양도소득세

올해 땅을 판 데 이어 상가도 팔려는데 12월에 팔까요, 1월로 미룰까요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

두 건 모두 양도차익이 났다면 해를 나누는 편이 대체로 유리합니다. 같은 해에 팔면 소득이 합쳐져 높은 누진세율이 붙고 기본공제도 한 번만 받기 때문입니다. 반대로 손해를 보고 파는 부동산이 있으면 같은 해에 팔아야 차손을 뺄 수 있고, 차손은 다음 해로 넘어가지 않습니다. 기준은 실제 잔금일입니다.

양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 판 부동산의 소득을 모아 누진세율로 계산합니다. 그래서 같은 해에 두 건을 팔면 소득이 합쳐져 높은 구간 세율이 적용되고, 기본공제 250만원도 한 번만 받습니다. 반대로 손해를 보고 파는 부동산이 있으면 같은 해에 파는 편이 유리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2026. 5. 20. 오래 가지고 있던 토지를 팔아 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액이 1억 5천만원이었고, 예정신고와 납부를 마쳤습니다. 이번에는 상가를 팔려고 하는데, 같은 방식으로 계산한 양도소득금액이 1억원쯤 됩니다. 매수인은 12월 중 잔금을 치르자고 하고, 중개사는 1월로 미루면 세금이 줄어든다고 합니다. D씨는 해를 넘기면 실제로 얼마나 차이가 나는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 해에 두 번 팔면 왜 세금이 늘어나나요?

토지·건물과 부동산에 관한 권리는 한 그룹으로 묶여, 같은 해에 판 것의 양도소득금액을 모두 합해 과세표준을 계산합니다. 기본공제 250만원은 이 그룹에서 해마다 한 번만 받습니다. 기본세율은 과세표준이 커질수록 6%에서 45%까지 올라가므로, 합치면 뒤에 판 소득에 높은 세율이 붙습니다.

D씨가 12월에 상가를 팔면 2026년 과세표준은 2억 4,750만원이 되어 산출세액이 7,411만원입니다. 상가 잔금을 2027년 1월로 미루면 2026년에는 토지분 3,618만 5천원, 2027년에는 상가분 1,868만 5천원으로 합계 5,487만원입니다. 해를 나누는 것만으로 1,924만원이 줄어드는 셈입니다(지방소득세 별도). 12월에 판다면 상가 예정신고 때 앞의 토지 소득과 합산해 7,411만원에서 이미 낸 3,618만 5천원을 뺀 3,792만 5천원을 내게 됩니다.

해를 넘기려면 무엇을 기준으로 날짜를 잡나요?

양도일은 잔금을 모두 받은 날이고, 잔금 전에 등기를 넘기면 등기접수일입니다. 해를 넘기려면 잔금과 등기를 모두 1월 1일 이후로 잡아야 하고, 12월에 대금 대부분을 미리 받으면 그날을 양도일로 볼 수 있습니다. 계약서 날짜보다 실제 입금일이 기준입니다.

이 방법은 같은 그룹에 속한 과세 대상 자산끼리만 의미가 있습니다. 1세대 1주택 비과세로 판 집은 합산되지 않고, 주식은 다른 그룹이라 부동산 소득과 합치지 않습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분의 양도차익이 과세되므로 그 소득은 다른 부동산 소득과 합쳐집니다. 단기세율이나 중과세율이 적용되는 자산은 해를 나눠도 줄어드는 폭이 다를 수 있습니다.

매수인이 12월 잔금을 원하면 어떻게 하나요?

잔금일은 매수인과 합의해 정하는 것이어서, 매수인이 연내 입주나 대출 일정 때문에 12월을 고집하면 조정이 필요합니다. 잔금 대부분을 12월에 받고 소액만 1월로 넘기는 방식은 세무서가 12월을 양도일로 볼 수 있어 권하기 어렵습니다. 대신 매매가나 인도 시기를 조정해 잔금 전체를 1월로 옮기는 방안을 협의합니다.

해를 넘겨 줄어드는 세액이 1천만원대라면 매매가를 일부 양보해도 남는 것이 있는지 계산해 볼 만합니다. 반대로 차이가 작다면 거래 안정성을 우선하는 편이 낫습니다.

손해를 보고 파는 부동산이 있으면 같은 해가 낫나요?

그렇습니다. 같은 그룹에서 양도차손이 난 자산이 있으면 그해 다른 자산의 양도소득금액에서 빼 줍니다. 같은 세율이 적용되는 자산의 소득에서 먼저 빼고, 남으면 다른 세율 자산의 소득에서 비율대로 뺍니다. 그래서 단기세율이나 비사업용 토지 세율이 붙는 자산이 섞여 있으면 손실이 어느 소득에서 빠지는지에 따라 세액이 달라집니다.

