서 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것이어서, 다른 공유자 지분은 그 사람의 경작으로 보지 않습니다.
• 상속받은 공유 농지면 아버지 경작기간도 합치나요?
  상속받은 뒤 1년 이상 계속 경작한 상속인은 피상속인의 경작기간을 합칩니다. 경작하지 않은 상속인은 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔아야 피상속인 경작기간을 합칠 수 있습니다.
• 감면 한도는 공유자끼리 나누나요?
  나누지 않고 사람마다 따로 봅니다. 자경감면 한도는 개인별로 과세기간마다 1억원, 5개 과세기간 2억원입니다. 감면 요건을 갖춘 공유자는 자기 지분 세액에 대해 자기 한도 안에서 감면받습니다.
• 한 사람이 대표로 신고해도 되나요?
  양도소득세는 공유자마다 자기 지분에 대해 따로 신고합니다. 한 신고서에 모든 지분을 넣고 감면을 받으면 요건을 갖추지 못한 지분의 감면이 부인되면서 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다.
• 종중 농지도 자경감면이 되나요?
  법인으로 보는 단체가 아닌 종중은 1거주자로 보아 양도소득세를 냅니다. 국세청은 종중의 책임 아래 종중원이 농지 소재지에 살며 8년 이상 경작했다면 자경농지로 보되 구체적으로는 사실판단할 사항이라고 해석했습니다.
• 법인으로 승인받은 종중이 농지를 팔면요?
  세무서장에게 법인으로 보는 단체로 승인받은 종중은 법인세 납세의무를 집니다. 자경감면은 거주자의 양도소득세 감면이어서 이 경우에는 적용되지 않습니다. 법인세 과세 여부와 고유목적 사용 여부를 따로 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 아내나 아들이 대신 농사지은 기간도 8년 자경농지 감면 기간에 들어가나요?
• 아버지가 8년 지은 농지를 상속받아 농사 안 짓고 팔면 자경감면이 되나요?
• 회사 다니며 15년 농사지었는데 총급여 3,700만원 넘으면 자경 감면이 안 되나요?
• 농지대장과 인우보증서만 내면 8년 자경농지 감면을 받을 수 있나요?
• 법인으로 승인받은 종중이 묘소 있는 임야를 팔면 법인세가 나오나요?
• 공동명의로 판 부동산, 양도세 조사가 나오면 공유자 모두 조사를 받나요?
• 8년 농사지은 땅이 수용되면 자경감면과 수용감면을 함께 받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기