늘어날 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세는 건물 정착 면적에 3배·5배·10배의 배율을 곱한 땅까지 적용되는데, 무허가 별채라도 실제 주거용이었다면 그 바닥면적도 주택 면적에 더합니다. 다만 비과세 요건은 납세자가 입증해야 하므로 계약서·재산세 자료·전입 기록처럼 양도 당시 주거용이었다는 자료가 필요하고, 이미 냈다면 5년 안에 경정청구할 수 있습니다.
기한
이미 넓은 마당 땅까지 양도소득세를 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 비과세 면적을 다시 주장할 수 있습니다. 세무서가 과세예고통지를 했다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.
마당이 넓은 시골집을 팔면 건물 바닥면적에 일정 배율을 곱한 면적까지만 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 세무서는 보통 건축물대장에 오른 건물 면적으로 이 배율을 계산합니다. 그런데 대장에 없는 무허가 별채나 부속건물도 실제로 사람이 살던 건물이라면 주택 면적에 들어가므로, 비과세되는 땅이 늘어날 수 있습니다. 도시지역 밖은 배율이 10배여서 주택 바닥면적이 10㎡ 늘 때마다 비과세 땅이 100㎡씩 늘어납니다. 무엇을 주택으로 볼지, 그 사실을 어떻게 입증할지가 세액을 가릅니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2014년에 산 지방 소도시의 단독주택을 2026. 6. 10. 팔았습니다. 대지는 600㎡이고 건축물대장에는 본채 80㎡만 올라 있지만, 마당 한쪽에 허가 없이 지은 40㎡ 별채가 있어 어머니가 10년 넘게 따로 지내셨습니다. 매수인과의 계약서에는 별채도 함께 넘긴다고 적었습니다. 그런데 세무서에서 본채 면적의 5배를 넘는 땅 200㎡는 비과세가 안 된다는 해명 안내를 받았고, B씨는 별채를 주택으로 인정받을 수 있는지, 무엇을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
비과세되는 마당 땅은 어떻게 계산하나요?
1세대 1주택 비과세는 주택과, 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 딸린 토지에 적용됩니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법 시행령」의 배율은 다음과 같습니다.
주택 부수토지 비과세 배율(2026. 10. 12. 현행)
지역
배율
수도권 도시지역 주거·상업·공업지역
3배
수도권 도시지역 녹지지역
5배
수도권 밖 도시지역
5배
도시지역 밖
10배
배율은 건물이 정착된 면적에 곱하고, 넘는 땅은 양도소득세가 과세됩니다.
출처 - 소득세법 시행령 제154조 제7항
수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역: 3배
수도권 도시지역 중 녹지지역: 5배
수도권 밖 도시지역: 5배
도시지역 밖(관리지역·농림지역 등): 10배
용도지역은 토지이용계획확인원으로 확인합니다. 사업인정 고시일 전에 취득한 땅의 일부가 공익사업으로 수용된 경우에는 사업인정 고시일 전날의 용도지역을 적용하므로, 수용 뒤 도시지역으로 바뀌었다고 배율이 줄지는 않습니다.
배율을 넘는 땅은 비과세 대상에서 빠져 양도소득세가 과세됩니다. 같은 지번의 땅이라도 비과세 부분과 과세 부분으로 나뉘므로, 건물 정착 면적을 얼마로 보느냐에 따라 세액이 달라집니다.
대장에 없는 무허가 별채도 주택 면적에 들어가나요?
들어갈 수 있습니다. 소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물로 정합니다. 무허가 별채에서 실제로 가족이 살았다면 그 바닥면적도 주택 정착 면적에 더해 배율을 곱합니다.
별채를 주택으로 인정받을 때와 아닐 때(사례)
본채 80㎡만 인정
(불리)200㎡ 과세
80㎡ × 5배 = 400㎡ 비과세
대지 600㎡ 중 200㎡ 과세
별채 40㎡도 주택 인정
(유리)전체 비과세
120㎡ × 5배 = 600㎡ 비과세
양도 당시 주거용 입증 필요
출처 - 소득세법 제88조 제7호, 같은 법 시행령 제154조 제7항
사례에서 본채만 보면 80㎡의 5배인 400㎡까지 비과세이고 200㎡는 과세됩니다. 별채 40㎡를 더하면 120㎡의 5배인 600㎡가 되어 대지 전체가 비과세 범위에 들어갑니다.