양도차손은 다음 해로 넘겨 공제하지 않습니다. D씨의 상가에서 1억원 손실이 난다면 2026년에 팔아야 토지 소득 1억 5천만원에서 빠져 2026년 세액이 586만 5천원으로 줄고, 이미 낸 예정신고 세액과의 차이는 확정신고에서 정산합니다. 2027년에 팔면 그 손실은 쓸 데가 없어집니다.

같은 해에 두 번 팔았다면 신고는 어떻게 하나요?

두 번째 예정신고 때 앞서 신고한 소득과 합산해 신고할 수 있고, 합산하지 않았다면 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다. 2026년 양도분의 확정신고기한은 2027. 5. 31.(월)입니다. 기본공제나 비교과세 때문에 세액이 달라지는 경우에도 확정신고를 생략할 수 없습니다.

확정신고를 하지 않으면 늘어난 세액에 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 세무서는 같은 사람의 한 해 양도 신고를 모아 대조하므로, 두 건 모두 예정신고했더라도 확정신고 누락은 쉽게 드러납니다.

연도 나누기 대응 순서

• 그해 양도 목록 정리 - 이미 판 부동산의 양도소득금액과 낸 세금을 확인합니다.
• 두 가지로 계산 - 같은 해에 팔 때와 다음 해로 넘길 때, 손실 자산이 있을 때의 세액을 각각 계산합니다.
• 계약 일정 설계 - 고른 해에 맞춰 잔금일과 등기일을 정하고, 중도금이 대금 대부분이 되지 않게 합니다.
• 신고 정리 - 같은 해에 팔았다면 합산 예정신고나 다음 해 5월 확정신고를 합니다.
• 해명과 불복 - 양도일을 다르게 본 과세예고통지를 받으면 변호사와 입금 내역을 정리해 과세전적부심사를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자산별 세율과 손익, 실제 잔금일에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 여러 부동산을 정리하는 가족의 양도 순서 설계와 양도소득세 신고 검토, 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 해에 부동산을 두 번 팔면 양도세가 왜 늘어나나요?
  토지·건물 등은 한 해 동안 판 소득을 모두 합해 누진세율을 적용하고 기본공제 250만원도 한 번만 받기 때문입니다. 소득 1억 5천만원과 1억원을 같은 해에 팔면 따로 낼 때보다 약 1,900만원 늘어날 수 있습니다.
• 12월 계약, 1월 잔금이면 어느 해 양도인가요?
  잔금을 받은 1월이 양도일이므로 다음 해 양도입니다. 다만 잔금 전에 12월에 등기를 넘기면 등기접수일이 양도일이 되고, 12월에 대금 대부분을 미리 받으면 그날을 양도일로 볼 수 있습니다.
• 손해를 보고 판 부동산이 있으면 다른 부동산 세금에서 빼 주나요?
  같은 해에 판 토지·건물 등 같은 그룹 자산의 양도소득금액에서 뺍니다. 같은 세율 자산에서 먼저 빼고 남으면 다른 세율 자산에서 비율대로 뺍니다. 다음 해로 넘겨 공제하지는 않습니다.
• 비과세로 판 집도 다른 부동산과 합산되나요?
  1세대 1주택 비과세로 판 집은 과세 대상이 아니어서 합산되지 않습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분의 양도차익이 과세되므로 그 소득은 같은 해의 다른 부동산 소득과 합쳐집니다.
• 두 건 모두 예정신고했는데 확정신고도 해야 하나요?
  두 번째 예정신고 때 앞의 소득과 합산해 신고하지 않았다면 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다. 기본공제나 비교과세로 세액이 달라지는 경우도 같습니다. 누락하면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
• 주식을 판 손실을 부동산 양도소득에서 뺄 수 있나요?
  뺄 수 없습니다. 양도소득은 부동산 등, 주식, 파생상품, 신탁 수익권으로 나눠 따로 계산하고, 한 그룹에서 난 결손은 다른 그룹 소득과 합치지 않습니다. 부동산끼리, 주식끼리만 통산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 한 해에 부동산을 두 번 팔고 각각 예정신고했는데 확정신고도 해야 하나요?
• 세율이 다른 부동산 두 건을 같은 해에 팔면 양도세는 어떻게 계산하나요?
• 잔금 받기 전 해로 양도세를 미리 신고했는데 무신고가 되나요?
• 주식 손실은 세율이 높은 주식 이익에서 먼저 빼도 되나요?
• 양도세를 적게 신고했는데 수정신고하면 가산세는 얼마나 줄어드나요?
• 2년을 채우려고 잔금 일부를 늦게 받기로 했는데 양도일은 언제로 보나요?
• 산 지 1년 2개월 된 나대지를 팔면 단기세율과 비사업용 토지 세율 중 무엇을 내나요?

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