공부상 면적으로 계산하면 세금은 얼마나 나오나요?
과세되는 땅의 양도차익은 토지 전체 양도차익을 면적 비율로 나눠 계산합니다. 사례에서 토지분 양도차익이 1억 2천만원이라면, 본채만 인정될 때 과세되는 200㎡ 몫은 4천만원입니다. 여기에 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 세액을 계산합니다.
본채만 인정될 때 과세되는 토지 양도차익(사례)
단위 원
본채만 인정될 때 과세되는 토지 양도차익(사례) (단위 원)
토지분 양도차익
120,000,000
×곱하기
과세 면적 비율(200㎡ ÷ 600㎡)
3분의 1
=합계
과세되는 양도차익
40,000,000
장기보유특별공제·기본공제와 세율 적용 전 금액입니다. 별채가 인정되면 0원이 됩니다.
단순 예시 계산
과세되는 땅이 주택과 별개로 비사업용 토지로 분류되면 기본세율에 10%포인트가 더해질 수 있어 부담이 더 커집니다. 별채 40㎡를 주택으로 인정받으면 이 4천만원이 비과세 범위로 들어오므로, 다툼의 실익은 과세 면적이 넓을수록 커집니다.
창고나 축사 같은 부속건물도 넣을 수 있나요?
주택에 딸린 토지에 주택이 아닌 건물이 함께 있으면 전체를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 작은 창고나 보일러실은 주택 면적에 함께 넣을 여지가 있지만, 본채보다 큰 창고나 축사가 있으면 그 부분과 딸린 땅은 빠집니다.
부속건물로 면적을 넓히려다 오히려 주택 외 부분이 더 커지는 경우가 있으므로, 건물마다 실제 용도와 면적을 표로 정리해 보고 판단합니다.
무허가 별채에 살았다는 것은 어떻게 입증하나요?
비과세 요건은 그 혜택을 주장하는 납세자가 입증해야 합니다. 등기나 대장이 없으므로 양도 당시 그 건물이 주거용이었다는 점을 다른 자료로 보여 주어야 하고, 고지서를 받은 뒤 소급해 만들기는 어렵습니다.
별채를 매매목적물로 적은 매매계약서
무허가 건축물의 재산세 과세대장이나 납부 영수증
별채에 전입한 가족이나 임차인의 주민등록표, 전입세대 열람 내역
양도 전 촬영한 날짜가 나오는 사진, 전기·수도 사용 내역
자료마다 무게가 다릅니다. 전입 기록과 재산세 과세대장처럼 관공서가 만든 자료가 양도 당시 상태를 직접 보여 주고, 이웃의 확인서는 보조 자료에 그칩니다. 주택은 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조여야 하므로 별채에 부엌과 화장실, 난방 시설이 있었다는 사진도 함께 준비합니다.
무허가 주택 부수토지 대응 순서
면적 정리 - 대지 면적, 본채와 별채·부속건물 바닥면적, 용도지역을 표로 만듭니다.
배율 계산 - 용도지역별 배율로 공부상 면적과 실제 주택 면적의 비과세 범위를 비교합니다.
입증자료 확보 - 계약서, 재산세 자료, 전입 기록, 사진·공과금 내역을 모읍니다.
해명 제출 - 해명 안내를 받았다면 기한 안에 면적 계산표와 자료를 냅니다.
불복·경정청구 - 과세예고통지에는 30일 안에 과세전적부심사를, 이미 낸 세금은 5년 안에 경정청구를 변호사와 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 별채가 양도 당시 실제 주거용이었는지와 용도지역이 어디인지에 따라 비과세 면적이 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 면적에 관한 해명, 과세전적부심사와 경정청구를 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
